Nad cichą wodą

Opuszczone magazyny i doki, które niegdyś stanowiły serce miasta,
można przekształcić w tętniące życiem obszary mieszkalne i publiczne,
tworząc przy okazji tysiące miejsc pracy
W Wielkiej Brytanii dwa najbardziej znane projekty przebudowy obiektów nadbrzeżnych to  Albert Dock w Liverpoolu (obecnie wpisane na listę dziedzictwa światowego UNESCO) oraz London Docklands. Oba projekty kosztowały po kilkaset milionów funtów, które wydano na przekształcenie niebezpiecznych
i zapuszczonych dzielnic w obszary pełne ekskluzywnych apartamentów, centrów handlowych, galerii i restauracji. W tym czasie w Liverpoolu powstało ponad 22 tys. miejsc pracy, a w Londynie ich liczba przekroczyła 120 tys. Sukces tych projektów stanowił zachętę dla innych brytyjskich miast, by podążyć tym tropem. Najważniejszymi z nich były Glasgow, Birmingham, Manchester, Cardiff i Newcastle
– wszystkie posiadały niszczejące poprzemysłowe obiekty nadbrzeżne. Obecnie miasta te rozkwitają, w dużej mierze dzięki odbudowie obiektów leżących wzdłuż kanałów i rzek. Podobną tendencję widać w innych krajach, choćby w Australii. W Sydney w 2003 roku ukończono projekt pod nazwą Przebudowa Zatoki Walsha (Walsh Bay Re-development), a obecnie realizowany jest projekt odbudowy portu w Naples.
W ślad za liderami
Jednak w Polsce jak do tej pory sprawy mają się zupełnie inaczej. Nie realizuje się praktycznie żadnych poważnych projektów związanych z odbudową obiektów nadbrzeżnych, choć nie brakuje nam miast leżących nad dużymi rzekami. Do nielicznych chlubnych wyjątków (finansowanych z prywatnych źródeł) należą na przykład projekt mieszkaniowy Odra Tower we Wrocławiu (realizowany przez RE Investment) oraz odbudowa Wyspy Spichrzów w Gdańsku firmy Gray International. Ta ostatnia inwestycja będzie polegać na odbudowie nadbrzeżnych obiektów zniszczonych w czasie drugiej wojny światowej
i dotychczas nietkniętych.
– Biorąc pod uwagę znaczenie czynnika historycznego we wszystkich projektach budowlanych w tej części Gdańska uważamy, że odtworzenie kanału, który istniał tu wcześniej, ma szczególne znaczenie i pozwala nam wykorzystać przeszłość jako kreatywną siłę dla naszych innowacyjnych pomysłów – mówi Ryszard Leśniewski, prezes firmy Gray International.

Jesteś jedyny
Jedynym projektem w Polsce, który można porównać z przykładami z innych krajów, jest Młode Miasto, dzielnica powstająca na miejscu dawnej Stoczni Gdańskiej. Jej koncepcja przypomina projekty realizowane w dokach Liverpoolu
i Londynu pod tym względem, że odbudowa terenów poprzemysłowych, które niegdyś stanowiły serce metropolii, prowadzi do stworzenia nowego centrum miasta. Projekt ten opisywany jest przez spółkę Synergia 99 (posiadającą pierwotnie prawo do gruntu) jako „nowa nadbrzeżna wielofunkcyjna centralna dzielnica Gdańska.” Obszar nadbrzeżny o powierzchni około 1 mln mkw. stanowi kluczowy element tego projektu.
W przeciwieństwie do podobnych projektów w innych ośrodkach Młode Miasto jest finansowane ze środków prywatnych, a właścicielami gruntu są liczne fundusze inwestycyjne. Natomiast w Wielkiej Brytanii obie spółki – Merseyside Development Corporation i London Docklands Corporation – założone zostały
w 1981 przez brytyjskie władze państwowe, a obie inwestycje były finansowane z funduszy władz centralnych oraz ze sprzedaży gruntów pod budowę. Choć wkład państwa był stosunkowo niewysoki, zdecydował o powodzeniu tych projektów – nie dość, że korporacje mogły sprzedawać grunt, przyznano im prawo do sporządzania planów zagospodarowania i zawierania transakcji biznesowych z deweloperami,. Poza tym władze centralne zakwalifikowały te tereny jako strefy przemysłowe, oferując zachęty podatkowe dla inwestorów. To może wyjaśniać, dlaczego tak powoli startują projekty odbudowy terenów nadbrzeżnych w Polsce – jak na razie władze lokalne
i centralne nie doceniają potencjału takich projektów i nie potrafią podjąć odpowiednich działań. Model zastosowany
w Liverpoolu i Londynie jest jedną z możliwości, które możnaby zrealizować u nas.

Kwestia przyzwyczajenia
Ryszard Leśniewski składa to na karb nowości takiej koncepcji w Polsce.
– Przebudowa obiektów nadbrzeżnych jest w Polsce stosunkowo nowym pomysłem, więc wymaga z pewnością wielu innowacji. Koncepcja musi łączyć atrakcyjność
z możliwością jej technicznej realizacji – uważa prezes Gray International. – Tego rodzaju projekty traktują również
w sposób uprzywilejowany przestrzeń publiczną i jako takie wymagają szeroko zakrojonej współpracy z lokalnymi władzami.
Odbudowa terenów poprzemysłowych wymaga zmiany sposobu ich wykorzystania,
a więc lokalne władze muszą uchwalić nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Proces ten jest w Polsce wyjątkowo powolny, choć Gdańsk – w przypadku projektu Młode Miasto – jest chlubnym wyjątkiem od tej zasady. W Polsce powszechne są również problemy z prawem własności do gruntów, które mogą zdecydowanie zniechęcać inwestorów. Tu także Gdańsk podjął zdecydowane działania, dzięki czemu spółka Synergia 99 może pochwalić się „transparentnym
i zgodnym z prawem posiadaniem gruntów pod budowę”. Współpraca między sektorem publicznym i prywatnym zdaje się zatem zasadniczym czynnikiem wpływającym na powodzenie projektów tak złożonych pod względem prawnym, jak odbudowa terenów poprzemysłowych.
– Zasadniczy problem wynika z braku zrozumienia, jak ważne jest opracowanie struktury i strategii realizacji planu krok po kroku – twierdzi Ryszard Leśniewski. – Aby plan nie stał się mieszanką różnych niespójnych elementów, należy zastosować do niego ściśle określone ramy. Mamy nadzieję, że gdy Wyspa Spichrzów zostanie z powodzeniem ukończona, w przyszłości pojawi się więcej podobnych projektów.
W rzeczy samej – w Polsce jest wiele miast, które mogłyby się odrodzić dzięki współpracy sektora publicznego
i prywatnego przy rewitalizacji zaniedbanych terenów nadbrzeżnych. Jeżeli Młode Miasto i kilka innych podobnych projektów zakończy się sukcesem, miejmy nadzieję, że pomysł taki przemówi wreszcie do wyobraźni urbanistów i deweloperów. 
Nathan North