Bal u dewelopera
– Z naszych danych wynika, że miniony rok pod względem wynajętej powierzchni w Warszawie został zamknięty na poziomie 352 tys. mkw. (nie uwzględniając umów renegocjacji, które dość trudno precyzyjnie oszacować). To najlepszy wynik od około 8-10 lat
Rynek dewelopera
– W ostatnim roku wyraźnie było widać ożywienie gospodarcze w kraju. Przedsiębiorcy optymistycznie patrzą na rynek i nie boją się nowych inwestycji. Powierzchni biurowych szukają zarówno firmy zagraniczne, jak i rodzime, które coraz częściej stać na wynajęcie biur w nowoczesnych budynkach. Na tę sytuację trzeba także patrzeć przez pryzmat stosunkowo niewielkiej liczby ukończonych w 2006 roku projektów. Dzięki temu wskaźniki pustostanów spadły do około 5 proc. zarówno w centrum Warszawy, jak i poza nim – podkreśla Paweł Skałba, dyrektor stowarzyszony w Colliers International.
Górny odnotowały wskaźnik pustostanów – odpowiednio – 1,7 proc., 2,7 proc. i 2,9 proc.
Największe umowy najmu to m.in. Fortis Bank, który łącznie wynajął 11,2 tys. mkw. w Trinity Park II, Generali, które przeniesie się na 6,3 tys. mkw. do Marynarska Point oraz ABG Ster-Projekt, które zajęło 5,9 tys. mkw. w Millennium Plaza. Uznanie agentów zdobyła także w minionym roku firma Apollo-Rida Poland, której udało się sprawnie wynająć Warsaw Trade Tower, a następnie sprzedać za 150 mln euro Akron Group.– Miniony rok to również okres znaczących zakupów inwestycyjnych. Właściciela zmieniły między innymi Metropolitan (wybudowy przez Hinesa), Mokotów Business Park (firmy GTC), Warsaw Trade Tower (Apollo-Ridy) czy Rondo 1. Ceny nie były niskie, co świadczy o pozytywnej ocenie polskiego rynku i jego potencjału – zauważa Paweł Skałba.
Czynsze w górę
– Obecnie firma, która chce wynająć powierzchnię w najlepszych biurowcach, musi być przygotowana na zapłacenie nawet 22-25 euro za mkw. w centrum. Z powodu bardzo niskiego poziomu pustostanów (5,4 proc. dla całej Warszawy), praktycznie nie stosuje się już żadnych upustów w przypadku istniejących biurowców. Jedynie w przypadku zawierania dużych umów typu pre-lease można liczyć na około 10-15 proc. zniżki – ocenia Anna Staniszewska.
wziął na celownik okolice ul. Marszałkowskiej i zamierza postawić tam biurowiec CBD (ok. 15,6 tys. mkw.), jednak na razie nie ma pozwolenia na budowę. Na realizację czeka także projekt przygotowany przez pracownię Stefana Kuryłowicza firmy Wolf Immobilien. Biurowiec Wolf Marszałkowska o pow. biurowej około 11 tys. mkw. stanie przy ul. Marszałkowskiej, niedaleko Ronda Dmowskiego.
Biurowymi hitami Warszawy w najbliższych latach mogą stać się okolice Alej Jerozolimskich, które dzięki inwestycjom drogowym wreszcie zostały odblokowane. Karimpol wspólnie z Immoestem zacznie kompleks 4 budynków Equator Office, a Eurocentrum już dawno zapowiadało budowę kolejnych budynków obok wieżowca Alpha. Na kolejne fazy czeka także Kopernik Office Buildings oraz Ochota Office Park. Działkę w zanadrzu trzyma także TK Development.
– Ta dzielnica staje się coraz bardziej zakorkowana. Z tego względu na atrakcyjności mogą w przyszłości zyskiwać takie lokalizacje jak Aleje Jerozolimskie czy Żoliborz. Jednak serce biznesu nadal bije na Mokotowie i tu powstanie najwięcej inwestycji. W tym roku stawki czynszów jeszcze będą rosły, bo budowa wielu projektów dopiero rusza, a te w trakcie budowy są w dużej części wynajęte (np. Trinity Park II, Wiśniowy Business Park F, czy Marynarska Point). W drugiej połowie 2008 i w 2009 roku, kiedy zostaną ukończone planowane inwestycje, może być już o wiele ciężej ze znalezieniem chętnych na biuro i stawki opłat mogą zacząć powoli spadać, ponieważ deweloperzy będą starali się przyciągnąć kluczowych najemcówZ szacunków Colliers International wynika, że na przełomie 2008 i 2009 roku deweloperzy planują oddanie do użytku pół miliona mkw. powierzchni biurowej w samej Warszawie. Z tego około 90 tys. mkw. przypadnie na centrum, a około 380 tys. mkw. na Mokotów. Najważniejsze inwestycje to: Nefryt (15 tys. mkw.) oraz Platinum Business Park (45 tys. mkw. w 5 budynkach) spółki GTC, Horizon Plaza (ok. 35 tys. mkw.), która jest wspólnym przedsięwzięciem Curtis Development i niemieckiego funduszu IVG Immobilien, Marynarska Business Park (45 tys. mkw.) Ghelamco, Park Postępu (36 tys. mkw.) kieleckiego dewelopera Echo Investment, czy Adgar Plaza (27 tys. mkw.), która stanie przy skrzyżowaniu ulic Postępu i Marynarskiej dzięki izraelskiej grupie Adgar Investment & Development.
i renegocjacji. Z naszych szacunków wynika, że poziom najmu będzie zbliżony do poprzedniego roku, czyli ukształtuje się w granicach 400 tys. mkw. – podkreśla Paweł Skałba.
Choć stolica jest nadal najsilniejszym magnesem dla inwestorów, rynek powierzchni biurowych nabrał kolorów także poza Warszawą. Według DTZ na koniec 2006 roku pustostany w miastach spadły do poziomu 2-5 proc. z 6-12 proc. na koniec 2005 roku. Poznań, jeszcze kilka lat temu wymieniany jako świetne miejsce do inwestowania, stracił na atrakcyjności. Jednak kilka inwestycji jest szykowanych m.in. przez Echo Investment. Wrocław, który był numerem „1” w ciągu ostatnich miesięcy, wydaje się już podzielony pomiędzy inwestorów, m.in. GTC, które rozpoczęło prace przy Globisie (14,5 tys. mkw.), Ghelamco, które stawia Bema Plaza (22 tys.) i Skanską z Grunwaldzki Center (26 tys. mkw.). Do gry stanęli także Hiszpanie z Grupo Prasy (kupili za rekordową kwotę 369 mln zł ok. 4,5-hektarową działkę przy Poltegorze) oraz polska firma założona przez Leszka Czarneckiego LC Corp, która wzniesie Sky Tower (m.in. 36 tys. pow. biurowej).
Dobry biznes w Łodzi wyczuła już spółka Mermaid Properties (dawniej WWG Management), która przekształci dawny budynek Próchnika w nowoczesne biura (ok. 20 tys. mkw.) oraz GTC, które przy ulicy Kościuszki postawi biurowiec o pow. 28 tys. mkw. Kolejnym rynkiem, który spółka wzięła na celownik, są Katowice. Pod koniec 2006 roku również Skanska Property Poland ogłosiła zakup terenu w okolicy ul. Chorzowskiej, na którym postawi w kilku fazach projekt o powierzchni najmu około 30 tys. mkw.
– Katowice sąz dużym potencjałem. Międzynarodowi deweloperzy dopiero w 2006 roku poważnie zaczęli eksplorować ten obszar, czego plony będą zbierać przez kolejnych kilka lat. Katowice mają chyba najlepszą komunikację w Polsce – na wschodzie jest to autostrada do Krakowa, na zachodzie – do Wrocławia, na północ od miasta biegnie droga krajowa do Łodzi i Warszawy, a na południu – droga do Bielska i Cieszyna. Poza tym rejon ten to potężny rynek młodych, dobrze wykształconych ludzi. Obecnie około 80 tysięcy mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej nie zaspokaja popytu najemców – komentuje Marcin Kania, dyrektor stowarzyszony w Colliers International.
– choć bez większych rewelacji – przyciąga dość liczną grupę inwestorów zainteresowanych tworzeniem centrów BPO.
także biura.
Gracze na rynku powierzchni biurowych mają za sobą udany rok. Ostatnie miesiące śmiało można nazwać rokiem deweloperów i właścicieli biurowców. O ten rok też chyba nikt się szczególnie nie martwi dzięki dobrze rozpędzonej gospodarce. Naprawdę ciekawie zapowiada się dopiero 2008 rok, który pokaże, kto najwięcej zyskał na boomie, a kto przespał najlepszy czas.Ewa Andrzejewska
