Szał zakupów

– ok. 4,6 miliarda euro, czyli prawie niż w roku 2005

Jedna z transakcji, jakie zrealizowano w trzecim kwartale ubiegłego roku – nabycie portfela Casino – była drugą pod względem wartości transakcją w regionie Europy Środkowowschodniej. W ramach tej skomplikowanej umowy GE Real Estate kupiło nieruchomości Casino za 555 mln euro, Grupa Metro (właściciel sieci hipermarketów Real) przejęła sieć Geant, a Tesco wydało 150 mln euro na Leader Price. Wśród innych godnych uwagi transakcji w drugiej części roku znalazła się sprzedaż przez Globe Trade Centre obiektu Mokotów Business Park na rzecz Heitmana i Immoeast za 287,5 mln dol., zakup przez Grupę Akron budynku Warsaw Trade Tower za 150 mln euro od Apollo Rida, a także sprzedaż udziałów w portfelu obiektów biurowych Europolis na rzecz AXA Real Estate Investment Managers za 140 mln euro.

– Ponownie nastąpił niewielki spadek stóp kapitalizacji, co przekonało do sprzedaży obiektów tych inwestorów, którzy kupili je kilka lat temu. Poza tym na rynku pojawiło się więcej gotówki przeznaczonej na zakup produktów inwestycyjnych – mówi Michał Ćwikliński.

Najzupełniej bezpiecznie

– Bardzo dużo działo się na rynku – wszyscy narzekali na ceny i poziom stóp – mówi Paweł Welo. – Ale tak naprawdę wielu inwestorów chce teraz kupować: niskie stopy kapitalizacji dają im poczucie, że rynek jest bardziej stabilny, a inwestycje bezpieczniejsze. Inwestorzy chcący kupować działają więc bardzo aktywnie.

Z pewnością kwoty inwestowane w polskie nieruchomości nie będą mogły nadal rosnąć – Choć trudno przewidzieć, czy w tym roku wartość transakcji inwestycyjnych będzie wyższa niż w 2006 roku, ja osobiście uważam, że tak się stanie – przewiduje przedstawiciel CBRE. – Liczba transakcji będzie w dużej mierze ograniczona przez liczbę wystawionych na sprzedaż nowych nieruchomości, w które rynek niezbyt obfituje. Biorąc jednak pod uwagę transakcje wtórne, które prawdopodobnie pojawią się na rynku, w tym roku może zostać pobity kolejny rekord. Obserwuję duże zainteresowanie ze strony kupców, na pewno nie mniejsze, niż w ubiegłym roku.

Jednak Michał Ćwikliński sądzi, że takiego poziomu aktywności nie da się utrzymać, ponieważ w ubiegłym roku sprzedano wiele najpoważniejszych projektów i obecnie jest coraz mniej tego typu produktów na sprzedaż. Jego zdaniem powinna nastąpić zmiana w zachowaniach inwestorów.

–  Wydaje się, że stopy kapitalizacji wreszcie się ustabilizowały. Choć niektórzy prognozują ich dalszy spadek, to będzie on z pewnością znacznie wolniejszy niż w latach 2005 i 2006.

Żonglowanie wieżami

– W dłuższej perspektywie inwestycjami, które czeka los Rondo 1, mogą stać się obiekty kupowane, odnawiane w celu podniesienia ich wartości, potem wynajmowane i sprzedawane – uważa przedstawiciel King Sturge.

– Firmy te obserwują wzrost rynku nieruchomości i widzą siebie w roli deweloperów

Przedstawiciel CBRE dodaje, że jego firma prowadzi obecnie rozmowy z kilkoma takimi firmami lokalnymi, które zwróciły się do agencji z prośbą o znalezienie partnerów.

o ugruntowanej pozycji – zapowiada Paweł Welo.

Dawid kontra Goliat

– Jest coraz więcej inwestorów typu ‘PropCos’. To firmy, które nie są funduszami, lecz działającymi bezpośrednio deweloperami, często irlandzkimi lub brytyjskimi – mówi Michał Ćwikliński. – Zwykle kupują budynki, przeprowadzają ich renowację i łączą w portfele, które sprzedają po kilku latach.

Jeżeli faktycznie dominującą cechą roku 2007 stanie się brak „towaru” na rynku, może to skłonić inwestorów do szukania nowego rodzaju produktów. Coraz częstsze w Polsce staną się także projekty typu joint venture, a także odroczone transakcje zakupu (forward transactions), ponieważ – jak twierdzi Paweł Welo – każdy chciałby zabezpieczyć dla siebie transakcję wcześniej, gdy stopy kapitalizacji są wyższe.

Spojrzenie na zewnątrz

– Branże te są niedoszacowane – wciąż mamy niezbyt wielu chętnych, by w nie inwestować – uważa Michał Ćwikliński. – Są one postrzegane jako dość ryzykowne w porównaniu z nieruchomościami biurowymi, przemysłowymi czy handlowymi. Po prostu najwięksi gracze sektora hotelowo–rekreacyjnego jeszcze się w Polsce nie pojawili.