Polska Biurowe centrum drożeje

Podaż: kolejne miesiące pod znakiem budowlanej stagnacji

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku biurowym w Polsce widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni w budowie. Pomimo rozpoczęcia w tym czasie realizacji pojedynczych biurowców, ogólna skala pozostaje na niskim poziomie, przykładowo w Warszawie obecnie jest to około 180 tys. mkw. (dla porównania, na początku 2020 roku było to blisko 750 tys. mkw.). W miastach regionalnych w realizacji pozostaje około 200 tys. mkw., w porównaniu do 850 tys. mkw. sprzed pandemii.

Na koniec I kwartału tego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą nieznacznie powyżej 13 mln mkw. Sumaryczna wielkość oddanych projektów w I kwartale była najniższa od 2005 roku i wyniosła jedynie 8 tys. mkw. W kolejnych miesiącach spodziewamy się oddania do użytkowania pojedynczych budynków, natomiast aktywność deweloperska nadal pozostaje w stagnacji. Szacujemy, że w całym 2025 roku rynek powiększy się o około 175 tys. mkw., a w 2026 o jedyne 100 tys. mkw. Większa skala nowej podaży jest spodziewana dopiero po 2027 roku – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

W ubiegłym kwartale do użytku oddano jedynie dwa projekty biurowe: nową, warszawską siedzibę CD Projekt (5600 mkw.) oraz poznański biurowiec Dymka 188 (2,4 tys. mkw. – Dom Medialny Św. Wojciech).

Popyt: znaczący wzrost aktywności najemców

Całkowita aktywność najemców na największych rynkach biurowych w Polsce wyniosła w I kwartale około 338 tys. mkw., co oznacza przeciętny wzrost o 22 proc. w skali roku. Na wzrost popytu pracowała zarówno Warszawa, jak i miasta regionalne. W stolicy firmy podpisały umowy na łączną powierzchnię ponad 160 tys. mkw., co mimo relatywnie niedużej wielkości oznacza wzrost o około 16 proc. względem analogicznego okresu ubiegłego roku.

Na rynkach regionalnych sumaryczny popyt był wyższy od tego zanotowanego w Warszawie i wyniósł prawie 177 tys. mkw., co stanowi 27-procentowy wzrost w skali roku. Na stronę popytową największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. W strukturze transakcji w regionach przeważały umowy renegocjacji, odpowiadające za 48 proc. popytu. Nowe umowy nieznacznie im ustępowały, mając 43 proc. udział w podpisanych w tym czasie umowach najmu – komentuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Wśród największych transakcji zawartych w miastach regionalnych możemy wyróżnić wrocławskie umowy najmu: renegocjacje umów przez poufnego najemcę z sektora usług biznesowych w budynkach Business Garden Wrocław II (8450 mkw.) oraz Business Garden I (6,7 tys. mkw.), a także renegocjację oraz ekspansję umowy najmu przez Axa XL w budynku Pegaz (5,7 tys. mkw.).

Pustostany: spadki i wzrosty wskaźnika powierzchni niewynajętej

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec I kwartału 2025 roku wyniósł 14,1 proc., co stanowi spadek o 0,2 pp. względem IV kwartału 2024 roku oraz 0,4 pp. r/r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,1 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,5 proc. W miastach regionalnych zaobserwowano zarówno spadki, jak i wzrosty dostępnych powierzchni. Niższa dostępność powierzchni biurowej dotyczyła Katowic i Krakowa. Z kolei wzrost pustostanów o ponad 1 pp. zanotował Poznań i Wrocław.

Wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych pozostaje podwyższony i wynosi średnio 17,5 proc. Należy jednak podkreślić, że na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,84 mln mkw., co oznacza spadek o 2 proc. względem I kwartału ubiegłego roku – tłumaczy Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Czynsze: drożej głównie w centrum

W marcu 2025 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24-27 euro/mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 15-18,50 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum. Z kolei w obiektach istniejących, o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji, poprzez indeksację czynszu ofertowego.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 13-17 euro/mkw. miesięcznie, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub atrakcyjnie zlokalizowanych. Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji nadal wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych. Wysokość czynszu w istniejących biurowcach pozostaje uzależniona od atrakcyjności budynku dla potencjalnych najemców oraz sytuacji na konkretnym rynku – podsumowuje Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.