EN

Centra handlowe mogą zajmować towar

Covid-19 wywrócił do góry nogami prowadzenie działalności w centrach handlowych. W wielu przypadkach okazało się, że czynsze najmu sprzed pandemii nijak się mają do nowej rzeczywistości. Wielu najemców odmówiło w rezultacie otwarcia sklepów, twierdząc, że nie ma to obecnie żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Najemcy nie mogą jednak postawić wynajmujących przed faktem dokonanym - zabrać towaru do innych sklepów, wywieźć mebli czy zdemontować sprzętu. Właściciele centrów mogą się bowiem temu sprzeciwić. Ruchomości najemców stanowią w tym wypadku ustawowe zabezpieczenie ich roszczeń o czynsz i świadczenia dodatkowe.

Zgodnie z art. 670 Kc, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Aby z niego skorzystać, wynajmujący nie musi składać najemcy żadnych oświadczeń. Istnienie zastawu uzależnione jest jednak od spełnienia dwóch warunków: powstania zaległości oraz wniesienia rzeczy ruchomych do lokalu.

Jeżeli chodzi o warunek pierwszy, zastaw powstaje, gdy najemca popada w opóźnienie z zapłatą czynszu, opłat eksploatacyjnych albo innych podobnych świadczeń - np. opłat marketingowych albo kaucji. O ile zatem wszystkie tego typu płatności regulowane są terminowo, najemca może spać spokojnie. Zastaw nie zabezpiecza bowiem roszczeń z natury spornych - np. o odszkodowania czy kary umowne.

To, które konkretnie rzeczy obciąża zastaw ustawowy, jest w dobie pandemii Covid-19 dość istotne. Sprzedaż detaliczna drastycznie bowiem spada, przez co sieci handlowe chciałyby mieć możliwość elastycznego przerzucania słabo rotującego towaru do innych placówek albo do centrów wyprzedażowych.

Przepisy im jednak w tym wypadku nie sprzyjają. Zastaw ustawowy obejmuje bowiem wszystkie rzeczy ruchome, które w chwili wniesienia do lokalu stanowiły własność lub współwłasność najemcy. W razie ich późniejszego zbycia, zastaw ustawowy utrzymuje się (art. 311 Kc).

Zastaw nie dotyczy za to sprzętu, urządzeń, mebli czy elementów wykończenia lokalu, które zostały przez najemcę np. wzięte w leasing. Nie obciąża też towaru wówczas, gdy najemca prowadzi w lokalu działalność na zasadzie agencji lub tzw. franczyzy depozytowej i sprzedaje rzeczy należące do jego partnera.

Dlaczego w dobie pandemii właściciele centrów handlowych o wiele bardziej skrupulatnie obserwują stan zatowarowania lokali swoich najemców? Otóż, zgodnie z art. 671 §1 Kc, zastaw ustawowy na rzeczach najemcy wygasa, gdy rzeczy te zostaną z przedmiotu najmu fizycznie usunięte.

Prawo inaczej traktuje przy tym najemcę, a inaczej wynajmującego. W orzecznictwie sądowym wypracowano pogląd, że omawiany przepis dotyczy jedynie tego pierwszego, a zatem, kiedy rzeczy z lokalu usuwa wynajmujący - np. w celu złożenia ich w magazynie - zastaw ustawowy pozostaje skuteczny.

W ochronie wynajmującego Kodeks cywilny idzie zresztą jeszcze dalej, bo daje mu możliwość sprzeciwienia się usunięciu z lokalu rzeczy obciążonych zastawem. Wynajmujący może przy tym użyć nie tylko perswazji, ale nawet siły. Działa wówczas w ramach tzw. dozwolonej samopomocy.

Wszystkie powyższe okoliczności sprawiają, że zastaw ustawowy w centrach handlowych jest negatywnym bohaterem trwających właśnie negocjacji w sprawie obniżenia czynszów albo rozwiązania umów. Wynajmujący wiedzą, że towar raz z lokalu usunięty, już najprawdopodobniej do niego nie wróci. W dobie pandemii, priorytetem jest natomiast utrzymanie wartości nieruchomości. Najemcy z kolei próbują opróżniać sklepy bez wcześniejszego uregulowania prawnego statusu umów najmu. Często w takich sytuacjach wzywana jest Policja. Interweniuje jednak rzadko uznając, że tego typu spory mają charakter cywilny i winny być rozwiązywane w sądach gospodarczych.

Pewne jest, że jeżeli właściciel centrum sprzeciwia się usunięciu rzeczy z lokalu, najemca powinien wykazać odpowiednimi dowodami, że nie są one obciążone zastawem. Może np. twierdzić, że zaległe czynsze i opłaty eksploatacyjne zostały w całości uregulowane albo rzeczy ruchome nie stanowią jego własności. Wykazanie jednak, że nie jest się właścicielem rzeczy ruchomych, które chce się zabrać z lokalu, może okazać się skomplikowane. Na niekorzyść najemcy działa w tym wypadku domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej właścicielem (art. 339 Kc).

Jeżeli dowody nie przekonują wynajmującego, właścicielowi rzeczy nie pozostaje nic innego, jak tylko złożyć do sądu pozew o ich wydanie. Są to oczywiście rozważania o wątpliwej użyteczności, bo przy aktualnych zatorach w sądach gospodarczych, na wyrok czeka się całymi miesiącami. Wyrok taki niczego zatem w praktyce najemcy nie daje. Sprzęty w tym czasie niszczeją, a towar wychodzi z mody.

Fatalna sytuacja sądownictwa w Polsce szkodzi również wynajmującemu. Pomimo, że musi on obciążone zastawem rzeczy przechowywać na własny koszt i niebezpieczeństwo, to jeszcze zaspokojenie jego roszczeń z przedmiotu zastawu także następuje zgodnie z przepisami o egzekucji sądowej. Właściciel centrum nie może więc po prostu przejąć tych rzeczy na własność. Musi najpierw uzyskać wyrok sądowy oraz przeprowadzić całe postępowanie egzekucyjne, w trakcie którego powinien wskazać komornikowi rzeczy objęte zastawem jako mienie dłużnika, z którego możliwa jest egzekucja.

Jakie zatem prawne korzyści daje wynajmującemu zastaw ustawowy? Jedynie to, że w razie egzekucji komorniczej należności zabezpieczone zastawem zaspokajane są w piątej kolejności (art. 1025 §1 Kc) i to o tyle, o ile nie przekraczają okresu jednego roku. W pozostałym zakresie, roszczenia wynajmującego znajdują się na 9 i 10 miejscu w kolejności spłat - wraz z innymi, niezabezpieczonymi długami najemcy.

Rola zastawu ustawowego w centrach handlowych jest jednak zgoła inna niż zamierzona przez ustawodawcę. Wynajmujący sprzeciwiają się usuwaniu z lokalu rzeczy ruchomych, bo to daje im lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z najemcami. Obawiają się też, że wyprowadzka jednego najemcy da sygnał do wyprowadzki pozostałych.

Ostatnie komentarze

Szanse i zagrożenia dla sektora magazynowego na rynkach wschodzących

Szanse i zagrożenia dla sektora magazynowego na rynkach wschodzących

schedule 30 listopada 2022

Na koniec III kwartału 2022 roku zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 27,4 mln mkw., co oznacza, że wolumen powierzchni magazynowej tylko w ciągu minionego roku wzrósł o ...

Przemysław Jankowski, leasing manager
Knight Frank

Komfort szyty na miarę

Komfort szyty na miarę

schedule 29 listopada 2022

Magazyny powstające w formule najmu długoterminowego BTS (build-to-suit), czyli projektowane i budowane według indywidualnych preferencji i potrzeb klienta, stanowią już niemal jed ...

Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych
Newmark Polska

Chcemy hybrydowej pracy w prestiżowej lokalizacji

Chcemy hybrydowej pracy w prestiżowej lokalizacji

schedule 24 listopada 2022

Wygoda i oszczędność. Prestiż i atrakcyjna lokalizacja. Mniej biurek, więcej przestrzeni do kreatywnego myślenia i wspólnego spędzania czasu. Biura muszą dostosować się do zmieniaj ...

Marcin Fleszar, dyrektor i członek zarządu
Michael Page

Oszczędzajmy z głową

Oszczędzajmy z głową

schedule 23 listopada 2022

Rosnące koszty utrzymania nieruchomości oznaczają dla najemców biur podwyżki opłat eksploatacyjnych i wyższe stawki bazowe czynszu. Nowa podaż biurowa utrzymuje się na najniższym p ...

Maksymilian Sobczak, associate director, office agency
Avison Young

Inflacja wstrzymuje inwestorów na rynku nieruchomości

Inflacja wstrzymuje inwestorów na rynku nieruchomości

schedule 22 listopada 2022

Jednym z paradoksów kryzysu w gospodarkach poszczególnych krajów jest to, że powstają nowe miejsca pracy, a jednocześnie wiele firm już rozpoczęło zwolnienia grupowe. Wysoka wciąż ...

Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji

Inwestorzy międzynarodowi nadal patrzą w stronę Polski

Inwestorzy międzynarodowi nadal patrzą w stronę Polski

schedule 16 listopada 2022

W II półroczu tego roku rynek inwestycyjny w Polsce zdominowały na powrót transakcje z udziałem aktywów z sektora magazynowego. Większość wartości wolumenu transakcyjnego w III kwa ...

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca
LBC Invest

W 2022 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich spadnie o 30 proc.

W 2022 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich spadnie o 30 proc.

schedule 15 listopada 2022

Jak wynika z najnowszego raportu firmy badawczej Spectis zatytułowanego „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2022-2027”, z uwagi na gwałtowny spadek popytu na mieszkania, ...

Barłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego
Spectis

Rosnący w Polsce e-commerce przełoży się na wzrost zainteresowania usługą fulfilment

Rosnący w Polsce e-commerce przełoży się na wzrost zainteresowania usługą fulfilment

schedule 09 listopada 2022

Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową rośnie wprost proporcjonalnie do wzrostu sprzedaży online. Na podstawie najnowszej analizy rynku last mile zawartej w opracowaniu "Europe ...

Michał Kozdrój, head of Industrial Agency
Knight Frank

Zakup mieszkania w Warszawie coraz mniej dostępny. Idziemy w kierunku najmu

Zakup mieszkania w Warszawie coraz mniej dostępny. Idziemy w kierunku najmu

schedule 26 października 2022

Sektor PRS powstał jako samodzielna klasa aktywów na dojrzałych europejskich rynkach wiele lat temu. Europa Środkowo-Wschodnia opierała się temu trendowi ze względu na duże przywią ...

Marcin Jański, szef sektora inwestycji alternatywnych
CBRE

Magazyny wciąż święcą triumfy

Magazyny wciąż święcą triumfy

schedule 25 października 2022

Załamanie rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce? Nic z tych rzeczy. Podejmowaniu decyzji inwestycyjnych towarzyszą teraz szczególnie wnikliwe analizy. Konflikt w ...

Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager
Avison Young

W sektorze biurowym jeszcze cisza przed burzą

W sektorze biurowym jeszcze cisza przed burzą

schedule 21 października 2022

Za kilka miesięcy będziemy mogli przekonać się, w jak dużym stopniu wzrost kosztów wynajmu powierzchni biurowych i utrzymania nieruchomości wpłynie na dalsze kształtowanie się sekt ...

Robert Pastuszka, director, Office Agency
Avison Young

Rynek budowlany na fali wznoszącej

Rynek budowlany na fali wznoszącej

schedule 14 października 2022

Jak wynika z jesiennej edycji raportu firmy badawczej Spectis zatytułowanego "Rynek budowlany w Polsce 2022-2029", dzięki dobrym wynikom budownictwa odnotowanym w I półroczu, progn ...

Barłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego
Spectis

Kategorie