Lecznie transfuzją
Czy w najbliższych latach starzejące się centra handlowe czeka trzęsienie ziemi? Wiele obiektów z lat 90. powinno przejść rekomercjalizację, która może okazać się dla nich ostatnią deską ratunku przed konkurencją ze strony nowoczesnych galerii
Wrocławskie centrum handlowe Marino, które powstało w 1993 roku i zostało przebudowane 5 lat później, najlepsze swoje lata ma już za sobą. Tak przynajmniej może się wydawać patrząc na zaniedbany budynek, bez modnych sklepów, bez nowoczesnych wnętrz dostosowanych do potrzeb klientów. Do tego dołożyć trzeba rosnącą konkurencję we Wrocławiu, w którym oprócz działającej m.in. Galerii Dominikańskiej niemieckiego dewelopera ECE Projektmanagement (30 tys. mkw.), dołączyły otwarte niedawno Pasaż Grunwaldzki kieleckiego Echo Investment (ok. 50 tys. pow. handlowo-rozrywkowej) oraz Arkady Wrocławskie (około 32 tys. mkw.) firmy LC Corp. Leszka Czarneckiego. Oprócz tego jesienią debiutować będzie Galeria Legnicka (ok. 70 tys. mkw.).
Drugie życie
Osiedlowe centrum Marino otrzymało jednak drugą szansę. Trzy firmy, RE Investment, Gant oraz CB Richard Ellis, chwalą się, że już za rok obiekt będzie błyszczeć na handlowej mapie Wrocławia. A to wszystko dzięki 100-procentowej rekomercjalizacji, jakiej zostanie poddane centrum. Rekomercjalizacja jest tu rozumiana szerzej, niż tylko wymiana jednego najemcy na innego – w grę wchodzą także prace modernizacyjne.
– To będzie pierwszy w Polsce przypadek tak gruntownie przeprowadzonej rekomercjalizacji. Chcemy wymienić dosłownie wszystko. Obecnie funkcjonujące w obiekcie firmy otrzymały wypowiedzenia umów najmu. To dopiero początek działań, bo już w sierpniu rozpoczną się prace budowlane – zapowiada Michał Masztakowski, starszy negocjator w CB Richard Ellis, który odpowiada za przygotowanie i przeprowadzenie całego procesu.
By zrealizować inwestycję RE Investment stworzył wspólnie z giełdowym Gantem spółkę Rafael Investment. Od spółki Marino kupili centrum handlowe zlokalizowane przy ulicach Żmigrodzkiej i Paprotnej za 81,7 mln zł. W zapasie mają jeszcze 45 mln zł, które wyłożą na remont i dostosowanie budynku do obecnych standardów nowoczesnych centrów handlowych. Oprócz nowych sklepów na klientów będzie czekać także zmieniona elewacja, wyremontowany parking, schody ruchome zamiast tradycyjnych. Lista zmian jest jeszcze dłuższa. A może w takim przypadku lepiej byłoby wybudować nowe centrum?
Przyzwyczajenie w cenie
– Proces najmu nowego obiektu jest prostszy ze względu na brak jakichkolwiek ograniczeń. Można optymalnie „ułożyć centrum” – jego układ komunikacyjny i miks najemców. Jednak nowy obiekt budzi wśród najemców niepewność co do tego, jaką popularnością będzie się cieszył wśród klientów, jaka będzie jakość jego architektury i zarządzania. Rekomercjalizacja ma z kolei ten plus, iż rozmawia się z najemcami o obiekcie, który już istnieje, ma reputację, popularność i przyzwyczajonych do niego klientów, a właściciel może dostarczyć informacji o liczbie odwiedzin kompleksu. Co więcej, często najemcy sprawdzają swoimi metodami obroty konkurencji w istniejącym obiekcie, dzięki czemu mogą oszacować potencjalne przychody swojego sklepu – wymienia plusy i minusy rekomercjalizacji Maciej Mazur, prezes zarządu agencji Lambert Smith Hampton Polska, która w zeszłym roku zupełnie odmieniła rzeszowską Graffikę (ok. 15 tys. mkw. najmu). Centrum handlowe wybudowane 5 lat temu przez lokalnego przedsiębiorcę (eufemistycznie mówiąc – z niewielkim rozmachem) nie było gotowe na konfrontację z przyszłą poważną konkurencją, m.in. Millenium Hall (około 62 tys. powierzchni handlowo-rozrywkowej) firmy Conres, którego otwarcie zbliża się wielkimi krokami. LSH posłuchał podpowiedzi najemców zainteresowanych otwarciem swoich salonów w Rzeszowie i przekonał właściciela, by zmienić Graffikę w wyglądający nowocześnie obiekt, który jeszcze przez długie lata będzie w stanie walczyć o portfele mieszkańców miasta.
Więcej niż 100 proc.
Ale wróćmy do stolicy Dolnego Śląska.
– Ta lokalizacja ma kilka mocnych atutów – pierwszy to tysiące wrocławiaków do dziś odwiedzających Marino, zaś kolejnym jest brak konkurencyjnych wielkopowierzchniowych obiektów handlowych w tej części miasta. Dlatego podjęto decyzję o zachowaniu handlowego charakteru lokalizacji. Trzeba jednak przyznać, że najtrudniejszym wyzwaniem, jakie stoi przed nami, jest walka z historią, czyli zmiana wizerunku obiektu, który w ostatnich latach nie był najlepszy. To jednak można osiągnąć dzięki renomowanym najemcom, jacy znajdą się w nowym Marino oraz inwestycjom w techniczną i wizualną stronę centrum – przekonuje Michał Masztakowski. Podkreśla on, że dzięki temu zarówno wartość, jak i atrakcyjność inwestycji znacząco wzrosną.
– Zwiększenie wartości obiektu zależy od skali rekomercjalizacji. W przypadku obiektów w mniejszych miastach, w których kilka lat temu było bardzo ciężko o dobrych najemców i często były one obsadzane najemcami lokalnymi, dzięki rekomercjalizacji możemy uzyskać wzrost o kilkadziesiąt procent. Czasem wzrost wartości inwestycji jest nawet trzycyfrowy – zapewnia Maciej Mazur.
W wielu przypadkach najważniejszym celem staje się nie wzrost, ale obrona stabilności przychodów na kolejne lata. W sytuacji, gdy powstają nowe, konkurencyjne obiekty, rekomercjalizacja jest nie tyle nakierowana na maksymalizację czynszu, co na „obronę” posiadanej pozycji.
– Brak działań „odświeżających” centrum spowodowałby odpływ klientów do konkurencji. Za tym idzie spadek obrotów u najemców, co w najlepszym przypadku może skutkować licznymi podaniami o zniżkę czynszu, a w gorszym – „wypadaniem” najemców i problemami z uzupełnieniem wolnych lokali – dodaje szef Lambert Smith Hampton Polska.
Świeża krew
Rekomercjalizacja na mniejszą skalę jest przeprowadzana właściwie w każdym obiekcie handlowym. Z niechęcią przyznaje się także do tego Paweł Oskędra, dyrektor ds. wynajmu w ECE Projektmanagement.
– Rekomercjalizacja dotyka nasze obiekty w mniejszym stopniu niż konkurencję, gdyż budując centrum staramy się zawsze stworzyć optymalny miks najemców. Jednak zupełnie naturalne jest tzw. „wpuszczanie nowej krwi do obiektu”. Nie każdy najemca radzi sobie z konkurencją w samym obiekcie (nie wspominając już o wciąż wzrastających wymaganiach ze strony klientów) i zdarza się, że nie wywiązuje się z postanowień zawartych w umowie. Widać to już po roku czy dwóch latach działalności centrum. Wtedy – monitorując rynek, analizując i zbierając oferty od sieci zainteresowanych wejściem do naszej galerii – możemy proces przeprowadzić naprawdę sprawnie – wyjaśnia Paweł Oskędra.
W zarządzanych przez firmę centrach (Galeria Dominikańska, Galeria Łódzka) rekomercjalizacja sięga najwyżej kilku procent ogółu najemców.
– Jednak w najbliższym czasie proces ten nieco sie nasili, co jest związane z kończącymi się umowami najmu, które standardowo w ECE były zawierane na 10 lat, ale zdarzały się rownież jednostkowe przypadki umów zawartych na 5 lat. Z tego powodu zmiany dokonają się nie tylko w naszych centrach, ale również w innych, gdyż wiele galerii powstawało w Polsce właśnie 5-7 lat temu – zauważa Paweł Oskędra.
Niechętnie wspomina o większych zmianach, które wymusiła w Łodzi konkurencja ze strony m.in. Manufaktury (ponad 100 tys. mkw. powierzchni handlowo-rozrywkowej) otwartej w 2006 roku przez Apsys. Wprawdzie w Galerii Łódzkiej na około 160 sklepów w 2006 roku pojawiła się tylko jedna nowa marka (Vero Moda, a rok wcześniej Gino Rossi, Kastor, Franco Feruzzi, Inglot, Puma i księgarnia Matras), to jednak obecnie firma rozbudowuje galerię, by do krwioobiegu centrum wpuścić Peek&Cloppenburg oraz H&M. Powierzchnia centrum zwiększy się o około 5 tys. mkw., a niektórzy obecni najemcy pewnie pożegnają się z klientami lub zmienią położenie w obiekcie. Rewolucja czeka także zarządzane przez ECE centrum handlowe Alfa Centrum (15 tys. mkw.) w Gdańsku, któremu jeszcze w tym roku przyjdzie zmierzyć siły z Galerią Bałtycką (około 40 tys. mkw.) budowaną także przez ECE.
Kto następny?
Rekomercjalizacja czeka nie tylko stare centra handlowe budowane w latach 90., które przecierały szlaki nowoczesnym obiektom budowanym przez doświadczonych deweloperów.
– Na tego typu inwestycje powinno zdecydować się wiele centrów handlowych tzw. pierwszej, a szczególnie drugiej generacji – podpowiada Paweł Oskędra, nie chcąc jednak podawać konkretnych przykładów.
Część nowocześniejszych centrów powinna zapewne wziąć przykład z warszawskiego Klifa, który – by nie stracić klientów po otwarciu Arkadii – zmienił profil kierując swoją ofertę do zamożniejszych warszawiaków. Przez ostatnie dwa lata w centrum wymieniono około 20-25 proc. najemców na marki z wyższej półki oraz te nieobecne w centrum zarządzanym przez Cefic. Eksperci z branży śmiało podkreślają, że Klif ze starcia wyszedł obronną ręką. Ciekawe, czy z tarczą, czy na tarczy zakończy „bitwę warszawską” np. Fort Wola.
Ewa Andrzejewska
