Przed nowym potopem

Częstochowa – jedno z najbardziej znanych polskich miast – wychodzi z marazmu. Ruszają inwestycje handlowe, ożywa także rynek mieszkaniowy. Jakim potencjałem dysponuje miasto słynnego klasztoru paulinów?

Co roku do Częstochowy płynie morze pielgrzymów (ponad 4 mln osób). Turyści tłumnie odwiedzają Jasną Górę, jednak częstochowianie narzekają – na rynku nieruchomości dzieje się niewiele i brakuje kapitału. Inwestorzy jednak wykazują więcej optymizmu, więc na nowe projekty nie będzie trzeba długo czekać.

Nadchodzi
nowoczesny handel
Częstochowę docenili deweloperzy powierzchni handlowych.
– To niewątpliwie atrakcyjne miasto, którym warto się interesować chociażby ze względu na znaczącą liczbę mieszkańców – około 250 tysięcy – oraz dość wysoki dochód na jednego mieszkańca wynoszący 4061 euro rocznie – komentuje Piotr Kaszyński, partner w Cushman & Wakefield.
Obecnie częstochowski rynek powierzchni handlowych to około 110 tysięcy mkw.
– W mieście funkcjonują trzy centra handlowe: M1, Tesco i Auchan zlokalizowany na przedmieściach. Główną ulicą handlową miasta jest Aleja Najświętszej Maryi Panny, gdzie ulokowany jest między innymi multiplex Cinema City z niewielką galerią sklepów. Ofertę handlową uzupełniają wielkopowierzchniowe sklepy niespożywcze: Castorama
i Obi, sieć supermarketów
i dyskontów spożywczych oraz obiekty lokalne, włączając centrum Jagiellończycy – dodaje Katarzyna Michnikowska z Cushman & Wakefield.

Będzie się działo
Teraz do rywalizacji o portfele mieszkańców staje m.in. amerykański Polimeni i giełdowa spółka Globe Trade Centre. Polimeni w sierpniu tego roku kupił istniejący od połowy lat 70-tych Dom Handlowy Merkury. Jak deklarują przedstawiciele dewelopera, firma chce zmodernizować obiekt. Powierzchnia najmu nowej Galerii Częstochowa wyniesie 8,6 tys. mkw. Inwestycja będzie kosztować około 19 mln euro.
Natomiast GTC kupiło ok. 4 ha terenów dawnej wyspy na Warcie, na których niegdyś stała papiernia (między ul. Krakowską a DK1). Jak twierdzą lokalni agenci, GTC przedstawiło już koncepcję cetrum handlowo-rozrykowego o powierzchni około 65 tys. mkw. na  9-hektarowej działce. Spółka kupiła jednak mniejszy teren, więc plany uległy zmianie. Mariusz Kozłowski, członek zarządu GTC, wyjaśnia:
– Miejsce, w którym planujemy naszą inwestycję, znajduje się przy głównej trasie łączącej Warszawę z południem Polski, ma więc szanse stać się centrum regionalnym. Liczymy, że uchwalenie  przez Radę Miasta planu miejscowego zagospodarowania dla tej lokalizacji umożliwi GTC wybudowanie obiektu, który będzie  dużą atrakcją dla mieszkańców.
To jednak nie koniec inwestycji handlowych. Andrzej Olszewski, właściciel Biura Obrotu Nieruchomościami Atena, wspomina także o kilku inicjatywach budowy mniejszych galerii handlowych przez lokalnych przedsiębiorców na około 3 tys. mkw.
i 8 tys. mkw. w strefie centrum
– Wiem także o atrakcyjnym, dużym terenie w pobliżu centrum miasta. Myślę, że w Częstochowie jest miejsce na śródmiejskie centrum nowej generacji – podsumowuje Piotr Kaszyński. 

Biurowe spadki
Na brak ofert nie powinny narzekać firmy szukające powierzchni biurowych w mieście. Wprawdzie nie ma zbyt wielu nowoczesnych budynków, ale w starszych można znaleźć wolne powierzchnie.
– Jest to dobra jakość, ale standardom daleko do klasy „A” chociażby ze względu na brak klimatyzacji i parkingów. Na tym tle wyróżnia się Jantar Building w centrum miasta wybudowany przez GSN, spółkę z włoskimi korzeniami – ocenia Waldemar Winiarski, właściciel częstochowskiej agencji Winiarscy. Jantar, zlokalizowany przy ulicy Dąbrowskiego i dysponujący prawie 5 tys. mkw. powierzchni użytkowej, powstał na bazie kamienicy z 1920 roku. Do tej pory na najemców czeka jeszcze około 1,5 tys. mkw. powierzchni. Andrzej Olszewski uzupełnia listę bardziej prestiżowych biurowców o budynek Zenith (około 2,7 tys. mkw. pow. całkowitej) oraz obiekt przy ulicy Kawiej 4/16.
– W mieście żadna firma nie inwestuje w nowe budynki biurowe ze względu na duże ryzyko inwestycyjne. W strefie centrum współczynnik powierzchni niewynajętych wynosi 20-30 proc., a poza centrum nawet więcej. Wiele firm, które umieszczało swoje oddziały w Częstochowie, po zmianie administracyjnej i zdegradowaniu miasta
z ośrodka wojewódzkiego do rangi miasta powiatowego, zmiejszyło swoje zaangażowanie na rynku – podkreśla Andrzej Olszewski. 

Mieszkaniówka odżywa
Rynek mieszkaniowy w mieście kuleje. Praktycznie nie buduje się nowych mieszkań mimo, że zainteresowanie jest duże. – Rocznie oddawane jest do użytku około 100 nowych lokali, z tego część to inwestycje TBS. To naprawdę kropla w morzu potrzeb – mówi Tadeusz Bajda, właściciel firmy Bajda, jednej z najdynamiczniej działających na rynku.
W mieście atywnie działa także SM Metalurg, Włosi z Edilgi oraz Kobex. 
Dość skutecznym hamulcem dla deweloperów jest brak terenów pod budownictwo mieszkaniowe. – Zaledwie 5 procent terenów Częstochowy jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na wydanie warunków zabudowy trzeba czekać nawet 8 miesięcy. To zniechęca przedsiębiorców do nowych inwestycji – mówi Waldemar Winiarski. Konsekwencją tej sytuacji są także szybujące ceny gruntów. – Obecnie średnio na mkw. działki wykładam 80-100 zł, ale coraz częściej spotykam się z ofertami na poziomie nawet 500 zł. Właściciele nieruchomości wyczuwają koniunkturę zwłaszcza, że pojawiają się na rynku firmy chociażby ze Śląska, które chcą tu inwestować, gdyż na ich terenie jest coraz ciaśniej
– mówi Tadeusz Bajda.
Według szacunków częstochowian cenowa gorączka, która opanowała rynek apartamentowy w stolicy i największycy miastach Polski, zbliża się do Częstochowy, ale z pewnym opóźnieniem.
– Wzrost cen zaczęliśmy obserwować pod koniec 2005 roku. Można zatem pokusić się
o porównanie z obecnymi stawkami, które są o ok. 25-35 proc. wyższe – komentuje Andrzej Olszewski. Na rynku pierwotnym na mkw. mieszkania należy szykować średnio około 2,5-3 tys. zł.
– W kolejnej inwestycji, którą rozpocznę w przyszłym roku ceny będą już wyższe. Oceniam, że ukształtują się na poziomie 3,5 tys. brutto. W konkurencyjnym projekcie włoskiej firmy stawki są na poziomie około 4,7 tys. złotych, więc bardzo wysokie jak na lokalne warunki – dodaje Tadeusz Bajda. 

Z drugiej ręki
– Wtórny rynek mieszkaniowy dogania rynek pierwotny. Ceny zaczynają się od 2 tys. zł za mkw., a sięgają 2,4 tys. Coraz częściej wśród nabyców zdarzają się obcokrajowcy, np. Irlandczycy, ale także Polacy, którzy wyjechali za granicę za chlebem, ale w przyszłości planują powrót, więc zabezpieczają sobie przyszłość poprzez inwestycje w nieruchomości – podsumowuje Waldemar Winiarski.

Przytłamszeni
przez konkurencję
W rejonie Częstochowy praktycznie nie ma nowoczesnych powierzchni magazynowych klasy „A” poza kompleksem Silesia Business Park (około 16 tys. mkw. powierzchni) należącym obecnie do funduszu Imak CEE (Akron i Immoest). Park jest w całości wynajęty ACR Logistic Poland.
– Popyt i podaż są zrównoważone. Wiele firm potrzebujących powierzchni magazynowych rozwiązuje ten problem adaptując stare budynki na własne potrzeby. Jednak firmy szukające 300-500 mkw. do wynajęcia nie powinny mieć trudności ze znalezieniem nieruchomości – uważa Waldemar Winiarski.
Grzegorz Cesarczyk, konsultant w dziale powierzchni magazynowych CB Richard Ellis podkreśla, iż: – Trzeba pamiętać, że lokalizacja Częstochowy w pobliżu Piotrkowa Trybunalskiego (ok. 80 km) i Śląska (ok. 70 km) nie jest korzystna. Dwa wspomniane ośrodki dysponują zasobami nowoczesnych powierzchni
i ogromnym potencjałem, więc konkurencja z ich strony zdominowała rynek. Z drugiej strony w Częstochowie funkcjonuje specjalna strefa ekonomiczna, która dynamizuje sektor przemysłowy. Budowa A1 także odciąży transport i ożywi tereny.   
Ewa Andrzejewska