EN

Centra handlowe mogą zajmować towar

Covid-19 wywrócił do góry nogami prowadzenie działalności w centrach handlowych. W wielu przypadkach okazało się, że czynsze najmu sprzed pandemii nijak się mają do nowej rzeczywistości. Wielu najemców odmówiło w rezultacie otwarcia sklepów, twierdząc, że nie ma to obecnie żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Najemcy nie mogą jednak postawić wynajmujących przed faktem dokonanym - zabrać towaru do innych sklepów, wywieźć mebli czy zdemontować sprzętu. Właściciele centrów mogą się bowiem temu sprzeciwić. Ruchomości najemców stanowią w tym wypadku ustawowe zabezpieczenie ich roszczeń o czynsz i świadczenia dodatkowe.

Zgodnie z art. 670 Kc, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Aby z niego skorzystać, wynajmujący nie musi składać najemcy żadnych oświadczeń. Istnienie zastawu uzależnione jest jednak od spełnienia dwóch warunków: powstania zaległości oraz wniesienia rzeczy ruchomych do lokalu.

Jeżeli chodzi o warunek pierwszy, zastaw powstaje, gdy najemca popada w opóźnienie z zapłatą czynszu, opłat eksploatacyjnych albo innych podobnych świadczeń - np. opłat marketingowych albo kaucji. O ile zatem wszystkie tego typu płatności regulowane są terminowo, najemca może spać spokojnie. Zastaw nie zabezpiecza bowiem roszczeń z natury spornych - np. o odszkodowania czy kary umowne.

To, które konkretnie rzeczy obciąża zastaw ustawowy, jest w dobie pandemii Covid-19 dość istotne. Sprzedaż detaliczna drastycznie bowiem spada, przez co sieci handlowe chciałyby mieć możliwość elastycznego przerzucania słabo rotującego towaru do innych placówek albo do centrów wyprzedażowych.

Przepisy im jednak w tym wypadku nie sprzyjają. Zastaw ustawowy obejmuje bowiem wszystkie rzeczy ruchome, które w chwili wniesienia do lokalu stanowiły własność lub współwłasność najemcy. W razie ich późniejszego zbycia, zastaw ustawowy utrzymuje się (art. 311 Kc).

Zastaw nie dotyczy za to sprzętu, urządzeń, mebli czy elementów wykończenia lokalu, które zostały przez najemcę np. wzięte w leasing. Nie obciąża też towaru wówczas, gdy najemca prowadzi w lokalu działalność na zasadzie agencji lub tzw. franczyzy depozytowej i sprzedaje rzeczy należące do jego partnera.

Dlaczego w dobie pandemii właściciele centrów handlowych o wiele bardziej skrupulatnie obserwują stan zatowarowania lokali swoich najemców? Otóż, zgodnie z art. 671 §1 Kc, zastaw ustawowy na rzeczach najemcy wygasa, gdy rzeczy te zostaną z przedmiotu najmu fizycznie usunięte.

Prawo inaczej traktuje przy tym najemcę, a inaczej wynajmującego. W orzecznictwie sądowym wypracowano pogląd, że omawiany przepis dotyczy jedynie tego pierwszego, a zatem, kiedy rzeczy z lokalu usuwa wynajmujący - np. w celu złożenia ich w magazynie - zastaw ustawowy pozostaje skuteczny.

W ochronie wynajmującego Kodeks cywilny idzie zresztą jeszcze dalej, bo daje mu możliwość sprzeciwienia się usunięciu z lokalu rzeczy obciążonych zastawem. Wynajmujący może przy tym użyć nie tylko perswazji, ale nawet siły. Działa wówczas w ramach tzw. dozwolonej samopomocy.

Wszystkie powyższe okoliczności sprawiają, że zastaw ustawowy w centrach handlowych jest negatywnym bohaterem trwających właśnie negocjacji w sprawie obniżenia czynszów albo rozwiązania umów. Wynajmujący wiedzą, że towar raz z lokalu usunięty, już najprawdopodobniej do niego nie wróci. W dobie pandemii, priorytetem jest natomiast utrzymanie wartości nieruchomości. Najemcy z kolei próbują opróżniać sklepy bez wcześniejszego uregulowania prawnego statusu umów najmu. Często w takich sytuacjach wzywana jest Policja. Interweniuje jednak rzadko uznając, że tego typu spory mają charakter cywilny i winny być rozwiązywane w sądach gospodarczych.

Pewne jest, że jeżeli właściciel centrum sprzeciwia się usunięciu rzeczy z lokalu, najemca powinien wykazać odpowiednimi dowodami, że nie są one obciążone zastawem. Może np. twierdzić, że zaległe czynsze i opłaty eksploatacyjne zostały w całości uregulowane albo rzeczy ruchome nie stanowią jego własności. Wykazanie jednak, że nie jest się właścicielem rzeczy ruchomych, które chce się zabrać z lokalu, może okazać się skomplikowane. Na niekorzyść najemcy działa w tym wypadku domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej właścicielem (art. 339 Kc).

Jeżeli dowody nie przekonują wynajmującego, właścicielowi rzeczy nie pozostaje nic innego, jak tylko złożyć do sądu pozew o ich wydanie. Są to oczywiście rozważania o wątpliwej użyteczności, bo przy aktualnych zatorach w sądach gospodarczych, na wyrok czeka się całymi miesiącami. Wyrok taki niczego zatem w praktyce najemcy nie daje. Sprzęty w tym czasie niszczeją, a towar wychodzi z mody.

Fatalna sytuacja sądownictwa w Polsce szkodzi również wynajmującemu. Pomimo, że musi on obciążone zastawem rzeczy przechowywać na własny koszt i niebezpieczeństwo, to jeszcze zaspokojenie jego roszczeń z przedmiotu zastawu także następuje zgodnie z przepisami o egzekucji sądowej. Właściciel centrum nie może więc po prostu przejąć tych rzeczy na własność. Musi najpierw uzyskać wyrok sądowy oraz przeprowadzić całe postępowanie egzekucyjne, w trakcie którego powinien wskazać komornikowi rzeczy objęte zastawem jako mienie dłużnika, z którego możliwa jest egzekucja.

Jakie zatem prawne korzyści daje wynajmującemu zastaw ustawowy? Jedynie to, że w razie egzekucji komorniczej należności zabezpieczone zastawem zaspokajane są w piątej kolejności (art. 1025 §1 Kc) i to o tyle, o ile nie przekraczają okresu jednego roku. W pozostałym zakresie, roszczenia wynajmującego znajdują się na 9 i 10 miejscu w kolejności spłat - wraz z innymi, niezabezpieczonymi długami najemcy.

Rola zastawu ustawowego w centrach handlowych jest jednak zgoła inna niż zamierzona przez ustawodawcę. Wynajmujący sprzeciwiają się usuwaniu z lokalu rzeczy ruchomych, bo to daje im lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z najemcami. Obawiają się też, że wyprowadzka jednego najemcy da sygnał do wyprowadzki pozostałych.

Ostatnie komentarze

Czy najemcy są gotowi zapłacić więcej za powierzchnię w zielonym budynku?

Czy najemcy są gotowi zapłacić więcej za powierzchnię w zielonym budynku?

schedule 04 października 2021

Zapytaliśmy 373 firmy zatrudniające 10 milionów pracowników o ich strategie dotyczące nieruchomości. Spośród respondentów badania Knight Franka aż 40 proc. firm przyjęło cel zerowe ...

Karol Grejbus, dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy
Knight Frank

Rynek magazynowy z kolejnymi rekordami. Będzie coraz lepiej?

Rynek magazynowy z kolejnymi rekordami. Będzie coraz lepiej?

schedule 29 września 2021

W I połowie 2021 roku padły rekordy związane zarówno z wielkością ogólnej podaży powierzchni magazynowej w budowie oraz popytu w najlepszych lokalizacjach w Polsce. Należy również ...

Artur Szczepanek, project manager
Hines Polska

Renesans transakcyjny na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce

Renesans transakcyjny na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce

schedule 28 września 2021

I połowa 2021 roku pokazała, że rynek gruntów inwestycyjnych nie odczuwa wyraźnych skutków pandemii. Od ponad 20 lat nie obserwowaliśmy tak wzmożonej liczby transakcji, jaka ma mie ...

Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych
Colliers International

Problematyczne ładowarki do samochodów elektrycznych w garażach podziemnych

Problematyczne ładowarki do samochodów elektrycznych w garażach podziemnych

schedule 17 września 2021

W ostatnich latach w Europie sporo się dzieje w temacie elektromobilności, a samochody napędzane elektrycznie zyskują na popularności. W Polsce ten trend również zaczyna się pojawi ...

Robert Stachowiak, prezes zarządu
SGI

Rynek hotelowy wstrzymał oddech    

Rynek hotelowy wstrzymał oddech    

schedule 15 września 2021

Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami l ...

Katarzyna Tencza, associate director Investment & Hospitality
Walter Herz

Nawet 200 mkw. bez pozwolenia?

Nawet 200 mkw. bez pozwolenia?

schedule 13 września 2021

Do Sejmu wpłynął kolejny projekt regulacji, które mają umożliwić realizację jednorodzinnych budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. bez konieczności uzyskania pozwo ...

Sebastian Juszczak, prawnik
Polski Związek Firm Deweloperskich

Rząd zabiera nam szansę na drugą emeryturę

Rząd zabiera nam szansę na drugą emeryturę

schedule 03 września 2021

Polski Związek Firm Deweloperskich z niepokojem obserwuje doniesienia medialne na temat wycofania się rządu z dalszych prac nad wprowadzeniem REIT-ów w Polsce. PZFD jest jedną z or ...

Sebastian Juszczak, prawnik
Polski Związek Firm Deweloperskich

Praca zarządcy powinna być dostosowana do warunków pogodowych

Praca zarządcy powinna być dostosowana do warunków pogodowych

schedule 26 sierpnia 2021

Jesień to początek wytężonej pracy dla wielu branż, w tym dla firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Zakres prac wykonywanych przez zarządcę zależy w dużej mierze od w ...

Mariusz Łubiński, prezes
Admus

Ogromny apetyt kupujących mieszkania

Ogromny apetyt kupujących mieszkania

schedule 24 sierpnia 2021

Rynek mieszkaniowy w wielkim stylu i naprawdę szybkim tempie wrócił do stanu sprzed wybuchu pandemii. Rok 2021 w mieszkaniówce w niczym nie przypomina poprzedniego. O ile w 2020 ro ...

Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi / prezes zarządu
Cordia Polska / Polnord

Najbardziej konkurencyjne lokalizacje magazynowe w kraju – gdzie najlepiej inwestować?

Najbardziej konkurencyjne lokalizacje magazynowe w kraju – gdzie najlepiej inwestować?

schedule 19 sierpnia 2021

Z punktu widzenia najemcy optymalne usytuowanie magazynu pod kątem łańcucha dostaw to zlokalizowanie go jak najbliżej docelowego klienta. Szczególnie atrakcyjne są zatem obszary w ...

Bartłomiej Sutkowski, manager, Investment Management
Hines Polska

Fitwel i WELL - certyfikaty na nowe czasy

Fitwel i WELL - certyfikaty na nowe czasy

schedule 18 sierpnia 2021

Promowanie zdrowia i dobrego samopoczucia użytkowników staje się jednym z priorytetów dla właścicieli i najemców nieruchomości. Z pewnością wpływ na to ma obecna trudna sytuacja ep ...

Andrzej Gutowski, associate director w Dziale Certyfikacji Zielonych Budynków
Colliers

Polski Ład uderzy w wynajem mieszkań

Polski Ład uderzy w wynajem mieszkań

schedule 17 sierpnia 2021

Program PiS-u proponuje dwie zmiany, które znacznie obciążą wynajmujących. Pierwsza z nich to zakaz amortyzowania mieszkań, druga zaś zabranianie osobom fizycznym możliwości rozlic ...

Konrad Płochocki, dyrektor generalny
Polski Związek Firm Deweloperskich

Kategorie