Europa Środkowo-Wschodnia Kapitał regionalny motorem inwestycji w CEE

Pomimo utrzymującej się niepewności geopolitycznej i słabego popytu globalnego region CEE odnotował około 30-procentowy wzrost całkowitej wartości inwestycji w ujęciu rok do roku, wyraźnie wyprzedzając wiele rynków Europy Zachodniej pod względem dynamiki i potwierdzając stopniowy powrót zaufania inwestorów.

W Polsce, Czechach, Słowacji, Rumunii, na Węgrzech i w Serbii najbardziej aktywny był kapitał krajowy i regionalny, odpowiadający za większość zrealizowanych transakcji. Stopy zwrotu dla najlepszych aktywów ustabilizowały się po cyklu korekt cenowych z lat 2022-2023, co zwiększyło przejrzystość wycen i ułatwiło finalizację transakcji, szczególnie w przypadku nieruchomości w najlepszych lokalizacjach.

Polska pozostała największym i najbardziej płynnym rynkiem regionu, z łączną wartością inwestycji przekraczającą w 2025 roku 4,2 mld euro. Mimo spadku całkowitego wolumenu w ujęciu rok do roku segmenty biurowy i przemysłowy odnotowały wzrost, a liczba transakcji zwiększyła się we wszystkich głównych sektorach. Rynek charakteryzowała większa liczba mniejszych, ale częstszych akwizycji. Największy wolumen przypadł na biura, z transakcjami o łącznej wartości blisko 1,8 mld euro, realizowanymi głównie przez inwestorów prywatnych i kapitał nieinstytucjonalny. Liczba transakcji osiągnęła 51, co było najwyższym wynikiem od 2019 roku i drugim najwyższym w historii. Stopa zwrotu dla najlepszych projektów biurowych w Warszawie ustabilizowała się na poziomie około 6,0 proc. Istotnym trendem były także transakcje typu sale and leaseback w sektorze przemysłowym, w tym sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych za około 250 mln euro – największa tego typu transakcja w historii regionu CEE.

Czechy zanotowały rekordowy wynik, z wartością inwestycji przekraczającą 4,2 mld euro. Rynek wyróżniała wysoka liczba dużych transakcji, w tym dziewięć umów powyżej 100 mln euro, a kluczowym wydarzeniem była sprzedaż centrum handlowego Palladium w Pradze za około 700 mln euro. Blisko 90 proc. wolumenu wygenerowali inwestorzy krajowi, a największa aktywność koncentrowała się w segmencie biurowym i handlowym.

Na Węgrzech wolumen inwestycji wzrósł ponad dwukrotnie do około 910 mln euro, osiągając najwyższy poziom od 2022 roku. Jedną trzecią obrotów stanowiły biura, głównie starsze, dobrze zlokalizowane obiekty o wysokiej retencji najemców lub potencjale zmiany funkcji. Udział inwestorów zagranicznych wzrósł do około 40 proc., a stopa zwrotu dla najlepszych biur na koniec roku wyniosła około 6,75 proc.

Rumunia zamknęła 2025 rok wolumenem inwestycji na poziomie 502 mln euro, co oznaczało spadek o 31 proc. rok do roku, głównie z powodu przesunięcia części dużych transakcji na 2026 rok. Najaktywniejszym sektorem były biura z około 40-procentowym udziałem, a kluczową transakcją było nabycie budynku Equilibrium 1 w Bukareszcie za 52 mln euro. Nastroje rynkowe poprawiły się pod koniec roku, co powinno przełożyć się na wzrost aktywności w 2026 roku.

Słowacja odnotowała wzrost wolumenu transakcji o 84 proc. do około 935 mln euro. Dominowały nieruchomości handlowe i przemysłowe, ale wzrosło także zainteresowanie biurami typu value add. Zrealizowano 25 transakcji o średniej wartości przekraczającej 30 mln euro, przy kluczowej roli kapitału regionalnego.

W Serbii wartość inwestycji wyniosła w 2025 roku 221 mln euro, z dominującym udziałem nieruchomości biurowych. Silna konkurencja o najlepsze aktywa w Belgradzie doprowadziła do spadku stóp kapitalizacji o około 75 punktów bazowych do poziomu 7,50 proc.

W 2026 roku stabilizacja stóp procentowych, poprawa dostępu do finansowania i dobra sytuacja na rynkach pracy powinny sprzyjać dalszemu wzrostowi aktywności inwestycyjnej w regionie. Kapitał regionalny pozostanie głównym źródłem płynności, podczas gdy inwestorzy międzynarodowi będą powracać selektywnie, koncentrując się na rynkach oferujących skalę, przejrzystość i atrakcyjne stopy zwrotu skorygowane o ryzyko.