Magnesy kurortu
Targ Sienny i Rakowy, Młode Miasto (czyli postoczniowe tereny, na których narodziła się „Solidarność”) oraz centrum magazynowe w porcie – to najważniejsze gdańskie perełki. Wkrótce nadmorski kurort zamieni się w plac budowy, na który warto wjechać własną koparką
O palmę pierszeństwa w kategorii najważniejszego wielofukcyjnego projektu w centrum Gdańska stara się Synergia 99 z terenami postoczniowymi oraz Targ Sienny i Rakowy, które czekają na zagospodarowanie.
Być może wygrana będzie należała do Młodego Miasta, czyli projektu stworzenia nowej dzielnicy na terenach postoczniowych, gdzie powstaną obiekty handlowe, mieszkaniowe, hotelowe i biurowe. Nieruchomości mają już uchwalone plany zagospodarowania, a Synergia 99, która była właścicielem działek, znalazła nowych partnerów.
– Jesteśmy w trakcie sprzedaży 27 ha duńskiemu inwestorowi Baltic Property Trust, o kolejnych 10 hektarach rozmawiamy z władzami stoczni, około 3 hektarów jest w rękach Aluship Technology, 12,5 hektara przekazaliśmy miastu pod publiczne inwestycje infrastrukturalne i inne. Zostało nam około 20 z 73 hektarów, którymi dysponowaliśmy na początku – wylicza Janusz Lipiński, prezes spółki Synergia 99, która koordynuje działania na byłych terenach stoczniowych. Prowadzi on także negocjacje z deweloperem na temat sprzedaży terenu (około 2 ha w strefie przemysłowo-usługowej) pod obiekt handlowy. Przedstawiciele firmy Helical Poland poinformowali nas, że list intencyjny w tej sprawie podpisano już w minionym roku. – Ostatnio byliśmy skoncentrowani na transakcji z BPT. Innych dewloperów prosimy o wykazanie się cierpliwością – mówi Janusz Lipiński. Z jego szacunków wynika, że w ciągu najbliższych 10 lat deweloperzy zainwestują na terenie Młodego Miasta ponad 300 mln euro.
Nie chcemy równać z ziemią
Największym problemem, z którym będzie musiał zmierzyć się nowy właściciel najatrakcyjniejszej części terenów Młodego Miasta, jest ich rewitalizacja. Pierwsze umowy zakupu gruntów Młodym Mieście grupa Baltic Property Trust podpisała w kwietniu. W tej chwili prowadzi dokładną inwentaryzację przejmowanych nieruchomości.
Z informacji przedstawicieli BPT wynika że pełną parą rozpoczęły się także prace planistyczne i projektowe, w które zangażowany jest polski zespół BPT oraz lokalne i międzynarodowe firmy branżowe.
– Zapewne najłatwiej byłoby wszystko zrównać z ziemią i postawić po prostu nowe obiekty. Jednak nasza grupa woli nawiązać do niezwykłej historii tego miejsca i zachować tak wiele budynków, jak to tylko będzie możliwe – dodaje Tomasz Tromer, dyrektor Grupy Baltic Property Trust w Polsce. BPT przeprowadza inwestycję w Gdańsku w dwóch etapach. Pierwszy krok to kupno terenów o powierzchni 4,4 ha, na których powstaną obiekty wielofunkcyjne. Drugim etapem będzie nabycie niezależnie działających spółek, które zarządzają terenami o powierzchni 22,3 hektarów o różnym przeznaczeniu.
Show Gilmoura
BPT szuka obecnie partnerów do przedsięwzięć komercyjnych. Działki przeznaczone pod inwestycje mieszkaniowe i hotelowe zgodnie ze strategią funduszu będą sprzedawane zainteresowanym deweloperom.
– Jako że projekt Młodego Miasta ma charakter otwarty, tak dla deweloperów lokalnych, jak i międzynarodowych, systematycznie prowadzimy analizy i rozmowy z najlepszymi z nich. W tym momencie, zgodnie ze zasadami BPT, nie możemy jeszcze ujawnić z kim, chociażby z tego powodu, że niektóre firmy są notowane na giełdzie – mówi Tomasz Tromer i przewiduje, że proces ostatecznego wyboru partnerów powinien rozpocząć się w drugiej połowie września i zakończyć się do końca tego roku. Jedną z tych firm jest prawdopodobnie TK Development, z którą jeszcze w 2005 roku Synergia 99 podpisała list intencyjny dotyczący wspólnej inwestycji.
Obecnie trudno jest określić dokładną datę rozpoczęcia prac budowlanych i kolejność powstawania poszczególnych obiektów. Przedstawiciele inwestora żartują, że na razie najciekawszym i najważniejszym wydarzeniem w Młodym Mieście jest koncert Davida Gilmoura (członka zespołu Pink Floyd), który odbył się 26 sierpnia. Obecnie inwestor współpracuje także z władzami Gdańska przy budowie nowej infrastruktury – m.in. dwupasmowej ulicy, tzw. Nowej Wałowej.
Jak nie Młode Miasto, to Targ...
Może w takim razie pierwsze wystartuje centrum wielofukcyjne na terenie Targu Siennego i Rakowego? Czy wreszcie uda się to, do czego przez kilka lat przymierzała się firma ING Real Estate? Deweloper podpisał pierwszy list intencyjny dotyczący zagospodarowania nieruchomości w 2000 roku, potem były jeszcze kolejne ustalenia, które ostatecznie wygasły już jakiś czas temu. Na 6 hektarach miało powstać 60 tys. mkw. powierzchni handlowej, 23 tys. mkw. biur, 8 tys. mkw. rozrywki oraz 14 tys. mkw. mieszkań. Obecnie miasto ustala szczegóły inwestycji z Polskimi Kolejami Państwowymi. Uchwalony jest także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przetarg na zagospodarowanie miasto ogłosi prawdopodobnie do końca roku.
– Pracujemy nad przygotowaniem materiałów konkursowych. Prace zajmą nam jeszcze 2-3 miesiące. Chcemy, by inwestor decydując się na wzięcie udziału w przetargu miał jasną sytuację, co dokładnie będzie musiał zrobić i na co może liczyć. Zdecydowaliśmy, że nie będzie specjalnych zaproszeń dla inwestorów i każdy będzie mógł stanąć do rywalizacji – mówi Alan Aleksandrowicz, kierownik Centrum Obsługi Biznesu w Gdańsku. Zainteresowanie inwestycją deklaruje m.in. ING Real Estate i AIG/Lincoln.
– Żywo interesujemy się kolejnymi inwestycjami w największych miastach Polski, w tym także gdańskim przetargiem na zagospodarowanie Targu Siennego i Rakowego
– dodaje Zbigniew Drzewiecki z TriGránitu.
Czy znajdą się klienci
Dwie bardzo atrakcyjne (blisko obleganej przez turystów starówki) lokalizacje pod projekty handlowe, dwie niełatwe inwestycje. Czy jest o co kruszyć kopie?
– Sukces galerii handlowej Madison, która nie ma tak szerokiej oferty handlowej jak inne nowo powstające centra handlowe, świadczy o dużym zapotrzebowaniu na nowoczesne powierzchnie handlowe w tej części Trójmiasta. Na Gdańsk zresztą nigdy nie można patrzeć jak na oddzielne miasto, gdyż razem z Gdynią i Sopotem tworzą jeden organizm. Moim zdaniem na pewno jest miejsce dla jeszcze jednego dużego – nawet na miarę Galerii Bałtyckiej – obiektu handlowego w centrum Gdańska. Jednak dwa – zlokalizowane zbyt blisko siebie o podobych funkcjach i skali – to już może okazać się za dużo dla portfeli mieszkańców Trójmiasta. Uważam, że każdy z tych obiektów należy skierować do zupełnie innych klientów – jeden z nich można zaprojektować jako park handlowy – komentuje Marek Noetzel, negocjator w dziale powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield.
Jego zdaniem za centrum handlowym na terenach postoczniowych przemawia fakt, że będzie ono dysponowało silnym zapleczem. Trzeba pamiętać, że wokół wyrośnie nowa dzielnica miasta.
– Deweloperzy wybudują nie tylko apartamentowce, ale także biurowce – będą tu pracować ludzie, którzy w wolnej chwili pójdą na zakupy – uważa Marek Noetzel.
Obecnie nowoczesnej powierzchni handlowej w Trójmieście jest około 360 tys. mkw., z tego w centrach handlowych znajduje się około 230 tys. mkw. Największe centra handlowe to Madison, Alfa i park handlowy Ikea Matarnia w Gdańsku oraz Klif w Gdyni.
– Z naszych szacunków wynika, że łącznie trzy nowe projekty, czyli Galeria Bałtycka budowana przez ECE, obiekty na terenach postoczniowych oraz Targ Sienny i Rakowy dostarczyłyby na rynek kolejne 190 tys. mkw. Liczby mówią same za siebie – dodaje Marek Noetzel.
Magazyny ożywają
Władze miasta chciałyby także stworzyć centrum logistyczne na około 130 ha terenów (między ulicą Sucharskiego a morzem) w pobliżu budowanego przez Hochtief na zlecenie firmy GTC Gdańsk głębokowodnego terminalu kontenerowego w Porcie Północnym. Władze Gdańska, Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna, port oraz Brytyjczycy z DTC podpisali list intencyjny w tej sprawie w kwietniu tego roku.
– Chcemy stworzyć m.in. zaplecze magazynowe dla budowanego terminalu kontenerowego. Zgodnie z listem intencyjnym tereny te zostaną włączone do SSE, powstanie tam także wolny obszar celny. Obecnie Brytyjczycy prowadzą prace geodezyjne na tych terenach. Potem czeka nas wycena – wyjaśnia Alan Aleksandrowicz.
W ostatnich miesiącach trójmiejski rynek magazynowy przestał odstraszać inwestorów. Pierwszym odważnym była krakowska firma Biuro Inwestycji Kapitałowych, która buduje kompleks pod Gdańskiem.
– Teren w Pruszczu Gdańskim kupiliśmy w 2001 roku, ale dopiero teraz obserwujemy zainteresowanie rynkiem. Nowoczesny rynek magazynowy praktycznie tu nie istnieje, ale rejon ożywa. Koniunktura, która rozpoczęła się w centrum, a potem na południu kraju, wreszcie dotarła także tutaj. Budowana autostrada A1 również pozytywnie wpłynie na te tereny i przyciągnie nowe inwestycje – zapowiada Mirosław Koszany, prezes zarządu BIK.
Do rywalizacji o klientów z regionu Pomorza staje także ProLogis. W rejonie ulic Kartuskiej i Maszynowej (dzielnica Kokoszki) kupił działkę pod inwestycję. ProLogis Gdańsk Park będzie składał się z 5 budynków o łącznej powierzchni 88 tys. mkw. W ramach pierwszej fazy powstanie 17,9 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Oba budynki zostaną ukończone w I kwartale 2007 roku.
Ewa Andrzejewska
