Z sypialni do biura

Gdy myślimy o biurowych dzielnicach Warszawy, raczej nie przychodzi nam do głowy Ursynów. Jednak taki sposób postrzegania dzielnicy, którą dziś określa się mianem „stołecznej sypialni”, może wkrótce ulec zmianie
W kwietniu tego roku firmy UBM i CA Immo International z Austrii ogłosiły, że zamierzają wybudować centrum biurowe Poleczki Business Park
o powierzchni 200 tys. mkw. Zaskoczenie wzbudziła lokalizacja projektu – nie powstanie on bowiem w żadnej z tradycyjnych warszawskich dzielnic biznesowych, ale na Ursynowie przy ul. Poleczki. Prace budowlane prawdopodobnie zaczną się w czwartym kwartale br. Cały Poleczki Business Park docelowo osiągnie całkowitą powierzchnię 200 tys. mkw. i będzie składał się z 17 budynków, w tym z trzygwiazdkowego hotelu, budynku logistycznego i parkingu.
Poza centrum miasta głównymi lokalizacjami obiektów biurowych w Warszawie są Wola i Mokotów, przy czym ta ostatnia dzielnica jest w zasadzie tylko administracyjnie oddzielona od centrum miasta. Na Mokotowie mieści się m.in. Mokotów Business Park, kompleks o powierzchni 107 tys. mkw., którego budowę na Służewcu rozpoczęło w 1995 Globe Trade Center. Do tej pory był to największy park biurowy w Polsce, który stał się katalizatorem także dla innych deweloperów, którzy zaczęli inwestycje biurowe wzdłuż ulic Wołoskiej, Domaniewskiej czy Marynarskiej. Gotowy Poleczki Business Park od niego będzie większy. Czy mamy do czynienia z pierwszym etapem rozwoju całkiem nowej dzielnicy biznesowej?

Wypadki się zdarzają
Rolf Grossmayer, członek zarządu spółki celowej Larrisa utworzonej dla celów realizacji projektu Poleczki Business Park, zdradza, jak rozpoczął się projekt.
– Weszliśmy w posiadanie tego terenu prawie przez przypadek – zdobyliśmy kontakt do osób, które planowały jego sprzedaż. Poprzedni właściciel, Uniprom, zbankrutował, więc odkupiliśmy teren od syndyka. Nie mogę powiedzieć, że dostaliśmy go prawie za darmo, ale i tak cena była bardzo rozsądna. Było to dla nas pewnego rodzaju ryzyko, ale zdecydowaliśmy, że warto je podjąć – mówi Rolf Grossmayer.
Pomysł budowy business parku pojawił się w czasie rozmów prowadzonych przez UBM z najemcami w innych obiektach, którzy – jak twierdzi Rolf Grossmayer – często pytają o dodatkową powierzchnię magazynową. Jeżeli jednak siedziba firmy mieści się w centrum miasta, powierzchnia magazynowa musiałaby być oddalona od biur. Poleczki Business Park zaprojektowano w ten sposób, by na górnych piętrach budynków mieściły się biura, a poniżej powierzchnie przeznaczona na dodatkowe potrzeby firm. Magazynowanie będzie możliwe w oddzielnym budynku logistycznym, wyposażonym m.in. w automatyczny system składowania palet. Zdaniem Rolfa Grossmayere przeznaczenie na ten cel oddzielnego budynku sprawi, że działalność klientów będzie o wiele tańsza (w innym wypadku podobną funkcję musiałyby spełniać powierzchnie biurowe), pozwoli to także właścicielowi korzystać z usług jednego operatora logistycznego.
Jakie są główne cechy dzielnicy wybranej do budowy tego kompleksu? Obszar przy ul. Poleczki mieści się na południe od Służewca oraz na zachód od ulicy Puławskiej, głównej arterii wylotowej z Warszawy w kierunku południowym, oraz w pobliżu mieszkalnych terenów Ursynowa leżących na wschód od ulicy Puławskiej. Zabudowa w tej dzielnicy jest rozproszona, choć wokół skrzyżowania Poleczki i Puławskiej stoi już kilka mniejszych budynków biurowych, w tym budynki firm Netia i Bosch. Jak dotąd największym obiektem w tej okolicy jest Platan Park, kompleks magazynowo-biurowy o powierzchni około 53 tys. mkw., składający się w większości
z powierzchni magazynowej. Po drugiej stronie ulicy Poleczki leży warszawskie lotnisko Okęcie, które od tej ulicy odgradza obecnie linia kolejowa, jednak ma się to zmienić w ciągu kilku najbliższych lat.

Przekierować pojazdy
Zdaniem Rolfa Grossmayera obszar ten ma szereg zalet dla budowy biur.
– Uważamy, że Ursynów jest bardzo atrakcyjną lokalizacją. Jedną z głównych zalet jest natężenie ruchu pojazdów
– pod tym względem jest tu o wiele lepiej niż na Mokotowie lub w centrum miasta
– uważa Rolf Grossmayer.
– Ulica Poleczki jest przedłużana tak, aby biegła ponad linią kolejową w kierunku lotniska, wybudowana zostanie też obwodnica południowa.
Nie wszyscy jednak są jednomyślni co do tego, czy sytuacja wokół Poleczki jest korzystna pod względem ruchu drogowego. Jeroen van der Toolen, szef na Polskę firmy Ghelamco działającej na Mokotowie (Trinity Park i Marynarska Business Park to obiekty firmy znajdujące się w tej dzielnicy), nie jest co do tego przekonany.
– Jest tylko jedna droga dojazdowa – Poleczki – i jeżeli
w przyszłości zaczną się tworzyć korki w miarę wzrostu liczby pojazdów, sytuacja może stać się katastrofalna – obawia się Jeroen van der Toolen.
– Przedłużenie ulicy Poleczki biegnące ponad torami kolejowymi w kierunku lotniska
z pewnością doprowadzi do zwiększenia liczby pojazdów, ponieważ transport towarowy korzystający obecnie z ulicy Marynarskiej na Mokotowie będzie wówczas przemieszczał się właśnie ulicą Poleczki.
W okolicy brak także transportu miejskiego – nie jeżdżą tamtędy tramwaje, dostępnych jest tylko kilka linii autobusowych, metro jest po drugiej stronie Ursynowa. Z tego powodu Platan Park zorganizował dla swoich pracowników dojazdy specjalnymi autobusami. Z drugiej strony może się okazać, że ten niedostatek odpowiedniego transportu miejskiego jest tylko problemem przejściowym.
– Gdy business park zostanie już wybudowany, pojawi się duża presja wobec władz miejskich, aby poprawiły tę sytuację. Takie naciski obserwujemy już w innych lokalizacjach – uważa Richard Aboo, szef agencji ds. biur i wspólnik w Cushman & Wakefield.
– Natężenie ruchu stanowi zasadniczy problem w południowej części Warszawy i będzie tak do czasu, gdy sytuacja na Służewcu pod tym względem się nie poprawi. Sądzę, że
w ciągu nadchodzących 2-3 lat zajdą tam duże zmiany in plus – dadaje Richard Aboo.
Kolejnym powodem ulokowania business parku w tym miejscu były – zdaniem Rolfa Grossmayera – sukcesy odnoszone do tej pory przez Platan Park, który mieści się na sąsiedniej działce i jest prawie w pełni wynajęty.
– Fakt, że Platan Park jest prawie pełny, dowodzi tego, że w tej części miasta istnieje popyt – twierdzi Rolf Grossmayer. – Jednak nie stanowilibyśmy konkurencji dla Platan Park, ponieważ jest to głównie centrum logistyczne, a zatem nie mielibyśmy tych samych klientów. Choć teoretycznie nasi klienci powinni korzystać z usług obu parków.
Mateusz Polkowski, konsultant ds. leasingu i marketingu w Platan Group, potwierdza, że oba centra mogłyby działać z korzyścią dla siebie.
– Nie boimy się konkurencji ze strony PBP, ponieważ nasze budynki cieszą się dobrą opinią, mamy dobrych najemców i wciąż doskonalimy nasz obiekt. Konkurencja jest dobra dla rynku! – zapewnia Mateusz Polkowski.

PBP, nowy MBP
Rolf Grossmayer twierdzi, że budowa całego parku potrwa od 10 do 15 lat, trudno wobec tego szacować popyt, jaki powstanie w tej okolicy na inne projekty. Członek zarządu Larissy sądzi jednak, że Ursynów może stać się ważną dzielnicą biznesową, taką jak Mokotów. Mateusz Polkowski z Platan Group także uważa, że ulica Poleczki może stać się nowym ‘Mokotów Business Parkiem’ składającym z się
z obiektów Platan Park i Poleczki Business Park.
– Ursynów to dobra lokalizacja – tego samego zdania jest Anna Kot, szef agencji ds. biur w Jones Lang LaSalle. – Na Mokotowie robi się coraz bardziej gęsto, a na Ursynowie jest dużo możliwości realizacji projektów biurowo-magazynowych – mogą tam zatem powstawać wszelkiego rodzaju produkty. Pomysł budowy business parku bierze się z faktu, że firmy znajdujące się już w tej dzielnicy chcą przeprowadzać się do większych powierzchni.
Anna Kot nie sądzi, by Ursynów mógł prześcignąć Mokotów – chodzi raczej o to, że od pewnego czasu Ursynów był pod względem biznesowym zaniedbany, teraz może trochę nadrobić.
Richard Aboo z Cushman & Wakefield uważa, że Poleczki Business Park stworzy wystarczającą masę krytyczną, by przyciągnąć inne obiekty w tę okolicę. Uważa jednak, że ich charakter będzie różnił się od pozostałych dzielnic.
– Firmy wolą mieć siedziby na Służewiu i Mokotowie, gdzie są lepiej widoczne. Dlatego w Poleczki Business Parku i wokół niego powinniśmy zobaczyć najemców przemysłowych, firmy telekomunikacyjne, telefoniczne centra obsługi klienta, firmy z branż IT i R&D – uważa Richard Aboo. – Czynsze w tej części Ursynowa zawsze powinny być niższe niż na Mokotowie. Jest to dobrze zapowiadająca się lokalizacja, chociaż zawsze będzie łączona ze składami i magazynami, będzie miała charakter przemysłowy, podczas gdy lokalizacje w rodzaju ul. Żwirki
i Wigury w pobliżu lotniska będą miały opinię kwartału z biurowcami wyższej klasy.

Fortuna sprzyja odważnym
– Poleczki będzie dobrą lokalizacją dla back offices (działów firm pracujących bez bezpośredniego kontaktu z klientem) klasy „B” lub „C+”, lecz nie dla centrali firm – uważa Jeroen van der Toolen z Ghelamco. – To dobre miejsce dla firm takich jak DHL czy Datapost, oraz dla innych firm, których biura muszą mieć połączenie z częścią logistyczną. Nie wydaje mi się, by międzynarodowe firmy posiadające wielu pracowników chciały się tam przenieść. Ale w bardzo długiej perspektywie Ursynów może stanowić dobrą lokalizację. Mokotów pewnego dnia „wyschnie”, a ta część Ursynowa jest miejscem, któremu deweloperzy biurowi na pewno przyjrzą się w następnej kolejności. Wszystko zależy od tego, kiedy to nastąpi – 5 lat może okazać się zbyt optymistyczną wizją. Ale czasem opłaca się być optymistą. 
Nathan North