Temida z łopatą

Doradztwo przy projektach deweloperskich, pozyskiwanie finansowania, obsługa procesu budowlanego, sprzedaż gotowych obiektów, negocjacje  Po wzroście liczby transakcji w latach 2001-2002 nastąpił blisko dwuletni zastój na rynku inwestycyjnym, który odbił się również na kondycji kancelarii prawnych. 

w kancelarii Wardyński Korzystną konsekwencją ówczesnego załamania branży było to, że nieruchomości zaczęto traktować jako odrębny sektor usług prawnych, co skutkowało konsolidacją – Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej oraz zniesienie zezwoleń MSWiA na nabycie nieruchomości przez zagranicznych inwestorów niezwykle zdynamizowało rynek nieruchomości – mówi Arkadiusz Pędzich, radca prawny z kancelarii Allen Wzrastają obroty rynku, lecz także oczekiwania klientów. Finansowanie projektów obrasta w standardy – szybsze i bardziej przejrzyste dla inwestorów. Zmienia się także profil klienta.

  Większość naszych rozmówców jest zgodna – w Polsce o największy ból głowy?

Jednak wraz ze wzrostem skomplikowania transakcji rosną także standardy i upowszechniają się najlepsze praktyki.

– jak wiadomo – jest podstawą biznesu nieruchomościowego. Teraz większość najmów w nowych budynkach odpowiada instytucjonalnym standardom  – mówi Piotr Szafarz, partner w kancelarii Clifford Chance. – Ogólnie można powiedzieć, że poziom trudności transakcji nie zależy tak bardzo od jej merytorycznego skomplikowania, jak od tego, czy po obydwu stronach występują osoby znające branżę Wiele nieruchomości kupuje się od syndyka w oparciu i kwestii administracyjnych. Ponieważ do takich transakcji trzeba angażować rozbudowane, multidyscyplinarne zespoły prawników, tylko duże kancelarie mogą walczyć o takie zlecenia.

– choć zazwyczaj najbardziej lukratywne – niezmiennie uznaje się za najbardziej ryzykowne. Inwestorów straszą upiory przeszłości – roszczenia reprywatyzacyjne wynikające z tzw. dekretu warszawskiego z 1945 roku. Potencjalne skutki tych roszczeń mogą okazać się zabójcze dla planowanej inwestycji.

o tyle utrudniona, że brakuje niezbędnych informacji ze strony urzędów, a akta dotyczące przeprowadzonych Dodatkowa trudność to bardzo duża konkurencja wśród kupujących, co powoduje nie tylko wzrost cen, ale również skłania kupujących do akceptowania często niekorzystnych warunków transakcji. Trudno nie wspomnieć także o niejednolitej interpretacji prawa przez administrację i sądy,  Na jakich transakcjach kancelarie zarabiają najwięcej? Istnieje prosta zależność między wielkością i stopniem skomplikowania projektu, – pod względem gatunkowym – do najbardziej dochodowych nasi rozmówcy zaliczają rozmaite transakcje, co zapewne po części wynika z różnych doświadczeń.

w Clifford Chance. – Wówczas budżet klienta obejmuje zarówno sporządzenie due diligence, jak i obsługę samej transakcji, – Na pewno lukratywną transakcją jest sprzedaż na przykład pięciu centrów handlowych, zwłaszcza jeśli grunty, na których stoją, były dokładnie zbadane przez wcześniejszych inwestorów – dodaje Artur Michalski, mecenas i Wspólnicy. – Ze względu na wolumen, cenę i przedmiot transakcji będzie ona bardziej atrakcyjna, niż chociażby sprzedaż kamienicy z lokatorami.

– W mniejszych transakcjach niekiedy bardzo podobne czynności muszą być wykonane za niższe stawki – mówi Przemysław Kozdój, radca prawny w Allen & Overy.

 Do obsługi jakich transakcji powinny już dziś przygotowywać się kancelarie, by utrzymać się na rynku? Na pewno wzrośnie liczba transakcji nabycia gruntów pod budowę mieszkań, coraz częstsze będą przypadki kupna gotowych obiektów przez zagraniczne fundusze inwestycyjne i indywidualnych zamożnych inwestorów. Rozwinie się także wtórny rynek inwestycyjny.

Zdaniem Pawła Dębowskiego, partnera i szefa Działu Nieruchomości Clifford Chance, Polska znowu staje się bardziej atrakcyjna  dla deweloperów,  zwłaszcza  – Jeżeli chodzi o ‚acquisitions”, to coraz częściej będą to transakcje portfelowe, – mówi Paweł Dębowski.

w innych polskich aglomeracjach, a także w miastach średniej wielkości. Dotyczy to głównie centrów handlowych oraz parków przemysłowych – Trudniej będzie nabywać grunty pod usługi komercyjne, ponieważ aktualnie w Polsce mamy do czynienia z polityką restrykcyjną – uważa Stefan Jacyno z biura Wardyński o obiekty komercyjne, będzie więcej najmu, ponieważ właściciele dążą do spieniężania swojego majątku poprzez transakcje typu „sale and lease back”. Ułatwia to prowadzenie działalności gospodarczej bez konieczności zamrażania kapitału w nieruchomościach. Ponadto inwestorzy coraz chętniej będą kupować mało wartościowe obiekty, by je zlikwidować i wybudować – Ożywienie gospodarcze zwiększa zapotrzebowanie na wynajem powierzchni biurowych czy handlowych, a to wiąże się z takimi usługami prawnymi jak ustanawianie zabezpieczeń na nieruchomościach czy transakcjach oddawania nieruchomości lub lokali w użytkowanie. Mieszczą się w tym także umowy leasingu, coraz popularniejsze i bardziej atrakcyjne, niż umowy najmu czy dzierżawy – zapowiada Paweł Kuglarz, prawnik z kancelarii Beiten Burkhardt.

– W najbliższych latach pogłębi się przyporządkowanie prawników do rozmaitych segmentów prawa nieruchomościowego – przewiduje Patryk Laskorzyński, radca prawny – Biorąc pod uwagę fakt, że w przyszłości zwiększy się obrót nieruchomościami na rynku wtórnym, zwiększy się również zapotrzebowanie na usługi typu analiza stanu prawnego nieruchomości, opracowywanie koncepcji transakcji nieruchomości, reprezentowanie klientów w negocjacjach oraz przygotowywanie umów i dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji

Zdaniem Pawła Dębowskiego zwiększy się liczba transakcji typu forward purchase, forward finance oraz joint-venture – tj. transakcji, w których deweloper spotyka się z inwestorem na długo przed zakończeniem, a czasem nawet rozpoczęciem projektu. Anna Brzoza, prawnik z CMS Cameron McKenna, spodziewa się natomiast upowszechnienia standardów umów – głównie inwestorzy zagraniczni są już przyzwyczajeni do wzorów FIDIC w procesie inwestycyjnym i budowlanym czy do standardowych kompleksowych umów długoterminowego najmu dużych powierzchni.

Bitwa o wisienkę

– Z  kancelariami, które mają doświadczenie i znają standardy, rozmawia się tym samym językiem, bez potrzeby „wynajdywania koła na nowo”, co znacznie ułatwia zamknięcie transakcji. Słowem tu konkurencja jest dobra Klienci doceniają głównie jakość i kompleksowość usług, coraz powszechniej zwracając uwagę na renomę i rekomendacje kancelarii.

w Wardyński i Wspólnicy. – Firmy takie łatwiej akceptują narzucane przez wielu klientów wynagrodzenie ryczałtowe, które przy projektach deweloperskich – gdzie trzeba przeprowadzić skomplikowaną analizę prawną – nie jest rozwiązaniem opłacalnym dla dużych kancelarii.

Czy zatem na rynku usług prawnych jest jeszcze miejsce dla nowych firm? Wysoki popyt powinien skutkować odpowiednim wzrostem podaży tych usług, ale trudno oprzeć się wrażeniu, że podział tortu już się dokonał.

      z Tomasz Cudowski