EN

Centra handlowe mogą zajmować towar

Covid-19 wywrócił do góry nogami prowadzenie działalności w centrach handlowych. W wielu przypadkach okazało się, że czynsze najmu sprzed pandemii nijak się mają do nowej rzeczywistości. Wielu najemców odmówiło w rezultacie otwarcia sklepów, twierdząc, że nie ma to obecnie żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Najemcy nie mogą jednak postawić wynajmujących przed faktem dokonanym - zabrać towaru do innych sklepów, wywieźć mebli czy zdemontować sprzętu. Właściciele centrów mogą się bowiem temu sprzeciwić. Ruchomości najemców stanowią w tym wypadku ustawowe zabezpieczenie ich roszczeń o czynsz i świadczenia dodatkowe.

Zgodnie z art. 670 Kc, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Aby z niego skorzystać, wynajmujący nie musi składać najemcy żadnych oświadczeń. Istnienie zastawu uzależnione jest jednak od spełnienia dwóch warunków: powstania zaległości oraz wniesienia rzeczy ruchomych do lokalu.

Jeżeli chodzi o warunek pierwszy, zastaw powstaje, gdy najemca popada w opóźnienie z zapłatą czynszu, opłat eksploatacyjnych albo innych podobnych świadczeń - np. opłat marketingowych albo kaucji. O ile zatem wszystkie tego typu płatności regulowane są terminowo, najemca może spać spokojnie. Zastaw nie zabezpiecza bowiem roszczeń z natury spornych - np. o odszkodowania czy kary umowne.

To, które konkretnie rzeczy obciąża zastaw ustawowy, jest w dobie pandemii Covid-19 dość istotne. Sprzedaż detaliczna drastycznie bowiem spada, przez co sieci handlowe chciałyby mieć możliwość elastycznego przerzucania słabo rotującego towaru do innych placówek albo do centrów wyprzedażowych.

Przepisy im jednak w tym wypadku nie sprzyjają. Zastaw ustawowy obejmuje bowiem wszystkie rzeczy ruchome, które w chwili wniesienia do lokalu stanowiły własność lub współwłasność najemcy. W razie ich późniejszego zbycia, zastaw ustawowy utrzymuje się (art. 311 Kc).

Zastaw nie dotyczy za to sprzętu, urządzeń, mebli czy elementów wykończenia lokalu, które zostały przez najemcę np. wzięte w leasing. Nie obciąża też towaru wówczas, gdy najemca prowadzi w lokalu działalność na zasadzie agencji lub tzw. franczyzy depozytowej i sprzedaje rzeczy należące do jego partnera.

Dlaczego w dobie pandemii właściciele centrów handlowych o wiele bardziej skrupulatnie obserwują stan zatowarowania lokali swoich najemców? Otóż, zgodnie z art. 671 §1 Kc, zastaw ustawowy na rzeczach najemcy wygasa, gdy rzeczy te zostaną z przedmiotu najmu fizycznie usunięte.

Prawo inaczej traktuje przy tym najemcę, a inaczej wynajmującego. W orzecznictwie sądowym wypracowano pogląd, że omawiany przepis dotyczy jedynie tego pierwszego, a zatem, kiedy rzeczy z lokalu usuwa wynajmujący - np. w celu złożenia ich w magazynie - zastaw ustawowy pozostaje skuteczny.

W ochronie wynajmującego Kodeks cywilny idzie zresztą jeszcze dalej, bo daje mu możliwość sprzeciwienia się usunięciu z lokalu rzeczy obciążonych zastawem. Wynajmujący może przy tym użyć nie tylko perswazji, ale nawet siły. Działa wówczas w ramach tzw. dozwolonej samopomocy.

Wszystkie powyższe okoliczności sprawiają, że zastaw ustawowy w centrach handlowych jest negatywnym bohaterem trwających właśnie negocjacji w sprawie obniżenia czynszów albo rozwiązania umów. Wynajmujący wiedzą, że towar raz z lokalu usunięty, już najprawdopodobniej do niego nie wróci. W dobie pandemii, priorytetem jest natomiast utrzymanie wartości nieruchomości. Najemcy z kolei próbują opróżniać sklepy bez wcześniejszego uregulowania prawnego statusu umów najmu. Często w takich sytuacjach wzywana jest Policja. Interweniuje jednak rzadko uznając, że tego typu spory mają charakter cywilny i winny być rozwiązywane w sądach gospodarczych.

Pewne jest, że jeżeli właściciel centrum sprzeciwia się usunięciu rzeczy z lokalu, najemca powinien wykazać odpowiednimi dowodami, że nie są one obciążone zastawem. Może np. twierdzić, że zaległe czynsze i opłaty eksploatacyjne zostały w całości uregulowane albo rzeczy ruchome nie stanowią jego własności. Wykazanie jednak, że nie jest się właścicielem rzeczy ruchomych, które chce się zabrać z lokalu, może okazać się skomplikowane. Na niekorzyść najemcy działa w tym wypadku domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej właścicielem (art. 339 Kc).

Jeżeli dowody nie przekonują wynajmującego, właścicielowi rzeczy nie pozostaje nic innego, jak tylko złożyć do sądu pozew o ich wydanie. Są to oczywiście rozważania o wątpliwej użyteczności, bo przy aktualnych zatorach w sądach gospodarczych, na wyrok czeka się całymi miesiącami. Wyrok taki niczego zatem w praktyce najemcy nie daje. Sprzęty w tym czasie niszczeją, a towar wychodzi z mody.

Fatalna sytuacja sądownictwa w Polsce szkodzi również wynajmującemu. Pomimo, że musi on obciążone zastawem rzeczy przechowywać na własny koszt i niebezpieczeństwo, to jeszcze zaspokojenie jego roszczeń z przedmiotu zastawu także następuje zgodnie z przepisami o egzekucji sądowej. Właściciel centrum nie może więc po prostu przejąć tych rzeczy na własność. Musi najpierw uzyskać wyrok sądowy oraz przeprowadzić całe postępowanie egzekucyjne, w trakcie którego powinien wskazać komornikowi rzeczy objęte zastawem jako mienie dłużnika, z którego możliwa jest egzekucja.

Jakie zatem prawne korzyści daje wynajmującemu zastaw ustawowy? Jedynie to, że w razie egzekucji komorniczej należności zabezpieczone zastawem zaspokajane są w piątej kolejności (art. 1025 §1 Kc) i to o tyle, o ile nie przekraczają okresu jednego roku. W pozostałym zakresie, roszczenia wynajmującego znajdują się na 9 i 10 miejscu w kolejności spłat - wraz z innymi, niezabezpieczonymi długami najemcy.

Rola zastawu ustawowego w centrach handlowych jest jednak zgoła inna niż zamierzona przez ustawodawcę. Wynajmujący sprzeciwiają się usuwaniu z lokalu rzeczy ruchomych, bo to daje im lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z najemcami. Obawiają się też, że wyprowadzka jednego najemcy da sygnał do wyprowadzki pozostałych.

Ostatnie komentarze

Magazyny idą z duchem czasu

Magazyny idą z duchem czasu

schedule 16 sierpnia 2022

Wraz z rozwojem i dywersyfikacją powierzchni magazynowej zauważalne są zmiany w standardzie technicznym budowanych obiektów. Coraz częściej deweloperzy realizują projekty o zwiększ ...

Michał Kozdrój, head of Industrial Agency
Knight Frank

Hotele miejskie nie są już hitem, nastał czas hoteli resortowych

Hotele miejskie nie są już hitem, nastał czas hoteli resortowych

schedule 10 sierpnia 2022

Hotele w Polsce nadal będą budowane, bo wciąż mamy sporo do nadrobienia w stosunku do krajów Europy Zachodniej. Jednakże inwestorzy w swoich planach powoli zaczęli odchodzić od obi ...

Grzegorz Kaleta, szef działu zarządzania nieruchomościami hotelowymi
CBRE

Produkcja przegoni logistykę?

Produkcja przegoni logistykę?

schedule 09 sierpnia 2022

Rollercoaster na rynku budowlanym nie zatrzymuje się. Po ostrym hamowaniu na początku 2020 roku i postpandemicznym boomie inwestycyjnym, rynek ponownie mierzy się z kryzysem, tym ...

Tomasz Ślęzak, członek zarządu
Atlas Ward Polska

Transformacja energetyczna polskiej gospodarki potrwa co najmniej 20 lat

Transformacja energetyczna polskiej gospodarki potrwa co najmniej 20 lat

schedule 08 sierpnia 2022

Tocząca się na Ukrainie wojna wymusza przyspieszenie transformacji energetycznej polskiej gospodarki. Od kilku miesięcy obserwowany jest wyraźny wzrost liczby i wartości zapowiadan ...

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego
Spectis

Jakie wyzwania niesie projektowanie metra?

Jakie wyzwania niesie projektowanie metra?

schedule 26 lipca 2022

W lipcu oficjalnie uruchomiono dwie nowe stacje II linii metra – Ulrychów i Bemowo. Choć metro to jedna z bardziej oczekiwanych inwestycji w kraju, w dyskusji o tym środku tr ...

Marcin Przepiórka, członek zarządu
ILF Polska

800 mld zł na realizację blisko tysiąca największych inwestycji w Polsce

800 mld zł na realizację blisko tysiąca największych inwestycji w Polsce

schedule 25 lipca 2022

Konieczność przyspieszenia transformacji energetycznej polskiej gospodarki, kontynuacja ambitnych programów inwestycyjnych w zakresie infrastruktury transportowej, napływ do Polski ...

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego
Spectis

Big data przyszłością energetyki. Jak radzić sobie z rozproszonymi OZE?

Big data przyszłością energetyki. Jak radzić sobie z rozproszonymi OZE?

schedule 22 lipca 2022

W Europie w 2021 roku osiągnięto kolejny rekord mocy (547 TWh) generowanej z energii wiatrowej i słonecznej. Po raz pierwszy wartość ta była większa niż ilość mocy otrzymanej z gaz ...

Mariusz Hudyga, product manager
Eaton

Wojna zapełniła hotele. Teraz wrócili turyści, ale ze względu na ceny skracają pobyty

Wojna zapełniła hotele. Teraz wrócili turyści, ale ze względu na ceny skracają pobyty

schedule 21 lipca 2022

Branża hotelowa miała podnieść się z pandemii dopiero w 2024 roku. Boom przyszedł jednak wcześniej. W marcu i kwietniu, na skutek wojny w Ukrainie, hotele przeżywały oblężenie, bo ...

Grzegorz Kaleta, szef działu zarządzania nieruchomościami hotelowymi
CBRE

Zrównoważony rozwój miast a zmiany w biurowcach

Zrównoważony rozwój miast a zmiany w biurowcach

schedule 06 lipca 2022

Zmiany klimatyczne, wyzwania demograficzne i planistyczne powodują, że miasta ustalają nowe priorytety. Coraz więcej europejskich metropolii podejmuje działania ukierunkowane na le ...

Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku
Knight Frank

Ograniczenia dostępu do kredytów są zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego

Ograniczenia dostępu do kredytów są zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego

schedule 05 lipca 2022

Gwałtowne ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych powoduje, że szczególnie osoby chcące kupić swoje pierwsze mieszkanie tracą taką możliwość. Bez dostępu do własnego &bdquo ...

Bartosz Turek, główny analityk
HRE Investments

Magazyny miejskie, czyli szybciej, bliżej i korzystniej

Magazyny miejskie, czyli szybciej, bliżej i korzystniej

schedule 01 lipca 2022

Rozwój rynku magazynowego nie zwalnia, a kolejne rekordowe wyniki, jakie zanotowano w I kwartale 2022 roku, są tego doskonałym potwierdzeniem. Według CBRE podaż nowej powierzchni w ...

Kamil Nurek, project manager
Hines Polska

Czy nowa ustawa podniesie ceny mieszkań?

Czy nowa ustawa podniesie ceny mieszkań?

schedule 30 czerwca 2022

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, wejdzie w życie wraz z po ...

Anita Makowska, analityk biznesu
Archicom

Kategorie