Polska PRS rośnie w siłę

Rynek najmu instytucjonalnego rozwija się w Polsce już od dekady. Mimo to sektor ten nadal znajduje się we wczesnej fazie rozwoju. Jak przypomina Avison Young, prekursorem na rynku był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jako pierwszy nabył budynek mieszkalny w Poznaniu i rozpoczął działalność w 2015 roku.

Nowi inwestorzy stopniowo wchodzili na polski rynek, ale znaczący przełom nastąpił dopiero po 2019 roku, gdy wyraźnie więcej prywatnych firm zaczęło realizować projekty w formacie PRS. Do grudnia 2024 roku inwestorzy instytucjonalni posiadali 20 tys. lokali, a dodatkowe 9,5 tys. mieszkań było w budowie – podaje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research & data manager w Avison Young.

Na koniec 2024 roku 37 proc. istniejących lokali PRS w Polsce było skupionych w Warszawie. Pozostałe znajdowały się w głównych miastach Polski, co wskazuje na rosnący popyt również poza stolicą. Co więcej, jak podaje Avison Youn, rynki regionalne są także największym placem budowy w Polsce, odpowiadając za 65 proc. liczby nowo budowanych lokali PRS. W ostatnim czasie na mapie PRS pojawiły się również mniejsze miasta, a mianowicie Lublin i Elbląg, gdzie pionierem jest Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Obecnie największy udział istniejących lokali PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych miasta można znaleźć – co ciekawe – we Wrocławiu (1 proc.), a następnie w Warszawie (0,7 proc.) i Poznaniu (0,7 proc.). Niemniej jednak, z wyjątkiem Wrocławia, wskaźnik ten jest nadal poniżej 1 proc., a zatem udział formatu PRS jest wciąż marginalny, w porównaniu do takich miast jak np. Berlin, gdzie mieszkania w formule PRS stanowią ponad 30 proc. całkowitego zasobu mieszkaniowego.

W 2024 roku ukończono 28 nowych projektów PRS, które wprowadziły na rynek ponad 5,9 tys. lokali, z czego 16 zlokalizowanych było w miastach regionalnych. Większość nowych inwestycji należała do operatorów PRS o ugruntowanej pozycji, a tylko 1 projekt został zrealizowany przez nowego gracza na rynku, AP Słowackiego.

Prognozy na 2025 rok zakładają dostarczenie na rynek kolejnych 6,5 tys. lokali, z czego 70 proc. ma trafić na rynki regionalne.

Avison Young od kilku już lat aktywnie realizuje nie tylko nadzór budowy wielu budynków PRS, ale także przeprowadza dodatkowe modernizacje, np. ostatnio monitorowaliśmy proces instalowania systemów fotowoltaicznych na dachach 13 nieruchomości z portfela Heimstaden w Warszawie i Krakowie. Ściśle współpracując z tymi budynkami na różnych etapach ich cyklu życia, możemy z całą pewnością potwierdzić silny popyt na lokale typu PRS. Ich kluczowe zalety – takie jak świeżość budynku, wysokiej jakości wyposażenie i elastyczne umowy najmu – nadal przyciągają najemców zarówno krótko-, jak i długoterminowych – zaznacza Tomasz Daniecki, director, head of Technical Advisory, Avison Young.

Dynamiczny rozwój inwestycji oferujących lokale PRS oraz duże zainteresowanie inwestorów tego typu projektami jest odpowiedzią na rosnący popyt ze strony potencjalnych klientów. Do niedawna grupą docelową mieszkań w formule PRS byli pracujący młodzi ludzie w wieku 25-35 lat, w tym obcokrajowcy przeprowadzający się do Polski. Rosnąca inflacja i oprocentowanie kredytów hipotecznych poszerzyły jednak tę grupę. Najem instytucjonalny jest więc odpowiedzią zarówno dla osób z utrudnionym dostępem do finansowania, jak i tych, które nie chcą kupować mieszkania na własną rękę. Widoczna jest również zmiana w podejściu do kwestii własności. Podczas gdy około 30 proc. Europejczyków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Polsce odsetek ten wynosi zaledwie 13 proc. (Eurostat). Jednak ta sytuacja już ulega zmianie ze względu na koszty kredytów hipotecznych, inflację i napływ imigrantów. Niemniej jednak, w Polsce średnia długość umowy najmu wynosi 1 rok, podczas gdy w Europie Zachodniej często przekracza 10 lat.

Silny popyt na PRS-y odzwierciedla się również w wyjątkowo wysokim wskaźniku obłożenia. Wśród głównych operatorów PRS na polskim rynku, średni wskaźnik pustostanów na koniec 2024 roku wyniósł około 2 proc.

Czynsze najmu zależą od wielkości lokalu i jego atrakcyjności – lokalizacji w budynku, piętra, orientacji oraz dodatkowych udogodnień, takich jak balkon, loggia, taras czy ogródek. Takie uproszczenie stawek umożliwia formuła build-to-rent. Na koniec 2024 roku Warszawa miała najwyższe stawki najmu mieszkań w formule PRS w Polsce – około 106 zł/mkw. Zaraz za Warszawą uplasowało się Trójmiasto ze średnią ceną za mkw. około 93 zł/mkw. We Wrocławiu i Krakowie średnia cena za mkw wyniosła odpowiednio około 89 zł/mkw. i 88 zł/mkw. Najniższa cena za mkw. została odnotowana w Łodzi i wyniosła około 69 zł/mkw. Analizowane ceny zawierają opłaty eksploatacyjne, bez kosztów mediów.

Fundusze inwestujące w nieruchomości typu PRS najczęściej nabywają całe budynki mieszkalne, a nawet osiedla, które następnie przeznaczane są na wynajem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce obserwowane są również zmiany w modelu współpracy. Popularność zyskują projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkaniowe od początku budowane są z przeznaczeniem na wynajem. Taka formuła pozwala również na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu.

Obecnie ponad 50 proc. istniejących zasobów PRS należy do trzech głównych operatorów. Niekwestionowanym liderem pod względem oddanych lokali jest platforma Resi4Rent, a tuż za nią plasują się Vantage Rent i państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie oferują ponad 10 850 lokali w formule PRS. Jeśli chodzi o nowe inwestycje, Resi4Rent również jest liderem rynku, odpowiadając za ponad jedną trzecią nowo budowanych mieszkań, a następnie platforma Life Spot (19 proc.) i Fundusz Mieszkań na Wynajem (18 proc.).

Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów nabywaniem starszych budynków biurowych z potencjałem do przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z kluczowych zalet takich nieruchomości jest często ich doskonała lokalizacja w centrum miasta. Ponadto, zmiana przeznaczenia istniejących budynków może być znacznie bardziej opłacalna i efektywna czasowo niż budowa nowych od podstaw. Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod kątem potencjalnej przebudowy na cele mieszkaniowe. Ich wyniki wskazują, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe – bez konieczności ich wyburzania – jest dość prosta do wykonalna w świetle obowiązujących przepisów technicznych. W rzeczywistości przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę – zauważa Patryk Błach, senior consultant, Investment, Avison Young.

W 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował łącznie 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie przez już aktywnych operatorów rynkowych, z wyjątkiem jednego nowego nabywcy, a mianowicie Lew Invest, który nabył projekt Urban Home od G City w Krakowie. Warto zauważyć, że inwestorzy ze Szwecji odpowiedzialni byli za 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w PRS.

W ciągu ostatniej dekady łączny wolumen inwestycyjny sektora PRS przekroczył 860 mln euro. W 2022 roku zaobserwowaliśmy gwałtowny wzrost, napędzany pojawieniem się rynku wtórnego, zapoczątkowany wycofaniem się Catelli z Polski. Ponadto, 2024 rok zanotował kolejny rekordowy wzrost wolumenu. Warszawa pozostała wiodącym rynkiem inwestycyjnym PRS, na którym sfinalizowano dziewięć transakcji. W 2024 roku miała również miejsce transakcja portfelowa, w której pośredniczył Avison Young, a mianowicie sprzedaż pakietu mieszkań City Living zlokalizowanych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy.

Ze względu na rosnący niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym. Do końca 2024 roku liczba inwestycji w formule PRS w Polsce obejmowała 140 projektów, z czego 80 proc. jest ukończonych, a pozostałe 20 proc. w budowie. Blisko ¾ analizowanych inwestycji zlokalizowanych jest na terenach objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Większość inwestorów decyduje się na lokalizację projektu PRS na terenach, które w MPZP przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MW/U). Dotychczas na działkach z takim przeznaczeniem powstały lub powstają 44 inwestycje, co stanowi 45 proc. wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.

Ze względu na niewielką dostępność w największych polskich miastach terenów przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), projekty tego typu stanowią zdecydowaną mniejszość (poniżej 20 proc.) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na terenach przeznaczonych w MPZP pod zabudowę komercyjną (U), gdzie zlokalizowanych jest obecnie blisko 40 proc. inwestycji PRS.

W portfelach wiodących graczy sektora PRS w Polsce dominują projekty zlokalizowane na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową lub wyłącznie mieszkaniową. Największy z nich lokuje jednak blisko ¾ swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale także w ogólnym - inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (17 proc.) pod względem liczby istniejących projektów, jak i tych będących w budowie.

Strukturalne różnice w udziale przeznaczenia danego planu miejscowego, na którym zlokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie poszczególnych miast. Poznań i Wrocław wykazują najwyższy, około 20 proc., udział projektów PRS na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto charakteryzuje się największym, 45-procentowym udziałem projektów PRS zlokalizowanych na planie z przeznaczeniem komercyjnym, podczas gdy w Warszawie, Łodzi i Krakowie około 25 proc. projektów PRS zlokalizowanych jest na obszarze, dla którego MPZP jest w toku. Co ciekawe, w Poznaniu 35 proc. inwestycji zlokalizowanych jest na terenach nieobjętych MPZP. Wynika to z faktu, że w centralnej części miasta wciąż wiele obszarów nie ma MPZP.

W związku z malejącą dostępnością gruntów pod zabudowę mieszkaniową, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na działkach o przeznaczeniu komercyjnym, których lokalizacja jest atrakcyjna dla budownictwa mieszkaniowego. Ceny zakupu działek komercyjnych są zazwyczaj niższe niż tych z przeznaczeniem mieszkaniowym, co czyni je interesującą alternatywą dla inwestorów PRS – mówi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.

Ponadto, nie muszą oni konkurować z typowymi deweloperami mieszkaniowymi przy zakupie takiej działki. Jednak inwestycja PRS na terenie komercyjnym, pomimo tańszego gruntu, po zagospodarowaniu i komercjalizacji obiektu wiąże się z naliczeniem podatku VAT od przychodów z najmu, co wpływa na początkową stopę kapitalizacji.