Magazyny w 2019 roku w pigułce – podsumowanie rynkowe

W 2019 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniosła 1,48 mld euro. Był to wynik o 17 proc. niższy w porównaniu z rekordowym 2018 rokiem, głównie ze względu na przedłużające się negocjacje i przesunięcie zamknięcia transakcji o wartości pond 1 mld euro na 2020 rok. W magazyny inwestują zarówno fundusze z Europy, jak też kapitał z Azji, który jest obecny głównie za pośrednictwem europejskich platform. Stałą bolączką jest niska dostępność produktów, efektem tego jest coraz większa liczba transakcji już na etapie deweloperskim i „share asset”. W odróżnieniu od 2018, kiedy to sprzedawały się portfele, ubiegły rok należał do dużych transakcji typu „single tenant”. Nowych nabywców znalazły m.in. projekty Amazon w Bolesławcu i Polsce Centralnej czy Zalando w Olsztynku. Stopy kapitalizacji wykazują dalszą tendencję do kompresji. Najlepszych pojedynczych projektów magazynowych stopy kapitalizacji były nawet poniżej 5 proc., w przypadku inwestycji typu multitenant w lokalizacjach logistycznych utrzymywały się powyżej 6 proc. Natomiast najlepsze aktywa na terenie Warszawy oscylowały w okolicach 5,5 proc.

Popyt na powierzchnie magazynowe w 2019 roku w Polsce trzeci rok z rzędu utrzymał się na wysokim poziomie. Łącznie wynajęto prawie 4 mln mkw., z czego 67 proc. stanowiły nowe umowy najmu. Pięć głównych rynków odpowiadało za 80 proc. całości popytu. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Warszawy (1,27 mln mkw.), następnie na Górnym Śląsku (600 tys. mkw.) i Polsce Centralnej (590 tys. mkw.). Najwięcej nowych umów najmu zostało podpisanych w regionie Warszawy.

W strukturze najmu przez cały rok 2019 udział firm logistycznych utrzymywał się na wysokim poziomie pomiędzy 35-45 proc., aby na koniec roku osiągnąć 40,5 proc. Operatorzy logistyczni wynajmują kolejne powierzchnie magazynowe ze względu na nowe kontrakty, ale też przystosowują łańcuchy dostaw do nowych wymagań klientów z kanału e-commerce. Efektem tego jest zapotrzebowanie na powierzchnie z przeznaczeniem na obsługę zwrotów, magazyny szybko rotujące czy regionalne centra dystrybucyjne.

W całym 2019 roku do użytku oddano 2,72 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej. Jest to wynik o 23 proc. wyższy niż w roku poprzednim. Całkowite zasoby magazynowe na koniec roku to ponad 18,6 mln mkw. Najwięcej powierzchni zostało dostarczone na rynek w regionie Polski Centralnej (656 tys. mkw.), następnie na Górnym Śląsku (573 tys. mkw.) i na Dolnym Śląsku (430 tys. mkw.). Polski rynek magazynowy rok do roku rośnie w tempie powyżej 15 proc.

Na koniec roku w budowie było 1,9 mln mkw., z czego najwięcej na Górnym Śląsku (478 tys. mkw.), następnie w regionie Warszawy (470 tys. mkw.) i na Dolny Śląsku (270 tys. mkw.). Warto dodać, że ponad 260 tys. mkw. powstaje w regionie Trójmiasta, co stanowi 1/3 dotychczasowych zasobów tego regionu. Deweloperzy nie boją się projektów spekulacyjnych. Udział tego typu inwestycji w strukturze podaży na koniec roku wyniósł 49 proc.

Poza pięcioma głównymi rynkami obserwujemy stały rozwój mniejszych i nowych rynków, takich jak Szczecin, Kielce, Legnica, Gorzów Wielkopolski, Białystok, Lublin czy Olsztyn. Całkowite zasoby łącznie na wszystkich mniejszych rynkach na koniec roku wyniosły 3,3 mln mkw. i wzrosły o 26 proc. względem roku 2018. Największy przyrost powierzchni miał miejsce w województwie warmińsko-mazurskim, ze względu na oddanie do użytku BTS dla firmy Zalando o powierzchni ponad 120 tys. mkw. Popyt wygenerowany na nowych rynkach przekroczył 770 tys. mkw., z czego 95 proc. to nowe umowy najmu.

Efektem oddania do użytku dużej liczby inwestycji spekulacyjnych oraz relokacji najemców jest wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej, który na koniec 2019 roku wyniósł 6,5 proc., co stanowi wzrost o 2 p.p. względem końca 2018 roku i jest najwyższym wynikiem od pięciu lat. W kolejnych miesiącach trend ten zostanie utrzymany. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Polski Centralnej 11,2 proc. oraz na Górnym Śląsku 8,2 proc. Na mniejszych rynkach największą dostępność powierzchni odnotowano w regionie Bydgoszczy i Torunia (8,1 proc.), Trójmiasta (8 proc.) oraz Krakowa (7,5 proc.).

W pierwszej części 2019 roku stawki bazowe wykazywały tendencję wzrostową, jednak pod koniec roku ustabilizowały się. Średnie stawki bazowe w obiektach typu big-box oscylowały w przedziale 2,9 – 3,8 euro za 1 mkw. miesięcznie, co przekładało się na stawki efektywne pomiędzy 2,1 do 3,2 euro za 1 mkw. miesięcznie. Nadal najniższe możliwe do uzyskania stawki czynszów były w regionie Poznania oraz okolicach Warszawy. Najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa miasto, gdzie stawki bazowe oscylują w przedziale 4,9 – 5,5 euro za 1 mkw. miesięcznie. W najbliższych miesiącach stawki bazowe utrzymają się na stabilnym poziomie, natomiast efektywne będą wykazywały delikatną tendencję spadkową w regionach, gdzie rośnie poziom pustostanów.

Sektor nieruchomości magazynowych pozostanie na ścieżce stabilnego wzrostu. Trend wzrostu zapotrzebowania ze strony e-commerce i wzrost liczby inwestycji w lokalizacjach miejskich będą kształtowały obraz rynku w najbliższym roku. Aktywność deweloperska utrzyma się na wysokim poziomie, jednak możemy spodziewać się spadku liczby inwestycji typowo spekulacyjnych. Po stronie popytu będziemy odnotowywać więcej mniejszych transakcji związanych z ekspansjami i przebudową łańcuchów dostaw, niż spektakularnymi, pojedynczymi inwestycjami.

Możliwy spadek popytu będzie związany z czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak: przestoje w łańcuchach dostaw związane z rozprzestrzenianiem się koronawirusa, widoczny spadek produkcji wynikający ze spadku konsumpcji zwłaszcza w Europie Zachodniej, niska dostępność pracowników przy jednoczesnych rosnących kosztach pracy. Światowa gospodarka, w tym sektor magazynowy może spodziewać się tymczasowego osłabienia koniunktury ze względu na koronawirusa.