Polska Magazyny będą dojrzewać

Ta tendencja utrzymała się mimo obserwowanego trendu spadkowego w nowej podaży (1,15 mln mkw.; -30 proc. r/r) i ostrożniejszego podejścia deweloperów do startu nowych projektów (1,47 mln mkw.; -26 proc. r/r). W sektorze utrzymała się rosnąca liczba renegocjacji co przełożyło się na wynik popytu brutto, który na koniec czerwca 2025 roku wyniósł 2,95 mln mkw. (+10 proc. r/r). Na większości rynków obserwowana jest stabilizacja stawek czynszów ofertowych. Pomimo niepewności makroekonomicznej sektor pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych dla inwestorów z silnymi fundamentami i wyraźną aktywnością zakupową.

Wzrost znaczenia transakcji typu sale & leaseback

Jak wynika z raportu „Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025", wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym osiągnął 694 mln euro, co oznacza wzrost o 135 proc. r/r. Aż 40 proc. całkowitej wartości inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych przypadło właśnie na segment magazynowo-produkcyjny. Ważną rolę odegrały transakcje typu sale & leaseback, a najbardziej spektakularna z nich, o wartości 253,5 mln euro, została sfinalizowana przez amerykański REIT Realty Income, który nabył dwa obiekty od Eko-Okien.

Na rynku inwestycyjnym widzimy wyraźny powrót kapitału, szczególnie w sektorze magazynowym. Inwestorzy konsekwentnie koncentrują się na nowoczesnych obiektach z długimi umowami najmu, zlokalizowanych w kluczowych hubach logistycznych. Transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności. Przy odpowiednim WAULT i atrakcyjnej cenie stanowią dziś ciekawy produkt inwestycyjny – ocenia Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

Popyt pod znakiem renegocjacji

Całkowity popyt brutto w I połowie 2025 roku wyniósł 2,95 mln mkw., tj. o 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Za tę dynamikę odpowiadała przede wszystkim duża transakcja sale & leaseback. Popyt netto, obejmujący wyłącznie nowe umowy i ekspansje, spadł o 17 proc. r/r, osiągając 1,34 mln mkw., co potwierdza rosnący udział przedłużeń.

Sytuacja popytowa w I połowie 2025 roku różniła się znacznie w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów, co związane jest z wygaśnięciem kontraktów zawieranych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020-2021. Firmy, szczególnie w obliczu niestabilnego otoczenia geopolitycznego i gospodarczego, coraz ostrożniej podchodzą do relokacji czy ekspansji. Mimo to, fundamenty rynku magazynowego pozostają mocne: utrzymuje się stabilny poziom pustostanów, a zainteresowanie ze strony najemców z sektorów handlu czy e-commerce wciąż jest wysokie. Udział największych pięciu rynków magazynowych w Polsce pozostaje dominujący, jednak dynamika wzrostu coraz częściej przesuwa się w stronę mniejszych lokalizacji – komentuje Anna Głowacz, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Największą aktywność najemców odnotowano na Mazowszu (566 tys. mkw.), Śląsku (524 tys. mkw.) i Dolnym Śląsku (429 tys. mkw.). Szczególnie wyróżnił się Wrocław, gdzie największy udział w popycie netto miały firmy z sektora e-commerce.

Mniejsza aktywność deweloperska

Na koniec czerwca 2025 r. całkowite zasoby wyniosły 36,03 mln mkw. (+7 proc. r/r), a nowa podaż w referowanym okresie osiągnęła 1,15 mln mkw. (-30 proc. r/r). Najwięcej nowej powierzchni deweloperzy dostarczyli w I połowie 2025 w woj. dolnośląskim (344 tys. mkw.), śląskim (256 tys. mkw.) oraz mazowieckim (155 tys. mkw.). Wśród największych oddanych do użytku projektów znalazły się m.in. kolejne etapy P3 Wrocław (95 tys. mkw.) i GLP Wrocław V Logistics Centre (67,6 tys. mkw.) w woj. dolnośląskim, a także nowy projekt Panattoni Park Sosnowiec Expo o powierzchni 62,1 tys. mkw. w woj. śląskim. W budowie pozostawało 1,47 mln mkw. (-26 proc. r/r) powierzchni, z czego jedynie 41 proc. realizowano w formule spekulacyjnej. Mazowsze utrzymało pozycję lidera pod względem nowo rozpoczynanych inwestycji, w I kwartale 2025 r. rozpoczęto tam 216 tys. mkw., a w II kwartale kolejne 198 tys. mkw.

Poziom pustostanów pozostaje stabilny i na koniec czerwca wyniósł 8,2 proc., tylko nieznacznie mniej niż rok wcześniej. To efekt ograniczania projektów spekulacyjnych i większego nacisku na inwestycje z zabezpieczonym najmem. Podobnie jak na koniec czerwca 2024 roku, najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej zanotowano w woj. lubuskim (18,4 proc.) i świętokrzyskim (17,2 proc.). Spośród pięciu głównych rynków najwięcej powierzchni do wynajęcia w liczbach bezwzględnych pozostaje w woj. dolnośląskim (542 tys. mkw.), mazowieckim (477 tys. mkw.) i łódzkim (452 tys. mkw.).

Stabilizacja stawek czynszowych

W I połowie 2025 stawki bazowe pozostały stabilne. W obiektach big-box czynsze ofertowe kształtowały się na poziomie 3,60-6,50 euro/mkw. miesięcznie, a w topowych lokalizacjach (Warszawa, Kraków) przekraczały 6 euro/mkw. miesięcznie. Deweloperzy oferowali wakacje czynszowe i wsparcie adaptacyjne przy dłuższych umowach, szczególnie dla najemców zainteresowanych większymi powierzchniami. Wysokości opłat eksploatacyjnych, z racji wzrostu kosztów energii i pracy, pozostają w trendzie wzrostowym.

Większa dojrzałość rynku

W II połowie 2025 roku spodziewamy się kontynuacji trendu stabilizacji zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Polski rynek magazynowy pozostaje w europejskiej czołówce pod względem wolumenu powierzchni, dynamiki popytu, ale jest też rynkiem coraz bardziej dojrzałym. Przewidujemy zatem dalszy udział renegocjacji i wzrost znaczenia umów typu pre-let w najważniejszych hubach. Oczekujemy również dalszego wzrostu liczby transakcji inwestycyjnych, zwłaszcza portfelowych i typu sale & leaseback. Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy – mówi Renata Osiecka, partnerka zarządzająca, Axi Immo.