Polska Stabilny popyt, umiarkowana podaż

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,29 mln mkw., a utrzymująca się na umiarkowanym poziomie aktywność deweloperów przekłada się na odnotowywane w ostatnim czasie niskie wolumeny nowej podaży. W całym 2024 roku deweloperzy ukończyli niewiele ponad 104 tys. mkw. biur, co stanowi wzrost o ponad 71 proc. w porównaniu z 2023 rokiem. Niemniej jest to drugi najniższy roczny wynik w historii warszawskiego rynku po 2023 roku, w którym wybudowano zaledwie około 61 tys. mkw.

W IV kwartale 2024 roku oddano do użytkowania tylko jeden biurowiec – The Form o powierzchni 29,4 tys. mkw. w podstrefie Zachodnie Centrum. Według prognoz analityków firmy Newmark Polska tegoroczna podaż wyniesie około 170 tys. mkw.

W 2024 roku najwięcej metrów kwadratowych biur oddano do użytku w lokalizacjach centralnych, gdzie wybudowano łącznie 86 150 mkw., co stanowi prawie 83 proc. całkowitej nowej podaży dostarczonej w stolicy w ubiegłym roku. Podobnie będzie też w 2025 roku, ponieważ około 85 proc. tegorocznego wolumenu nowej powierzchni powstanie w centrum Warszawy – podaje Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Jak wskazują autorzy raportu, w całym 2024 roku aktywność deweloperów w Warszawie utrzymywała się na stosunkowo niskim poziomie i podobnie będzie w tym roku. W lokalizacjach poza centrum istotnym czynnikiem determinującym uruchomienie nowych projektów jest pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu, natomiast w centrum stolicy sporym wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów. W IV kwartale 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 245 tys. mkw. – to o 10 proc. mniej niż w III kwartale i niemal 13 proc. mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku.

IV kwartał 2024 roku, podobnie jak w poprzednich latach, charakteryzował się największą aktywnością najemców w całym ubiegłym roku. W tym czasie najemcy wynajęli ponad 244,1 tys. mkw. biur, co oznacza wzrost o ponad 35 proc. w porównaniu z III kwartałem, ale spadek o 4 proc. w stosunku do ostatniego kwartału 2023 roku. Całkowity popyt w 2024 roku wyniósł prawie 740,2 tys. mkw. i był tylko nieznacznie niższy od odnotowanego rok wcześniej (746,8 tys. mkw.).

W IV kwartale największym zainteresowaniem najemców cieszyły się lokalizacje centralne, na które przypadło prawie 54 proc. wszystkich podpisanych umów. W całym ubiegłym roku to jednak lokalizacje poza centrum stolicy przeważały w strukturze popytu, odpowiadając za około 53 proc. całkowitego wolumenu najmu. Największy udział w wolumenie transakcji miała strefa biurowa Centrum (26,9 proc.), a za nią COB (19,7 proc.) i Służewiec (19,2 proc.) – dodaje Karol Wyka.

Pomimo znaczącego udziału umów przednajmu w całkowitym wolumenie najmu odnotowanym w III kwartale 2024 roku, bo przekraczającego 21 proc., renegocjacje dominowały na rynku najmu zarówno w IV kwartale, jak i w całym 2024 roku – odpowiadały one odpowiednio za 53,6 i 46 proc. zawartych transakcji. Na pozostałe 54 proc. ubiegłorocznego popytu złożyły się nowe umowy (36 proc.), przednajmy (7 proc.), ekspansje (7 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (4 proc.). Osiem podpisanych umów w ubiegłym roku opiewało na ponad 10 tys. mkw. Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym były firmy z sektora finansowego (19 proc.) oraz usług dla biznesu i produkcji (po 13 proc. każdy).

Na koniec grudnia 2024 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,6 proc., co stanowi spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale wzrost o 0,2 p.p. w ujęciu rok do roku. Potencjalni najemcy mogą obecnie wybierać spośród ponad 664 tys. mkw. wolnych biur w istniejących budynkach, aczkolwiek obiekty ukończone po 2014 roku oferują zaledwie około 137 tys. mkw., co w ich przypadku przekłada się na współczynnik pustostanów na poziomie 5,7 proc. Jednocześnie na koniec grudnia ubiegłego roku biura o powierzchni ponad 5 tys. mkw. dostępne były tylko w pięciu biurowcach wybudowanych po 2014 roku.

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych wynoszą obecnie 22-27 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum.

Duże zainteresowanie firm wynajmem biur oferujących zaawansowane rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG, sprawia, że właściciele takich biurowców są mniej chętni do ustępstw w procesie negocjacyjnym. Dotyczy to zarówno wysokości czynszu, jak i oferowanych pakietów zachęt. Jednocześnie coraz bardziej widoczny staje się trend modernizacji lub zmiany przeznaczenia istniejących budynków biurowych, co prowadzi do ich czasowego lub trwałego wycofania z rynku biurowego – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.