Pod naftowym parasolem

Nadwiślańska perła Mazowsza kusi inwestorów. Jako pierwsi na rynku nieruchomości rywalizację o pękate portfele żon pracowników rafinerii rozpoczęli deweloperzy powierzchni handlowych. Do Płocka dotarła także gorączka szalejąca na rynku mieszkaniowym

Niewiele osób wie, że w Płocku znajduje się m.in. najstarsze muzeum i cmentarz w Polsce, ale niewiele osób zapewne nie wie, że to właśnie
w Płocku ma siedzibę Polski Koncern Naftowy Orlen, jedna z największych rodzimych firm. Miasto, choć straciło na prestiżu w 1998 roku z powodu zmian administracyjnych kraju i włączenia województwa płockiego do Mazowsza, nadal pozostaje ośrodkiem strategicznym ze względu na PKN Orlen, który silnie oddziaływuje na gospodarkę i życie płocczan. Płock, choć z tradycjami sięgającymi X wieku, nie jest wielkim miastem
– obecnie liczba mieszkańców nie przekracza 130 tysięcy. Główna część miasta położona jest na prawym brzegu Wisły,  lewobrzeżny Płock to dzielnica Radziwie włączona do miasta w 1923 roku.

Pełne portfele
– Płock ze średnim dochodem na jednego mieszkańca powyżej 3 tysięcy złotych, licznymi inwestycjami miejskimi oraz plejadą wysokiej klasy samochodów na ulicach wyjątkowo pozytywnie wyróżnia się na tle innych, polskich miast podobnej wielkości – uważa Agnieszka Michalczewska, szef działu powierzchni handlowych w King Sturge. Jako pierwsi wyczuli pismo nosem deweloperzy powierzchni handlowych. Obecnie żony pracowników PKN Orlen (razem ze swoimi wypchanymi portfelami) muszą jeździć na większe zakupy do Warszawy, jednak już wkrótce te wyprawy nie będą konieczne.
W Płocku oprócz kilku supermarketów (Tesco, Lidl czy Netto) działają dwa centra handlowe. Jedno z nich to Auchan z galerią handlową (dzielnica Podolszyce, ulica Wyszogrodzka, najemcy: Obi, CCC, Empik), drugi zaś to Galeria Echo (11 tys. GLA, najemcy: Champion, Nomi, Deichmann, RTV Euro AGD, Top Secret, Adidas), którą wybudowało kieleckie Echo Investment, a następnie przejęli Austriacy z Meinl European Land. Płocczanie odwiedzali także dość leciwe (bo z lat 90.) centrum handlowe Tayger (około 8 tys. mkw. najmu) lokalnego przedsiębiorcy Marka Bujalskiego. Obecnie trwa remont obiektu, po tym jak jesienią minionego roku wybuchł
w nim pożar i strawił wnętrze budynku.
Polimeni już nie pierwszy
Jeszcze do niedawna wydawało się, że śmietankę na rynku nowoczesnych galerii handlowych w mieście spije Vincent Polimeni z nowojorskiej firmy Polimeni International. Deweloper wygrał konkurs miejski na zagospodarowanie kwartału pomiędzy ulicami Jachowicza, Nowy Rynek
i Królewiecką (śródmieście) jeszcze w 2005 roku. Do tej pory jednak projekt budowy Galerii Płock (27 tys. mkw. GLA) natrafia na silny opór – zarówno urzędników miejskich, jak i okolicznych kupców.
– Nadal czekamy na wydanie warunków zabudowy dla inwestycji, nie chcemy więc deklarować, kiedy rozpoczniemy budowę. Na razie prowadzimy komercjalizację obiektu – tłumaczy Monika Łukawska z działu marketingu Polimeni International.
Na prowadzenie w tym wyścigu wysuwa się irlandzka firma Caelum Development, która przejęła projekt Galerii Wisła od Grupy Zasada. Deweloper zdobył już pozwolenie na budowę centrum handlowego, które stanie w dzielnicy Podolszyce przy skrzyżowaniu ulic Wyszogrodzkiej i Jana Pawła II (w sąsiedztwie hipermarketów OBI i Auchan). Galeria Wisła będzie miała ponad 54 tys. mkw. powierzchni całkowitej (23,6 tys. mkw. powierzchni najmu). Na dwóch kondygnacjach handlowych oraz trzeciej, przeznaczonej głównie na rozrywkę, zostanie zlokalizowanych ponad 120 sklepów. Obecnie 42 proc. powierzchni już wynajęto, m.in. firmom Piotr i Paweł, RTV Euro AGD, New Yorker, Galeria Centrum, Douglas, Monnari, Rossmann oraz Bata i CCC. W centrum powstanie także m.in. pięciosalowy multipleks, a otwarcie całego obiektu zaplanowano na sierpień przyszłego roku.
– Właśnie kończymy procedurę wyboru generalnego wykonawcy i jeszcze w maju rozpoczynamy prace. Widzimy, że zarówno miasto, jak i nasz projekt, są bardzo dobrze odbierane przez najemców – zarówno sieciowych, jak i działających na rynku lokalnym. To potwierdza ustabilizowany handlowy chrakter lokalizacji – mówi Grzegorz Mroczek, szef działu najmu w Caelum Development. Jego zdaniem miasto to obiecujący rynek, który dynamicznie się rozwija, inwestuje (np. niedawno odnowiono śródmiejski deptak
– ulicę Tumską – oraz wybudowano most), posiada najwyższy w Polsce wskaźnik zarejestrowanych samochodów oraz plasuje się na czwartym miejscu pod względem dochodów dyspozycyjnych w przeliczeniu na jednego mieszkańca, dzięki czemu migracja zarobkowa jest znacznie ograniczona.

Magnolia wyrośnie
dzięki Austriakom
Trzecim projektem, który chce zdobyć kieszenie mieszkańców Płocka, jest Galeria Magnolia, która stanie u zbiegu ulic Bielskiej, Tysiąclecia
i Przemysłowej (vis-á-vis Galerii Echo z Championem). Inwestorem obiektu jest austriacki Meinl European Land Group, deweloperem firma Agromex Development 1, natomiast projekt opracowują płoccy architekci z firmy Budoplan.
– W mieście jest miejsce dla dwóch nowoczesnych centrów handlowych średniej wielkości, tym bardziej jeśli mają one być zlokalizowane w dwóch różnych krańcach miasta. Dlatego nie obawiamy się konkurencji – deklaruje Agnieszka Michalczewska z agencji King Sturge, która zajmuje się komercjalizacją obiektu.
W dwukondygnacyjnej galerii o powierzchni najmu około 19 tys. mkw. znajdzie się około 100 sklepów, wielosalowe kino, food court oraz parking na około 800 miejsc. Ratusz wydał już pozytywną decyzję środowiskową dla projektu, inwestor liczy więc, że otrzyma pozwolenie na budowę w ciągu najbliższych tygodni. 
Rozrywkę płocczanom chce zapewnić także Instytucja Filmowa Max-Film, która zburzyła stare kino Przedwiośnie i na jego miejscu planuje budowę multipleksu. Obecnie trwa przetarg na wykonawcę inwestycji. Prace miałyby rozpocząć się w sierpniu tego roku, a zakończyć w maju 2008 roku. W samym sercu miasta, przy ulicy Tumskiej, na kinomaniaków czekać będzie czterosalowe Nove Przedwiośnie
z restauracją, kawiarnią oraz klubem fitness Gymnasion. Obok prywatni inwestorzy chcą w dawnym budynku Horteksu stworzyć Galerię Tumską (około 2 tys. mkw.). Na razie czekają na pozwolenie na budowę.

Cztery kąty w cenie
Boom nie ominął także rynku mieszkaniowego w Płocku. Podobnie jak w innych miastach, u deweloperów oraz w spółdzielniach mieszkaniowych ustawiają się kolejki po własne cztery kąty. Zainteresowanie wygłodniałych klientów znacznie przewyższa podaż. Najpopularniejszą dzielnicą mieszkaniową (tzw. „płockim Ursynowem”) są Podolszyce,
a osiedle Łukasiewicza, Dobrzyńska oraz Kolegialna gonią Podolszyce w rankingu na największą „sypialnię” Płocka. Swojego „M” płocczanie mogą szukać m.in. w spółdzielniach mieszkaniowych, które działają dość prężnie (m.in. Mazowiecka SM, Chemik SM, SM Budowlani) oraz Przedsiębiorstwie Inwestycji Komunalnych i firmie Amabud.
– Podobnie jak w innych miastach nowe inwestycje są hamowane przez niedobór terenów, co jest konsekwencją braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – mówi Eugeniusz Adamiak, wiceprezes płockiej firmy Amabud. – Zapotrzebowanie ze strony klientów jest ogromne. Obecnie sprzedajemy mieszkania, które będą oddane do użytku w 2008 roku. Lokale, których budowę zakończymy w tym roku, już dawno znalazły nabywców. Taka sytuacja to dla nas nowość.
Eugeniusz Adamiak dodaje, że coraz dotkliwiej odczuwalny jest wzrost cen materiałów budowalnych (a także ich brak) oraz ciężka sytuacja na rynku firm wykonawczych. Amabud realizuje obecnie osiedle domków w zabudowie szeregowej przy ulicy Górnej (osiedle Wyszogrodzka), niewielki blok przy ul. Armii Krajowej 74 (Podolszyce), a wkrótce rozpocznie także prace przy kolejnym bloku na działce obok.
– Najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe (ok. 40-50 mkw.) oraz niewielkie trzypokojowe (ok. 60 mkw.). Ceny, które zaczęły rosnąć gwałtownie jesienią zeszłego roku, w naszej firmie kształtują się teraz na poziomie około 3-3,2 tys. zł. za mkw. – dodaje Eugeniusz Adamiak.

Z drugiej ręki też w cenie
Wtórny rynek mieszkaniowy w mieście również kwitnie. Zainteresowanie jest ogromne, a ofert brak. Ceny – podobnie jak na rynku pierwotnym – rosną od 2006 roku, kiedy to plasowały się na poziomie 1,8-2 tys. zł za mkw.
– Głód na rynku powoduje, że każde mieszkanie – i w nowym budownictwie, i w starej „wielkiej płycie” – jest sprzedawane od ręki. Ceny kształtują się na poziomie 3-4 tys. zł za mkw. i nic nie wskazuje na to, by przestały dynamicznie rosnąć. Płock to świetny rynek dla deweloperów mieszkaniowych – zapewnia Krzysztof Morze, szef płockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami Centrum.

Wiele jeszcze przed nami
Jednocześnie wydaje się, że wielkiego biznesu w Płocku nie zrobią deweloperzy powierzchni biurowych. Firmy szukające lokalu mają do wyboru pomieszczenia w starszych budynkach oraz odnowionych kamienicach w centrum.
– Przez kilka miesięcy miałem w ofercie powierzchnie biurowe w budynku PKO BP
i zainteresowanie było praktycznie zerowe. Istnieją jednak w mieście nowoczesne biurowce klasy „B” czy „B+”, są to jednak siedziby konkretnych firm, np. Przedsiębiorstwa Eksploatacji Rurociągów Naftowych „Przyjaźń” – dodaje Krzysztof Morze.
Nowy biurowiec PERN „Przyjaźń” został otwarty z wielką pompą pod koniec marca. Ma 7 kondygnacji, szklaną elewację oraz 13,4 tys. mkw. całkowitej powierzchni użytkowej, z której około 700 mkw. będzie wynajęte zewnętrznym firmom. Za ponad 2-letnią budowę odpowiadała płocka firma Vectra.

Nie tylko dla petrochemii
Rynek powierzchni magazynowych ma lokalny charakter. Istnieją hale o powierzchni kilku tysięcy mkw., jednak na razie brakuje prawdziwych big box’ów budowanych przez wyspecjalizowane firmy. Prawdziwym eldorado dla firm produkcyjnych, logistycznych, technologicznych oraz badawczo-rozwojowych ma być Płocki Park Przemysłowo-Technologiczny, czyli wspólne przedsięwzięcie miasta i PKN Orlen. Pierwotnie park, na który poświęcono prawie 200 ha, miał ściągać firmy z branży paliwowej, by stworzyć zaplecze dla płockiej rafinerii, jednak obecnie inwestorzy praktycznie z każdej branży są witani z otwartymi rękami.
W tym roku zakończył się pierwszy etap inwestycji, czyli budowa infrastruktury. Docelowo na terenie sąsiadującym z rafinerią ma pracować nawet 20 tysięcy ludzi.  
Ewa Andrzejewska