Czy dark stores zobaczą światełko w tunelu?

Po ostatnich latach rozkwitu, nad rynkiem dark store’ów zebrały się ciemne chmury – najpierw w Amsterdamie, a teraz w Barcelonie władze wprowadziły zakaz lokowania ich w miastach. Czy to zatrzyma rozwój tego sektora? Czy Polska pójdzie w ślady zachodnich sąsiadów?
Pandemia oraz zmiana trybu pracy na zdalny spowodowały modyfikację trendów konsumenckich i zwrot w stronę realizacji potrzeb w pobliżu miejsca zamieszkania (wykształcił się tzw. model „proximity retail”). Trend ten doskonale wpisuje się ideę miasta 15-minutowego, która w ostatnim czasie bardzo zyskała na popularności. W efekcie konsumenci oczekują szybkiej realizacji ich potrzeb, a jedną z opcji ich zaspokojenia są dark store’y, czyli inteligentne magazyny o powierzchniach 150-500 mkw., do których konsumenci nie mają wstępu. Ich model biznesowy opiera się na dostarczaniu zakupów przez kuriera, które zamówiono przez internet. Dzięki wykorzystaniu najnowszych technologii dostawa do klienta może być zrealizowana nawet w ciągu 15 minut. Często firmy korzystają ze specjalnych algorytmów, ponieważ powierzchnie magazynowe są ograniczone, a dzięki nim są w stanie przewidzieć, czego klient w danym mini regionie będzie potrzebować i przez to mogą zatowarować magazyn według zapotrzebowania konsumentów.
Na polskim rynku działa już kilku operatorów „ciemnych sklepów”: Lisek, Glovo, Bolt Food, Uber Eats czy Wolt. Widząc potencjał w tym segmencie, także sieci spożywcze zaoferowały tego typu usługę – Żabka Jush i Biedronka Biek. Dark stores nie są jednak zbyt atrakcyjne dla miast. Większy hałas i wzmożony ruch uliczny, na które narzekają mieszkańcy – to główne powody, dlaczego władze Amsterdamu zakazały otwierania nowych dark store’ów. Na razie zakaz ma obowiązywać przez rok, dopóki nie zostaną uregulowane kwestie formalne. Barcelona w swoim działaniu poszła krok dalej, bo chce, aby z miasta zniknęły także "dark kitchens", czyli lokale gastronomiczne, które oferują wyłącznie dostawę posiłków do domu. Po wejściu zakazu w życie wszystkie takie obiekty będą musiały zostać przeobrażone w zamknięte magazyny nieoferujące dostawy do domu lub stacjonarne sklepy, do których mogą wejść klienci. Ma to na celu zachowanie tradycyjnego handlu i poprawę jakości życia mieszkańców. Skąd taka niechęć? Powodów jest kilka. Cechą charakterystyczną i dużą zaletą dark store’ów jest ich lokalizacja – w centrach dzielnic – wszystko po to, aby zachować tempo świadczonych usług. Ze względu na zakaz wstępu do środka, nie dba się o atrakcyjność ich wnętrza, zatem witryny sklepowe często są zaklejone w nieestetyczny sposób, co sprawia, że ich wygląd z zewnątrz wzbudza wśród części klientów negatywne uczucia.
Lokalizacja magazynów, która w przypadku dostaw jest ogromnym atutem, budzi wiele kontrowersji i niezadowolenia ze strony mieszkańców. Sklepy nie spełniają funkcji miastotwórczej, nie generują ruchu pieszego, a także nie budzą zainteresowania. Ponadto, mogą one stwarzać dyskomfort dla pobliskich lokatorów, pod których oknami każdego dnia ustawia się kolejka kurierów na skuterach czy rowerach. Także w Warszawie pojawiły się już głosy krytyki w kierunku dark store’ów, jednak nie wywołały one konkretnych działań ze strony władz miasta. Warto zauważyć, że stolica Katalonii czy Amsterdam są miastami bardzo turystycznymi, z historyczną architekturą i tłumami osób zwiedzających i korzystających z usług sklepów stacjonarnych. Warszawa, mimo dużego napływu turystów, jest miastem o charakterze biznesowym. Mieszkańcy stolicy, często prowadzący życie „w biegu”, chętnie korzystają z usług „dark stores”. Szeroki wybór usługodawców, a tym samym duża konkurencja między nimi nie generuje spadku popytu na tego typu świadczenia, dlatego w najbliższym czasie nie przewiduje się zmian czy zahamowań w tym sektorze handlu.
Rynek nie był przygotowany na tak dynamiczny rozwój „dark stores”. Obiekty handlowe często nie mają wypracowanych rozwiązań do obsługi dostawców, co może wpływać na doświadczenie zakupowe klientów. Powierzchnie tego typu muszą również spełniać szereg restrykcyjnych wymagań, takich jak: wysokość, bezpośrednie strefy dostaw i wiele innych, dlatego najczęściej tego typu jednostki lokowane są przy ulicach w lokalach wolnostojących. Aby ten segment rynku został unormowany, przede wszystkim pod kątem wizualnym, potrzebne są regulacje określające funkcjonowanie ciemnych sklepów, np. w krajobrazie miast. Jednak rynek w Polsce wciąż jest w początkowej fazie rozwoju i jest zbyt wcześnie, aby ocenić, jakie konkretne rozwiązania przyniesie przyszłość.
Robotyka i automatyzacja w magazynach logistycznych
Robotyka i automatyzacja w magazynach logistycznych
W rozwoju e-commerce magazyny logistyczne odgrywają kluczową w łańcuchu dostaw towarów do klientów. Czas dostaw często stanowi przewagę konkurencyjną, dlatego operatorzy szukają ro ...
Knight Frank
Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki
Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki
28 kwietnia 2023 r.oku weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotychczas obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczył ...
kancelaria prawna Causa Finita
Aranżacja wnętrz drożeje, czynsze muszą rosnąć?
Aranżacja wnętrz drożeje, czynsze muszą rosnąć?
W związku z rosnącymi kosztami dostosowania powierzchni dla najemców biurowych, wynajmujący stoją przed wyzwaniem związanym z coraz niższą opłacalnością biznesu. Obecnie okres zwro ...
TFG Asset Management.
Polacy inwestują za granicą
Polacy inwestują za granicą
Ze statystyk Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 roku wartość polskich inwestycji bezpośrednich za granicą wzrosła do 8,3 mld zł wobec 7,0 mld w 2021 roku. Przeszło 18-pro ...
PFR TFI
Fleksy rosną nie tylko w dużych miastach
Fleksy rosną nie tylko w dużych miastach
Elastyczne miejsca pracy rozchodzą się jak świeże bułeczki. Firmy pytają o nie we wszystkich dużych miastach. Ale nie tylko. Chętnych na biura serwisowane nie brakuje również w mni ...
Newmark Polska
W Polsce mamy 12 proc. pustostanów i deficyt 2 mln mieszkań. Skąd ten paradoks?
W Polsce mamy 12 proc. pustostanów i deficyt 2 mln mieszkań. Skąd ten paradoks?
Deficyt mieszkań w Polsce występuje od wielu lat. Chociaż deweloperzy i inwestorzy indywidualni w ciągu ostatnich 10 lat oddali do użytku 1,8 mln lokali, średnia liczba pokoi przyp ...
CBRE
Budynki będą zmieniać swoje funkcje
Budynki będą zmieniać swoje funkcje
W ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna ulega dużym zmianom. To wpływa na rynek nieruchomości i konkretne budynki. Coraz częściej pojawia się potrzeba unowocześnien ...
CBRE
Inwestycje, stres i kapitał pomostowy
Inwestycje, stres i kapitał pomostowy
Tegoroczne targi MIPIM w Cannes odwiedziło ponad 23 tys. osób z ponad 90 krajów i ponad 2,4 tys. firm. Mimo że były liczne jak w czasach przedcovidowych, a pogoda dopisała, to nie ...
Catella Poland WPP
Branża potrzebuje liderów
Branża potrzebuje liderów
Chociaż dynamika zatrudnienia zmniejszyła się w porównaniu z początkiem 2022 roku, to firmy wciąż szukają analityków inwestycyjnych, którzy pomogą członkom zarządu w podejmowaniu t ...
Michael Page
Najemcy wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług oraz modnych miejsc
Najemcy wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług oraz modnych miejsc
Najemców biurowych nie stać na pomyłki, ani utratę najlepszych pracowników. Chociaż korporacje są gotowe do rezygnacji z części powierzchni, by ograniczyć wydatki, to jeszcze bardz ...
Newmark Polska
Brownfield ma zielone światło
Brownfield ma zielone światło
Coraz mniejsza dostępność ciekawych gruntów inwestycyjnych zachęca deweloperów do szukania okazji wśród działek już zabudowanych. Tylko w 2022 roku na rynek magazynowy trafiło 4,3 ...
Knight Frank
Grunt to sprawdzony partner
Grunt to sprawdzony partner
Na rynku mamy wysyp różnych struktur transakcji barterowych i joint venture, zawieranych przez inwestorów i deweloperów z właścicielami gruntów, które przez ostatnie lata rynkowego ...
Walter Herz