Polska Więcej przedłużeń, mniej projektów spekulacyjnych

Jak wskazują autorzy raportu Savillsa podsumowującego zeszły rok na rynku powierzchni magazynowo-logistycznych, sprzedaż detaliczna wzrosła w 2024 roku o 2,7 proc. r-d-r, wartość sprzedaży internetowej o około 6,5 proc. r-d-r, a udział wydatków na e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej wyniósł średnio 8,9 proc. Po latach wysokiej inflacji, jej średni poziom spadł do 3,6 proc., co daje przedsiębiorstwom większą przewidywalność w budżetowaniu kosztów prowadzenia działalności.

Warszawa i okolice liderem wśród lokalizacji logistycznych

Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 34,54 mln mkw. W minionym roku dostarczono 2,6 mln mkw. nowej powierzchni, co stanowiło spadek wolumenu nowej podaży o 30 proc. r-d-r. Najwięcej nowych zasobów przemysłowo-logistycznych oddano do użytkowania we Wrocławiu (24 proc.), w warszawskich strefach I i II (17 proc.) oraz Polsce Centralnej (13 proc.). Co istotne, średni wskaźnik wynajęcia dla nowej podaży wzrósł z 51 proc. w I kwartale do 76 proc. w IV kwartale. Wśród kluczowych nowych inwestycji znalazły się: P3 Wrocław (172,8 tys. mkw.), CTPark Warsaw West (110,4 tys. mkw.) oraz CTPark Gdańsk Port (118,2 tys. mkw.).

Jedna piąta powierzchni skoncentrowana jest w Warszawie i jej okolicach, a kolejne 53 proc. znajduje się na czterech głównych rynkach: Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Wrocławiu i Poznaniu. Spośród rynków rozwijających się, Polska Zachodnia, która w ciągu ostatnich lat powiększyła zasoby aż o 63 proc., osiągnęła poziom 2,33 mln mkw., a Trójmiasto, Szczecin, Polska Wschodnia i Kraków oferują zasoby powyżej 1 miliona mkw., przy czym ten ostatni rynek dołączył do grona „milionerów” w 2024 roku.

Rosnący wskaźnik przednajmów

Na koniec 2024 roku w budowie znajdowało się 1,76 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 37 proc. r-d-r. W ciągu roku rozpoczęto realizację 1,5 mln mkw. nowych projektów, czyli o 54 proc. mniej niż w 2023 roku. Na koniec grudnia najwięcej powierzchni w budowie znajdowało się na Górnym Śląsku (383 tys. mkw.), we Wrocławiu (295,1 tys. mkw.) oraz w Polsce Centralnej (232,3 tys. mkw.).

Na liście największych realizowanych projektów są: Booster Zabrze firmy LemonTree (105 tys. mkw.), kolejna faza P3 Wrocław BTS dla Shein (92,3 tys. mkw.), GLP Wrocław V Logistics Centre (67,5 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Sosnowiec Expo (62,1 tys. mkw.). Jak zaznaczają autorzy raportu, na koniec 2024 roku wskaźnik przednajmu wzrósł względem roku poprzedniego o 2 proc. i wyniósł średnio 53 proc.

Perspektywa stabilnego wzrostu

Całkowity popyt brutto wyniósł w ubiegłym roku 5,83 mln mkw., co oznacza wzrost o 4 proc. r-d-r. Do największych transakcji należały m.in.: 126 tys. mkw. wynajęte przez globalną platformę e-commerce w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub oraz 106 tys. mkw. przedłużenia umowy i ekspansji Oponeo w Hillwood Stryków II. Aż 78 proc. całkowitego popytu przyciągnęły regiony Warszawy, Polski Centralnej i Górnego Śląska. Chociaż najemcy mają silniejszą niż w poprzednich latach skłonność do odnawiania umów najmu w już zajmowanych lokalizacjach, to wolumen popytu netto utrzymał się na stabilnym poziomie około 3,4 mln mkw.

Polski rynek zachował silną pozycję w skali europejskiej i po raz kolejny zakończył rok wśród trzech krajów z największym poziomem popytu netto. Na podium ustąpił miejsca tylko Niemcom i Niderlandom.

Wschód Polski z najniższym poziomem dostępnych powierzchni

Na koniec 2024 roku dostępnych było 2,49 mln mkw. powierzchni magazynowej, co odpowiadało wskaźnikowi pustostanów na poziomie 7,2 proc. Według ekspertów Savillsa, optymistycznie nastraja spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej w II połowie roku o 90 pkt. bazowych. Najwięcej wolnych zasobów znajdowało się w Polsce Centralnej (467,7 tys. mkw.), Polsce Zachodniej (403 tys. mkw.) i we Wrocławiu (371 tys. mkw.). Najniższy poziom dostępności odnotowano w Białymstoku i Rzeszowie.

Stabilizacja czynszów

Po dynamicznych wzrostach czynszów w 2022 i 2023 roku, w 2024 roku ich poziom się ustabilizował. Stawki za standardowe powierzchnie wahały się od 3,50 do 6,75 euro/mkw. za miesiąc, przy czym najwyższe wartości odnotowano w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Wysoka dostępność powierzchni w niektórych regionach sprzyjała negocjacji atrakcyjnych pakietów zachęt dla najemców.

Rynek magazynowy w Polsce w 2024 roku wszedł w fazę stabilizacji po okresie dynamicznych zmian. Najważniejsze trendy to rosnące zainteresowanie przedłużeniem umów najmu, ograniczona podaż nowych projektów spekulacyjnych oraz utrzymujący się popyt na powierzchnie logistyczne. Nearshoring napędzany przez rosnące potrzeby lokowania produkcji w Europie (w tym CEE) oraz rozwój sektora e-commerce nadal będą kluczowymi czynnikami napędzającymi rynek w nadchodzących latach – komentuje Michał Chodecki, Head of Industrial, Savills Polska.

Perspektywy dla rynku magazynowego oraz produkcyjnego w Polsce pozostają obiecujące, zwłaszcza w kontekście dynamicznych zmian w globalnych łańcuchach dostaw oraz optymalizacji kosztów produkcji. Trend nearshoringu nabiera tempa, napędzany m.in. rosnącymi kosztami pracy w Azji oraz koniecznością skracania łańcuchów dostaw w obliczu zakłóceń logistycznych i niepewności geopolitycznej. Dzięki temu Polska umacnia swoją pozycję jako jedna z ważnych europejskich lokalizacji dla międzynarodowych firm produkcyjnych, zainteresowanych przeniesieniem procesów bliżej rynków zbytu.

Dzięki stabilnej gospodarce oraz strategicznemu położeniu Polski w sercu Europy, obserwujemy wyraźny wzrost inwestycji typu Built-to-Suit i dalsze umacnianie trendu nearshoringu. Firmy coraz częściej doceniają korzyści zbliżenia produkcji czy centrów dystrybucyjnych do kluczowych rynków zbytu, co stwarza dogodne warunki do rozwoju zarówno w dojrzałych, jak i wschodzących regionach magazynowych – mówi Michał Chodecki.

W ocenie Savillsa, mniejsza podaż nowej powierzchni magazynowej w połączeniu ze stałym zapotrzebowaniem ze strony najemców skutkować będzie spadkiem wskaźników pustostanów, choć w mniej rozwiniętych regionach możliwe są okresowe wahania. Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, a sektor magazynowy i przemysłowy będzie jednym z kluczowych beneficjentów zmian zachodzących w globalnej gospodarce.