Nie ma tak lekko...

Producenci decydują się na wynajem powierzchni w obiektach magazynowo-logistycznych, ponieważ budowa własnych zakładów jest droższa, bardziej czasochłonna i ryzykowna

Co właściwie wytwarza lekka produkcja przemysłowa? Według specjalistów z rynku nieruchomości – praktycznie wszystko.

– Potoczne pojęcie lekkiej produkcji obejmuje właściwie wszelką działalność realizowaną w halach, do której potrzebne są maszyny i duża liczba ludzi, a która nie jest magazynowaniem ani ciężką produkcją. Może to być wymagająca specjalnych warunków produkcja farmaceutyczna czy precyzyjna produkcja optyczna, ale mianem lekkiej produkcji określa się też konfekcjonowanie towarów – wylicza Tomasz Branecki, właściciel agencji nieruchomości Jartom.

Zapotrzebowanie rynku na towary zmienia się tak często, że po zakończeniu kilkuletniej budowy własnej fabryki może się okazać, że jej produkt nie jest już nikomu potrzebny. Samodzielna inwestycja wymaga także sporego kapitału, odpowiedniej działki i sterty wywalczonych dokumentów czy zezwoleń. Nie każdy ma na to czas.

– Ponieważ mało jest nowych hal produkcyjnych na wynajem, firmy produkcyjne decydują się na wynajmowanie i adaptacje hal magazynowych – mówi Tomasz Branecki z Jartomu. – Obiekt taki musi spełniać wiele wymogów, jak chociażby odpowiednie oświetlenie i zasilanie elektryczne, specjalna wentylacja czy liczba bram, przez które wywożony będzie wyprodukowany towar.

Na zamówienie

Lekka produkcja w centrum magazynowym – bez wględu na swój charakter – zawsze będzie wymagała mniejszej lub większej adaptacji budynku. Producenci mają dwa wyjścia: albo adoptować powierzchnie w już istniejących centrach magazynowych, albo zlecić realizację projektu deweloperowi, który buduje w systemie „,build to suit”.

– Producenci, którzy chcą wynająć obiekt natychmiast i podpisać stosunkowo krótką umowę najmu muszą zadowolić się budowaną spekulacyjnie powierzchnią magazynową – mówi Waldemar Olejnik, dyrektor w CB Richard Ellis. – Ci zaś, którzy mają więcej czasu na inwestycje i specjalne wymagania – dotyczące np. nośności podłogi, wysokości budynku czy lokalizacji – wybierają obiekty typu „build to suit”. Wybór drogi pozyskania powierzchni pod lekką produkcję to zawsze sztuka kompromisu pomiędzy dostępnością obiektu i wykwalifikowanej kadry oraz kosztami najmu.

W przypadku opcji budowy obiektu na konkretne zlecenie problematyczna może stać się konieczność podjęcia decyzji o najmie jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty w ziemię.

– Na przykład Immo Industrie Group czy Panattoni nie budują spekulacyjne. Cały proces inwestycji poprzedzony jest podpisaniem długoterminowej umowy najmu, wyborem lokalizacji i dopasowaniem budynku do życzeń klientów – mówi Waldemar Olejnik. – W ciągu 7-10 lat, bo na tyle najczęściej podpisuje się takie umowy, inwestycja ma szanse się zwrócić. Po upływie tego czasu najczęściej kontrakty są renegocjowane i przedłużane. Natomiast jeśli umowa nie jest kontynuowana, poszukuje się nowego najemcy.

U obcych

Firma wybierająca zaadaptowanie istniejącego obiektu musi znaleźć takiego operatora magazynowego, który pozwoli na daleko idące zmiany w swoim obiekcie. Czy łatwo jest zdobyć taką zgodę? Tu zdania są podzielone. Część ekspertów uważa, że ze względu na dużą podaż obiektów magazynowych nie ma z tym problemu, jednak inni są zdania, że dzięki koniunkturze na rynku to deweloperzy wybierają sobie najemców, wolą więc wynajmować powierzchnie firmom, które nie muszą przeprowadzać znaczących adaptacji. Często operatorzy utożsamiają bowiem przeróbki swoich budynków z niszczeniem lub przynajmniej trwałą zmianą charakteru.

Faktem jest, że przy lekkiej produkcji zatrudnia się zazwyczaj więcej osób niż przy samym magazynowaniu, więc przy adaptacji należy zaplanować większe powierzchnie wykorzystywane przez pracowników – sanitariaty, szatnie, jadalnie – oczywiście zbrojąc je odpowiednimi instalacjami. Zdarza się też, że inni najemcy protestują przeciwko sąsiedztwu zakładów produkcyjnych ze względu na uciążliwy hałas czy zapachy. Wszystko to sprawia, że przyjaźni lekkiej produkcji deweloperzy należą do wyjątków.

– W mojej opinii kompleksem magazynowym najlepiej przystosowanym do lekkiej produkcji jest pruszkowski Millenium Logistic Park
– uważa Tomasz Branecki.
– Łącznie obiekt ma prawie 100 tys. mkw. powierzchni, na której znajdują się także stare, lecz zmodernizowane magazyny różnej wielkości. Zdecydowanie łatwiej dostosować je do wymogów lekkiej produkcji, chociażby ze względu na duże okna, zapewniające niezbędne przy produkcji naturalne światło.

Najłatwiejsze rozwiązanie

Lekka produkcja masowo przenosi się do hali magazynowej także dlatego, że boom gospodarczy powoduje skupianie się firm na swej podstawowej działalności, nie zaś na budowie obiektów produkcyjnych. Ten rodzaj outsourcingu również znacznie ułatwia administrowanie obiektem, więc jest to także dobry wybór dla firm korporacyjnych, które wszelkie decyzje muszą konsultować z zagranicznym zarządem. Łatwiej skrócić te procedury, jeśli nie zarządza się własnym obiektem, a jedynie go wynajmuje.

Zuzanna Wiak