Polska Rynek inwestycyjny trzyma formę

W III kwartale 2025 roku inwestorzy utrzymali wysoki poziom aktywności z pierwszej połowy roku, czego dowodem była duża liczba transakcji, zwłaszcza w sektorach handlowym i biurowym. Przy nieobecności zachodnich funduszy inwestycyjnych polski rynek staje się coraz bardziej atrakcyjny dla nieinstytucjonalnych graczy oraz inwestorów prywatnych z regionu CEE.

Łącznie w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku wartość inwestycji w Polsce przekroczyła 2,3 mld euro (spadek o 9 proc. rok do roku). W tym okresie zawarto jednak aż 91 transakcji – najwięcej od 2021 roku. Dużą część z nich stanowiły akwizycje średniej wielkości aktywów biurowych i handlowych, a także duże transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze przemysłowym, w tym rekordowy zakup dwóch fabryk firmy Eko Okna. Istotnym wydarzeniem było również podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży portfela Resi4Rent obejmującego 5,3 tys. lokali na wynajem.

Rynek ma dobre perspektywy dalszego wzrostu w ciągu nadchodzących 12 miesięcy. Nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym silna grupa inwestorów prywatnych, zachęceni atrakcyjnymi stopami zwrotu w większości sektorów, będą w 2026 roku aktywni na naszym rynku. Obserwujemy także pierwsze oznaki powrotu zachodnich inwestorów instytucjonalnych. Przyciąga ich szeroki wybór wysokiej jakości aktywów w Polsce, stabilizujące się koszty finansowania oraz konkurencyjne premie za ryzyko w porównaniu z innymi rynkami europejskimi – komentuje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL Polska.

Pomimo utrzymującej się niepewności dotyczącej globalnego handlu polska gospodarka wykazuje wysoką odporność dzięki zdywersyfikowanej strukturze. Prognozy wzrostu PKB na najbliższe lata pozostają optymistyczne. Rekordowe plany inwestycyjne – Centralny Port Komunikacyjny, elektrownia jądrowa na Pomorzu, farmy wiatrowe na Bałtyku oraz projekty obronne dla wschodniej flanki NATO warte wiele mld euro – będą przez lata wspierać wzrost gospodarczy. Oczekiwana dynamika w sektorze produkcyjnym może wygenerować dodatkowe możliwości dla transakcji typu sale and leaseback, zapewniających inwestorom stabilne, długoterminowe źródła dochodu, a producentom – elastyczność kapitałową.

Sektor biurowy

W ciągu ostatnich 12 miesięcy największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się sektory biurowy i magazynowy. Eksperci JLL szacują, że wolumen inwestycji w biura w 2025 roku zamknął się w przedziale 1,3-1,4 mld euro. Aktywni byli zarówno inwestorzy nieinstytucjonalni, firmy kupujące nieruchomości na własny użytek, jak i instytucje publiczne. Brak silnej konkurencji ze strony dużych funduszy zagranicznych przełożył się na rekordowy udział kapitału polskiego, który osiągnął niemal 40 proc.

Ponad 40 transakcji oraz pozytywna sytuacja na rynku najmu w Warszawie – spadające pustostany i rosnące czynsze w najlepszych lokalizacjach – pozwalają oczekiwać, że sektor biurowy pozostanie liderem rynku inwestycyjnego w nadchodzącym roku.

Największą transakcją biurową było nabycie przez Mennica Polska Group 50 proc. udziałów w spółce będącej właścicielem kompleksu Mennica Towers za 180 mln euro. Czeski fundusz Trigea Real Estate Fund kupił biurowiec Wola Centre za blisko 130 mln euro. Na rynkach regionalnych dominowały Kraków i Wrocław. W Krakowie Stena Real Estate nabyła od Niam dwa budynki w kompleksie High 5ive, natomiast we Wrocławiu Skanska sprzedała drugą fazę Centrum Południe funduszom Investika Real Estate Fund i BUD Holdings za 62 mln euro. W Łodzi lokalny samorząd kupił część kompleksu Bramy Miasta za 160 mln zł.

Sektor magazynowy

Sektor magazynowo-przemysłowy pozostaje motorem rynku inwestycyjnego w 2025 roku. Od 2023 roku wolumeny inwestycyjne w tym segmencie rosną corocznie o ponad 20 proc. Według JLL w 2025 roku osiągnęły ok. 1,5 mld euro. Analitycy prognozują, że I kwartał 2026 roku może przynieść rekordowe wyniki, a dynamika wzrostu w całym 2026 roku wzrośnie o co najmniej kilkanaście punktów procentowych.

Rosnąca popularność transakcji typu sale and leaseback jest jedną z kluczowych tendencji w sektorze przemysłowym. Rekordowym przykładem była sprzedaż przez Eko Okna dwóch fabryk o łącznej powierzchni 264 tys. mkw. spółce Realty Income. To największa tego typu transakcja w historii Europy Środkowo-Wschodniej – komentuje Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment CEE, JLL Polska.

Drugą co do wielkości transakcją było przejęcie centrum dystrybucyjnego w Bydgoszczy o powierzchni ponad 100 tys. mkw. przez Reico Long Lease Fund. Istotna była także sprzedaż czterech aktywów przemysłowych w Gliwicach, Stanowicach, Rybniku i Gorzycach funduszowi Adventum International.

Sektor handlowy

W 2025 roku aktywność inwestorów w sektorze handlowym utrzymała wysoki poziom. Choć wolumen – z uwagi na brak dużych centrów handlowych – wyniósł 800-900 mln euro, liczba transakcji była rekordowa. W pierwszych dziewięciu miesiącach zrealizowano 31 transakcji, tyle samo co w 2020 roku.

Największą transakcją I połowy roku była sprzedaż portfela A-Centrum obejmującego 10 parków handlowych o łącznej powierzchni najmu około 30 tys. mkw. W II połowie roku Echo Investment sprzedało centrum Libero w Katowicach za około 103 mln euro, a Trei Real Estate zbyło portfel 36 parków handlowych o wartości około 300 mln euro.

Sektor mieszkaniowy i finansowanie

W III kwartale 2025 roku wzmocniło się zaufanie inwestorów do sektora mieszkaniowego. Bezprecedensowym wydarzeniem było podpisanie PSPA dotyczącej sprzedaży portfela Resi4Rent za około 565 mln euro (2,4 mld zł). Transakcja obejmuje ponad 5,3 tys. lokali i ma zostać sfinalizowana do maja 2026 roku.

Poprawie uległa także dostępność finansowania. Narodowy Bank Polski obniżył w 2025 roku stopę referencyjną łącznie o 175 punktów bazowych. Wśród istotnych operacji finansowych znalazły się m.in. kredyt 150 mln zł dla 1AM, 120 mln euro dla AFI oraz 100 mln zł dla Speedwell.