Polska Czemu parki handlowe przyciągają inwestorów?

Dynamiczny rozwój tego segmentu jest widoczny szczególnie od 2020 r. W latach 2020–2025 podaż parków handlowych zwiększyła się o 2,2 mln mkw. GLA, podczas gdy w przypadku centrów handlowych było to niewiele ponad 500 tys. mkw., bez uwzględnienia zamknięć obiektów. W pierwszej połowie 2026 r. parki handlowe odpowiadały za 92 proc. nowych otwarć powierzchni handlowej w Polsce.

Zdaniem autorów raportu na atrakcyjność tego formatu wpływają przede wszystkim dogodna lokalizacja, łatwa dostępność oraz oferta odpowiadająca na codzienne potrzeby konsumentów. Z perspektywy inwestorów znaczenie mają również stabilne poziomy wynajęcia, przewidywalne przepływy pieniężne oraz odporność segmentu na zmieniające się warunki rynkowe. Jednocześnie rynek dojrzewa: coraz większą rolę odgrywają modernizacja, repozycjonowanie i aktywne zarządzanie istniejącymi obiektami.

Parki handlowe historycznie

Najstarsze nieruchomości tego typu powstały w Polsce pod koniec lat 90., wraz ze zmianami politycznymi i gospodarczymi. Pionierzy sektora budowali pierwsze obiekty na obrzeżach dużych metropolii, tworząc nowe destynacje zakupowe, które z czasem zostały uzupełnione o kolejne funkcje i obiekty handlowe.

Kolejne trzy dekady przyniosły zróżnicowaną dynamikę rozwoju. W 2019 r. na polskim rynku było około 1,5 mln mkw. powierzchni w parkach handlowych o GLA powyżej 5 tys. mkw.

Podczas i po pandemii COVID-19 z 2020 r. parki handlowe umocniły swoją pozycję, ponieważ nie podlegały poważnym ograniczeniom ani zamknięciom ze względu na brak powierzchni wspólnych. Nastąpił wzrost popularności lokalnych sklepów i szybkich, wygodnych zakupów. Wraz ze zmianą nawyków zakupowych konsumentów i wzrostem zaufania inwestorów do tego bezpiecznego formatu nastąpił prawdziwy boom w rozwoju parków handlowych – mówi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager, Avison Young.

W latach 2020–2025 podaż wzrosła o 2,2 mln mkw. GLA, a w pierwszej połowie 2026 r. rynek powiększył się o kolejne 220 tys. mkw. Do końca roku prognozowane jest oddanie około 480 tys. mkw. powierzchni. Zgodnie z zapowiedziami inwestorów podobna skala podaży w formacie parków handlowych jest planowana również na 2027 r.

Różnorodność, która zmienia zasady gry

Nowa podaż powierzchni handlowej w Polsce jest dziś zdominowana przez parki handlowe – w pierwszej połowie 2026 r. odpowiadały one za 92 proc. nowych otwarć. Jednocześnie centra handlowe przechodzą głęboką transformację obejmującą modernizacje, repozycjonowanie, rozbudowy i rozszerzanie funkcji.

Statystyczny Polak odwiedza centra handlowe 44 razy w roku, ale coraz częściej nie tylko w celu dokonania zakupów. Obiekty te stają się „trzecim miejscem” – przestrzenią spotkań, korzystania z usług, gastronomii, placówek zdrowia, edukacji i lokalnych aktywności.

Równolegle zmienia się struktura demograficzna. Starzenie się społeczeństwa oraz spodziewana depopulacja wielu regionów – nawet do 1,4 mln osób w ciągu najbliższych lat – bardzo zmienią profil klienta. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na kształt współczesnego handlu jest silne zróżnicowanie poszczególnych generacji: tzw. Baby Boomers, generacji X i Y oraz wchodzących w dorosłość generacji Z i Alfy. Oznacza to, że obiekty muszą obsłużyć kilka skrajnie różnych modeli konsumpcji jednocześnie. Dla jednych kluczowe będą usługi medyczne, rehabilitacyjne i dostępność przestrzeni, dla innych – rozrywka, gastronomia, edukacja czy płynne łączenie świata offline i online – mówi Bogda Korolczuk, dyrektor zarządzająca, członkini zarządu, Polska Rada Obiektów Handlowych.

Parki handlowe obecnie

Aktualnie całkowita podaż parków handlowych wynosi 3,8 mln mkw. gla, co daje im 25 proc. udziału w całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. W kraju działa 355 parków handlowych, a kolejne projekty są już w budowie.

W sierpniu 2026 r. dziesięciu najbardziej aktywnych deweloperów parków handlowych i małych parków convenience odpowiadało za blisko 60 proc. nowopowstającej powierzchni. Liderem rynku była firma Saller z 11 proc. udziałem w całkowitej podaży w budowie, a za nią plasowały się Redkom Development i BIG Poland, z udziałami odpowiednio 8 proc. i 7 proc..

Całkowita powierzchnia parków handlowych i małych parków convenience w budowie jest obecnie szacowana na około 746 tys. mkw. GLA w ramach 88 nowych projektów. Struktura własnościowa tego segmentu pozostaje silnie rozproszona – około 50 aktywnych deweloperów prowadzi obecnie projekty na etapie budowy.

Znaczna część, bo 44 proc, nowej podaży powstaje w miastach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców, a 25 proc. znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce. Trend ten odzwierciedla rozwój nowoczesnej oferty handlowej w mniejszych miastach oraz jej uzupełnianie w największych aglomeracjach, zgodnie z koncepcją miasta 15-minutowego. Warto również zauważyć, że 26 z 88 realizowanych projektów ma powierzchnię przekraczającą 10 tys. mkw.

Dynamiczny rozwój parków handlowych znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży dostarczonej na polski rynek od 2020 r. W tym formacie wyniosła ona 2,2 mln mkw., podczas gdy w przypadku centrów handlowych nieznacznie przekroczyła 500 tys. mkw., nie uwzględniając zamknięć obiektów.

Czemu warto inwestować w parki handlowe?

Parki handlowe należą obecnie do najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości handlowych w Europie. Ich atrakcyjność opiera się na dogodnych lokalizacjach, łatwej dostępności oraz ofercie odpowiadającej na codzienne potrzeby konsumentów.

Jednocześnie sektor w ostatnich latach przeszedł istotną transformację. Współczesne parki handlowe coraz częściej wykraczają poza tradycyjną ofertę opartą wyłącznie na dyskontach i sklepach typu convenience, przyciągając nowych najemców oraz formaty handlowe, które wcześniej nie były obecne na lokalnych rynkach.

Trend ten jest widoczny również w portfelu Newgate Investment. Do grona najemców Comfy Park Bydgoszcz dołączyło Centrum Rowerowe, natomiast w Parku Wysockiego swoją ofertę rozwija RR Moto. Tego typu marki wzbogacają tenant mix, zwiększają zasięg oddziaływania obiektów oraz przyciągają klientów poszukujących bardziej wyspecjalizowanej oferty.

Z perspektywy inwestycyjnej segment ten charakteryzuje się stabilnym poziomem wynajęcia, przewidywalnymi przepływami pieniężnymi oraz wysoką odpornością na zmieniające się warunki rynkowe. Potwierdzeniem dojrzewania rynku jest również obserwowana w ciągu ostatniej dekady stopniowa, lecz konsekwentna kompresja stóp kapitalizacji, odzwierciedlająca rosnące zainteresowanie inwestorów tą klasą aktywów.

„Uważamy, że parki handlowe zlokalizowane w miastach średniej wielkości, w szczególności liczących ponad 50 tys. mieszkańców, oferują atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Rynki te często charakteryzują się wysoką lokalną siłą nabywczą, ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni handlowej oraz lojalną bazą klientów. W wielu przypadkach dobrze zlokalizowane obiekty mogą nadal osiągać ponadprzeciętne wyniki dzięki przemyślanemu repozycjonowaniu i podnoszeniu jakości, bez konieczności szeroko zakrojonej przebudowy” – mówi Krystian Modrzejewski, chief investment officer, Newgate Investment.

Newgate Investment postrzega parki handlowe jako aktywa oferujące potencjał długoterminowego wzrostu wartości. Aktywne zarządzanie, modernizacje, inicjatywy ESG oraz optymalizacja operacyjna pozostają kluczowymi elementami strategii firmy budowania wartości i dalszego rozwoju portfela.

Dla Newgate Investment Polska jest nie tylko rynkiem wzrostu dla nowych inwestycji w parki handlowe, ale również miejscem, gdzie można skutecznie budować wartość poprzez rozwój i transformację istniejących aktywów. Wierzymy, że kolejny etap rozwoju sektora będzie napędzany nie tylko przez nową podaż, lecz także przez modernizację, repozycjonowanie i zrównoważoną transformację funkcjonujących parków handlowych zlokalizowanych w silnych regionalnych obszarach oddziaływania. To właśnie w tym segmencie dostrzegamy jeden z największych potencjałów inwestycyjnych na najbliższe lata – podsumowuje Krystian Modrzejewski, chief investment officer, Newgate Investment.