Połowy bez limitów

Giełdowa spółka Echo Investment, znana ostatnio lepiej z budowy centrów handlowych, ostrzy sobie zęby na biura, m.in. w Warszawie, Poznaniu, Krakowie oraz Gdańsku. W ciągu dwóch lat kielczanie stworzą ponad 130 tys. mkw. biur. Czy nie za poźno włączają się do rywalizacji o najemców? Na to i inne pytania opowiada Piotr Gromniak, członek zarządu Echo Investment

Ewa Andrzejewska, Eurobuild Poland: – Wydaje się, że wcześniej zaniedbywali Państwo trochę rynek powierzchni biurowych. Czy teraz mocniej zaznaczycie na nim swoją obecność?

Piotr Gromniak, Echo Investment: – Do tej pory zrealizowaliśmy 9 projektów biurowych o łącznej powierzchni blisko 100 tys. mkw., w związku z czym nie mamy poczucia „zaniedbania rynku”. Obecnie w naszym portfelu jest kilka nowych inwestycji biurowych. Są to projekty w Gdańsku, Poznaniu, przebudowa obiektu w Krakowie, park biznesowy na warszawskim Mokotowie. Przymierzamy się także do inwestycji w Szczecinie – na działce przy ulicy Malczewskiego, którą kupiliśmy już dobrych kilka lat temu, chcemy postawić budynek biurowy.

Inwestycja biurowa w pobliżu własnego centrum handlowego Galaxy? Czy nie lepiej byłoby rozbudować istniejący obiekt handlowy, by zwiększyć swoją konkurencyjność przed otwarciem przygotowywanej inwestycji ECE Projektmanagement?

 – Rzeczywiście kilka lat temu kupując ziemię myśleliśmy o budowie kompleksu kinowego. Potem zmieniliśmy przeznaczenie działki na funkcję biurową, ale – ze względu na nienajlepszą sytuację na rynku powierzchni biurowych w mieście – nie zaczęliśmy budowy. W ostatnich latach poziom pustostanów w Szczecinie spadł z ok. 20 do ok. 12 proc., a nowoczesnych biurowców w mieście praktycznie nie ma. Firmy mogą wynająć biuro w starszych obiektach w centrum miasta lub w budynku Pazimu, ale to stanowczo za mało, poza tym buduje się naprawdę niewiele. Nie oznacza to jednak, że rynek nie jest gotowy na nowe inwestycje. W tym roku właśnie podjęliśmy decyzję o rozpoczęciu inwestycji o powierzchni najmu około 10 tys. mkw., obecnie prowadzimy prace projektowe. W związku z tym, że działka objęta jest miejscowym planem zezwalającym na tego typu inwestycje, liczymy, że do końca roku otrzymamy pozwolenie na budowę i rozpoczniemy prace.

Wspomniał Pan, że sytuacja na rynku biurowym w Szczecinie poprawiła się. Czy zatem znaleźliście już Państwo najemców?

–  Prowadzone są rozmowy z różnymi firmami, ale na razie nie podpisaliśmy żadnej umowy.

Wśród jakich firm szukacie najemców?

 – Szczecin – ale także inne miasta poza Warszawą – to lokalizacje, w których warto inwestować w biura, chociażby ze względu na zjawisko tworzenia centrów Business Process Outsourcing (BPO). Nadal istnieje silna tendencja do otwierania tego typu ośrodków  (np. z usługami IT czy księgowymi) w miastach z mniej kosztowną siłą roboczą, a także z tańszymi – choć niekoniecznie gorszymi czy mniej nowoczesnymi – powierzchniami biurowymi. Widać cały czas duże zainteresowanie Łodzią, Poznaniem, Krakowem, Szczecinem czy Gdańskiem.

Mówi Pan o Poznaniu w kontekście centrów BPO. Rzeczywiście to miasto jeszcze kilka lat temu wskazywane było jako mekka zagranicznych inwestorów. A jednak, moim zdaniem, nie widać aż tak dużego zainteresowania stolicą Wielkopolski. Przez ostatnie dwa lata większymi sukcesami może pochwalić się chociażby Wrocław niż Kraków. Czy warto inwestować w Poznaniu?

– Ja mam odmienne wrażenie. Niedawno mieliśmy spotkanie z jednym z wiceprezydentów Poznania. Rozmowa dotyczyła wprawdzie przede wszystkim centrum handlowego, które tam budujemy, ale byliśmy także mocno wypytywani o inwestycję biurową. Dlaczego? Gdyż zagraniczni inwestorzy poszukują nowoczesnych biur i  zgłaszają się z tym problemem do władz miasta. Zapewniono nas, że jeśli tylko zechcemy, to poznański magistrat jest w stanie znaleźć nam najemców na kilka tysięcy mkw. Długo przygotowywaliśmy się do rozpoczęcia projektu, ale myślę, że warto było. Z optymizmem patrzymy na ten rynek i jestem pewny, że miasto dotrzyma kroku Wrocławiowi czy Krakowowi.

Kiedy rozpoczną się prace przy poznańskim biurowcu?

– Budowę Malta Office Parku, który w 6 budynkach będzie dysponował powierzchnią około 28 tys. mkw., zaczynamy już w tym miesiącu. Projekt, który stanie przy ulicy Baraniaka, niedaleko jeziora Maltańskiego, wybudujemy etapowo, dzięki czemu będziemy w stanie elastycznie reagować na potrzeby rynku. Projekt przypomina trochę warszawski kompleks Athina, który został zaprojektowany bardzo efektywnie – ma niewiele powierzchni wspólnych. Budowa pierwszego etapu (7 tys. mkw. w 2 budynkach) potrwa 12 miesięcy. Z projektem właśnie wchodzimy na rynek – nie mamy jeszcze podpisanych żadnych umów najmu, ale już zaczynamy komercjalizację.

W Krakowie natomiast zdecydowali się Państwo na zburzenie działającego i w pełni wynajętego biurowca Lea 210. To dość rzadka sytuacja.

– Rzeczywiście, Lea 210 to biurowiec z lat 70., kupiony przez Echo Investment w 2002 roku ze względu na świetną lokalizację i z myślą o tym, że kiedyś bardziej będzie się opłacało go zburzyć i zainwestować w nowy obiekt. Ten czas nadszedł – latem rozpoczniemy rozbiórkę starego, a jesienią realizację nowego biurowca o powierzchni około 10 tys. mkw.

Czy jakaś część najemców pozostanie ta sama?

– Raczej poszukamy nowych. Obecnie mamy tu wiele niedużych firm, które zajmują 2-3 pokoje i płacą niskie czynsze. Natomiast w nowym budynku liczymy na większych najemców, którzy zaakceptują stawki  rynkowe w zamian za podwyższony standard.

„Stawka rynkowa” dla Echo oznacza...

– ...kilkanaście euro plus koszty eksploatacyjne.

Niedawno słyszałam, jak przedstawiciele władz Gdańska z dumą wspominali o wysokich cenach ziemi w mieście. Jako przykład podali zakup działki przy ulicy Jana z Kolna przez Echo Investment za dość wyśrubowaną kwotę prawie 3 tys. zł. za mkw. To najnowsza inwestycja Echo.

– Czy dużo zapłaciliśmy? Nie wiem, ceny gruntów pod inwestycje rosną. Uznaliśmy, że warto dać taką cenę za tak dobrą lokalizację, gdyż działka znajduje się obok słynnych Krzyży Gdańskich, przy placu Solidarności. Zakładamy, że projekt będzie miał około 20 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy „A” na 10 piętrach. Początek prac zapewne za rok, gdyż czeka nas jeszcze cały proces projektowania. Wierzymy w sukces, gdyż Gdańsk jest miastem, w którym widać ożywienie i wiele firm, nie tylko zagranicznych, szuka nowoczesnych powierzchni. Poza tym myślę, że warto działać na rynkach mniej rozwiniętych, gdzie jest słabsza konkurencja niż w Warszawie.

Z danych różnych agencji wynika, że w latach 2008/2009 na Mokotowie powstanie nawet 400 tys. mkw. powierzchni biurowej. Agenci uważają, że stawki czynszów wprawdzie obecnie rosną, ale wkrótce mogą zacząć nawet spadać. Czy warto tu budować kolejne biura?

– Po pierwsze nie sądzę, żeby wszystkie projekty planowane na Mokotowie w ogóle powstały. Poza tym Mokotów jest najlepszą dzielnicą Warszawy po Centrum. Ma najniższy poziom pustostanów – około 5 proc. przy około 8 proc. dla całej Warszawy. To prawda, że w tym rejonie dużo się buduje, ale nam to nie przeszkadza. Chcemy postawić ponad 34 tys. mkw. biur w 4 budynach u zbiegu ulic Postępu i Domaniewskiej. Początek I etapu inwestycji to marzec tego roku, a zakończenie to połowa 2008 roku. W kompleksie Park Postępu będzie bardzo dobry wskaźnik miejsc parkingowych, a ta kwestia staje się coraz ważniejsza przy podejmowaniu decyzji o wyborze siedziby. Tym m.in. chcemy przyciągnąć najemców. 

Co to znaczy bardzo dobry?

– Jedno miejsce na poniżej 40 mkw. powierzchni biurowej. Poza tym jeśli spojrzymy na rynek biurowy w tej części Warszawy, okaże się, że na Mokotowie jest kilka budynków, w których pięcio-, siedmioletnie umowy najmu wygasają i najemcy będą szukać nowych biur, więc myślę, że nie mamy się o co martwić. Ze statystyk, którymi dysponujemy, wynika, że w latach 2005-2009 na Mokotowie skończą się umowy najemcom zajmującym łącznie około 100 tys. mkw. powierzchni.

Czy są jeszcze miasta, na które Echo Investment patrzy z zaintersowaniem?

– W Łodzi mamy dwa budynki w ścisłym centrum miasta, łącznie 17 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy „A”. Oba są w pełni wynajęte i dobrze funkcjonują, więc wiemy, że warto tam być i szukamy lokalizacji pod kolejny biurowiec. Patrzymy także na Śląsk, a dokładnie na Katowice, w których rozpatrujemy zakup kilku terenów. Na pewno będzie jeszcze projekt w Krakowie, szukamy możliwości inwestycyjnych również we Wrocławiu.

Podsumowując – ile mkw. powierzchni biurowych chce wybudować Echo Investment w ciągu najbliższych 2-3 lat? 

– Do tej pory zrealizowaliśmy około 100 tys. mkw. powierzchni biurowych, a planujemy rozpocząć budowę kolejnych 130 tys. mkw. w ciągu dwóch lat. Wybudujemy więc w tym okresie więcej biur, niż mamy obecnie. Wartość inwestycji bez kosztów zakupu działek wyniesie około 170 mln euro.