Polska w centrum uwagi
Atrakcyjność inwestycyjna Polski jest duża. Jakie są jednak perspektywy związane z rozwojem rynku nieruchomości w kontekście wzrostu PKB, rosnącej dynamiki konsumpcji i aktywności przemysłowej. Na te i inne pytania starali się odpowiedzieć uczestnicy czwartej konferencji Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych zorganizowanej przez Eurobuild Conferences.
Czwartą Konferencję Inwestycje na Rynku Nieruchomości rozpoczął wykład Carlosa E. Piñerú’y, dyrektora Banku Światowego na Polskę i kraje bałtyckie. Szczególny nacisk położył na kwestie demograficzne. – Tak jak wiele innych krajów na świecie, Polska boryka się ze spadkiem dostępności siły roboczej. Społeczeństwo się starzeje. Udział osób starszych będzie zwiększał się znacząco w ciągu nadchodzących lat, dotyczy to około 75 proc. krajów na świecie. Skąd więc będą brać się pracownicy? Kto poza tym będzie zarabiać na nasze emerytury? – pytał. Częściową odpowiedzią może być robotyzacja – dodał.
Pierwsza dyskusja konferencji poświęcona była z kolei pozycji Polski na międzynarodowej arenie inwestycyjnej. – Położenie geograficzne dodaje nam atrakcyjności inwestycyjnej. Do tego dodać trzeba wielkość rynku i dynamiczny rozwój gospodarki. Mamy też to szczęście, że późno zaczęliśmy, więc produkt który pojawia się w Polsce, jest już bardziej przemyślany. Nasze nieruchomości mają wysoką jakość. Szczególnie duży ruch zauważamy w sektorze hotelowym, który odznaczał się dotychczas ograniczoną podażą. Bardzo dynamicznie rozwija się też rynek logistyczny. Nie odstajemy również w bardziej klasycznych klasach aktywów – biurach, centrach handlowych i obiektach logistycznych. Co więcej spodziewamy się kolejnego rekordowego roku, a wartość inwestycji w polskie nieruchomości powinna przekroczyć 5 mld euro – prognozował Piotr Piasecki, dyrektor Działu Doradztwa Finansowego/head of corporate finance, JLL.
Rynek się kręci..., coraz szybciej
Ponadto, na co zwracali uwagę uczestnicy konferencji, dużo dzieje się nie tylko w Warszawie, ale i w miastach regionalnych. Choć jest tam jeszcze sporo do zrobienia, zwłaszcza w tych mniejszych. – Jaka jest więc percepcja inwestora, jeśli chodzi o rynki regionalne? – pytał Krzysztof Misiak, head of regional cities, Office Agency, Cushman & Wakefield, moderator panelu „Trzeci krąg wtajemniczenia”. – W mniejszych miastach, jak Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów, Opole, Białystok jest niewiele nowoczesnych biurowców klasy A. Są to projekty budowane przez polski kapitał, inwestorów, którzy w przytłaczającej większości wywodzą się z mieszkaniówki. Mają więc zaplecze historyczne i zabezpieczenia na nieruchomościach. Zdajemy sobie jednak sprawę, że są to zbyt płytkie rynki, żeby liczyć na inwestorów, którzy odkupią takie biurowce. Potrzebne jest więc zupełnie inne podejście do finansowania. Patrzymy nie tylko na sam projekt, ale też na historię dewelopera, jego doświadczenie, stabilność finansową czy możliwe zabezpieczenia – powiedziała Anna Oleksy, dyrektor Biura Finansowania Nieruchomości Komercyjnych, Deutsche Bank Polska.
Dużo uwagi uczestnicy konferencji poświęcili inwestycjom alternatywnym. Zwłaszcza rynek prywatnych akademików robi się na tyle ciekawy, że coraz bardziej łakomym wzrokiem spoglądają na niego banki finansujące inwestycje w nieruchomości. – Mamy duży, stabilny portfel finansowanych nieruchomości w dużej mierze skupiony wokół biur, magazynów czy centrów handlowych, ale cały czas szukamy nowych możliwości. Jedną z takich nisz, na którą patrzymy od dłuższego czasu, jest z pewnością rynek prywatnych akademików. Statystyki przemawiają na jego korzyść. Jest on wprawdzie w fazie bardzo wczesnego rozwoju, ale widzimy w nim duży potencjał – zapewnił Michał Miecznicki, dyrektor Departamentu Finansowania Dłużnego, Bank Zachodni WBK.
Inwestorzy stawiają też na inne aktywa alternatywne. – Nie tylko w Polsce, ale i na świecie ośrodki dla seniorów, aparthotele, mieszkania na wynajem to stosunkowo nowe i specjalistyczne klasy aktywów. Trzeba dobrze rozumieć ten biznes. Dzięki dużej kompresji stóp kapitalizacji inwestorzy są jednak skłonni zainteresować się takimi nieruchomościami – przekonywał Kamil Kowa, dyrektor Działu Doradztwa Kapitałowego i Wycen, Savills Polska.
Nie mniejszą uwagę zwracają inwestorzy na mieszkania pod wynajem. Aby taki produkt miał jednak szanse na sukces powinien być odpowiednio skomponowany. – Zaczynamy od naszego klienta. Tak, jak w biurach na początku jest najemca, tak w naszej branży na początku jest klient – młody singiel, rodzina, ekspat, etc. Z tego wynika struktura mieszkań. W krótszym terminie łatwiej wynająć mniejsze lokale, ale w perspektywie długoterminowej wynajmują się większe mieszkania. Bardzo ważne jest też wykończenie – żaden fundusz nie kupi niewykończonego produktu. Ważne jest też, by obiekty były sprawne technicznie – wyliczał Dariusz Węglicki, doradca zarządu, Catella Residential Investment Management GmbH.
Ożywienie niemal w każdym segmencie nieruchomości ma jeden wspólny mianownik – powoduje wzrost cen gruntów pod nowe inwestycje. – Jest duży popyt na mieszkania i biura, a to sprawia, że zapotrzebowanie na grunty i tereny inwestycyjne również jest wysokie. Do tego dochodzi zatrzymanie podaży działek ze strony Skarbu Państwa i ograniczenie obrotu terenami rolnymi – także tymi w granicach miast. To wszystko sprawiło, że ceny parceli wzrosły w ciągu ostatniego roku czy dwóch o 30-40 proc. Wzrosły też koszty wykonawstwa. Miejsca na marże dewelopera jest więc coraz mniej. To jest problem i nie obejmuje tylko Warszawy, ale również rynki regionalne. Jesteśmy w takim momencie cyklu, w którym skończyły się łatwe i proste inwestycje. Trzeba więc godzić się na podjęcie większego ryzyka. Należy je identyfikować, kwantyfikować i próbować sobie z nim radzić – mówił Karol Dzięcioł, dyrektor ds. zakupów, Echo Investment.
Otoczenie się zmienia
Uczestnicy rynku nieruchomości wskazywali też na wyzwania związane z dynamicznymi zmianami w otoczeniu prawno-podatkowym. – Ostatnie miesiące i lata przyniosły ogrom modyfikacji, z którymi przedsiębiorcy muszą sobie radzić. Dla sektora logistycznego na przykład bardzo ważna może być zmiana dotycząca tzw. podatku minimalnego. Nie ma on jeszcze do magazynów zastosowania, ale jest dobrym przykładem szybkości wprowadzania zmian podatkowych – w styczniu wprowadzono ten podatek do ustawy o CIT, przedsiębiorcom jeszcze trudno oszacować realny wpływ tych przepisów, a już od kwietnia jesteśmy w trakcie prac dotyczących nowelizacji tych regulacji. Ma ona na celu rozszerzenie ich na obiekty nie tylko komercyjno-handlowe (biurowce i galerie handlowe), ale również na w zasadzie, wszelkie inne nieruchomości. Bardzo duże zmiany nastąpiły też w kwestii finansowania inwestycji i możliwości zaliczenia odsetek czy nabywanych usług niematerialnych do kosztów podatkowych – zauważył Łukasz Kosonowski, partner w Dziale Doradztwa Transakcyjnego MDDP, radca prawny, doradca podatkowy.
Opr. TSG
