Wycena nie jedną ma wartość

Wyceny nieruchomości często uważa się za wystandaryzowany i ujednolicony „towar” na rynku usług doradczych. Nie zawsze jest to podejście słuszne. Wyceny bankowe czy księgowe często stanowią „ostatni brakujący element” w procedurach pozyskiwania finansowania lub zamykania ksiąg finansowych i wyceny takie spełniają niejako funkcje formalne. Wycena w tym przypadku potwierdza (w mniejszym lub większym stopniu) to, co strony zawarły w aplikacji kredytowej lub wartość nieruchomości z poprzedniego okresu sprawozdawczego.

W innych sytuacjach, operat szacunkowy może być jednak kluczowym elementem całego procesu – chociażby w negocjacjach pomiędzy stronami, postępowaniach arbitrażowych i sądowych, a także przy ustalaniu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, wycenach na potrzeby podatkowe itd. Innymi słowy, w tych wszystkich przypadkach, w których stawką są realne pieniądze, a klienci mogą zwiększyć swoje przychody lub obniżyć koszty (zobowiązania) dzięki dobrze wykonanej przez rzeczoznawcę pracy.

Mam na myśli realny pieniądz – nie w operacie szacunkowym, lecz na rachunku bankowym klienta. Często mówimy wówczas o „wycenach transakcyjnych”. Załóżmy na przykład, że wartość danego aktywa wynosi 10 mln euro, wówczas różnica rzędu 2-3 proc. (tj. 200-300 tys. euro w kategoriach nominalnych) wydaje się nieduża i nieistotna z perspektywy wyceny na potrzeby bilansowe. Jednak jeżeli taką samą kwotę mielibyśmy zaoszczędzić (niższe koszty) lub otrzymać na konto (wyższe przychody) dzięki niższej rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste lub uzyskaniu wyższej ceny przy sprzedaży nieruchomości pod rozbudowę drogi publicznej, to wtedy różnica ta staje się naprawdę istotna i materialna. To realne pieniądze i realna wartość dla klienta wynikająca z odpowiednio przygotowanego i nie zakwestionowanego operatu szacunkowego.

Operat powinien obronić się sam

Operat szacunkowy tego rodzaju powinien obronić się sam w obliczu mocnych argumentów drugiej strony transakcji. Z tego względu jego kluczowe elementy to spójność, logiczność, szczegółowe obliczenia i odniesienia do rynku w całym dokumencie i w jak najszerszym możliwym zakresie. Dla przykładu, nie można takiej wyceny opierać na sformułowaniach typu „z doświadczenia rzeczoznawcy wynika, iż…”, ponieważ prawnik drugiej strony będzie miał ułatwione zadanie przy podważaniu naszej wyceny.

W przypadku trudnych „wycen transakcyjnych” klienci naprawdę słuchają rzeczoznawcy – interesuje ich nie tylko ostateczna wartość, lecz także zastosowana metodologia. Jeśli chodzi o wyceny bankowe lub księgowe, to klienci korporacyjni zwykle znają przybliżoną wartość danego aktywa, zanim rzeczoznawca jeszcze rozpocznie pracę, jako że zazwyczaj dysponują już operatami szacunkowymi sporządzonymi kilka miesięcy czy rok wcześniej, a nasz operat będzie jednym z kilku innych posiadanych przez klienta. Przygotowując „wycenę transakcyjną” w powołanych już powyżej przykładowych „celach szczególnych”, rzeczoznawca jest zobowiązany do przestrzegania określonych przepisów prawa – dlatego wartość nieruchomości, jak i zastosowane podejście nie są tak oczywiste dla klienta. W takich sytuacjach klienci zazwyczaj czytają operaty szacunkowe bardzo dokładnie.

Co nie mniej ważne, przy angażowaniu się w tego rodzaju projekty wycen należy dokładnie zbadać kwestię konfliktu interesów (wcześniejsze lub potencjalne powiązania rzeczoznawcy z klientami), a kluczowe znaczenie ma tu zachowanie poufności. „Wyceny transakcyjne” są zwykle ściśle poufne, zwłaszcza jeżeli mają być wykorzystane w postępowaniach sądowych lub arbitrażowych. Ze względu na poufność, o sporządzanej wycenie powinno wiedzieć tylko kilka osób z firmy rzeczoznawcy (sam rzeczoznawca, dyrektor działu wycen i szef firmy). W związku z tym rzeczoznawcy zajmujący się takimi zleceniami powinni stworzyć „zespół w ramach zespołu”, działający odrębnie od pozostałych rzeczoznawców.

Rzeczoznawca to nie prawnik

„Wycena transakcyjna” ma jeszcze tę specyfikę, że nie wystarczy ją tylko sporządzić – trzeba następnie ją obronić i wspierać klienta na kolejnych etapach, gdy operat szacunkowy przedstawiany jest w sądzie, organom administracji rządowej/samorządowej lub partnerom w trakcie negocjacji. Rzeczoznawca ma wówczas ogromną szansę wykazania się swoim profesjonalizmem. Zapewniam, że „grillowanie” rzeczoznawcy przez bank, nawet ten najbardziej wymagający, to zaledwie 10 proc. tego, co robią prawnicy drugiej strony lub organy administracji, gdy operat szacunkowy uzasadniający stanowisko naszego klienta jest sprzeczny z ich stanowiskiem.
Najważniejsze to sprawić, aby odbiorcy operatu, tj. podmioty reprezentujące rozbieżny interes od interesu naszego klienta, zaakceptowały sporządzony dokument i miały ograniczone możliwości jego kwestionowania, dzięki odpowiedniemu uzasadnieniu założeń zawartych w operacie. Samo oszacowanie wartości to tylko pierwszy krok. Następny, ważniejszy, to przekonanie drugiej strony, że operat szacunkowy jest wiarygodny i rzetelny.

Nie oznacza to jednak, że rzeczoznawca zawsze musi się zgadzać z klientem. Obrona stanowiska klienta w granicach prawa, w każdej sytuacji jest obowiązkiem prawnika. Natomiast zadaniem rzeczoznawcy jest sporządzenie profesjonalnej i rynkowo uzasadnionej opinii na temat wartości. Oczywiście taka opinia często jest zgodna ze stanowiskiem i interesem klienta, a czasami jest z nimi sprzeczna. Nie zawsze i nie w każdej sytuacji opracowanie, które sporządzamy, jako profesjonaliści będzie popierało stanowisko i oczekiwania klienta. W tym ostatnim przypadku sporządzanie wyceny kończymy zazwyczaj już na samym początku, tj. gdy dysponujemy wstępnymi wartościami, które rozmijają się z wyobrażeniami i oczekiwaniami klienta.

Technologia nie załatwi wszystkiego

Wraz z dojrzewaniem rynku rośnie też potrzeba coraz bardziej skomplikowanych i szczegółowych wycen. Jeden z dużych deweloperów powiedział mi ostatnio, że skończyły się już czasy łatwego pozyskiwania terenów inwestycyjnych i realizacji projektów, ponieważ rynek stał się bardziej dojrzały i bardziej wymagający. Nie widzę powodów, dla których w takiej sytuacji rynkowej, wyceny nie miałyby być bardziej skomplikowane i wymagające. A mówiąc dokładniej, przy prostych i powtarzalnych wycenach zastosowanie w nieodległej przyszłości znajdą z pewnością rozwiązania technologiczne. Rzeczoznawca będzie potrzebny do sporządzania trudnych wycen, z którymi nie poradzą sobie maszyny i zautomatyzowane modele wycen. Mogę powiedzieć z 90-proc. pewnością, że jeżeli klient ma w portfelu około 10 nieruchomości, to „wycena transakcyjna” albo będzie mu potrzebna w kolejnych 12 miesiącach, albo była potrzebna w poprzednich 12 miesiącach.