Wróćmy na jeziora

Stolica Warmii i Mazur to na razie mekka dla turystów. Duzi deweloperzy powierzchni komercyjnych dotychczas omijali Olsztyn pozostawiając pole do działania mniejszym, często lokalnym firmom

 Olsztyn – to miasto jedenastu jezior, lasów, pięknej przyrody i kilkudziesięciotysięcznej braci studenckiej. Położone w północno-wschodniej Polsce jest stolicą województwa warmińsko-mazurskiego, największym miastem regionu oraz lokalnym centrum biznesu, zwłaszcza oponiarskiego (Michelin), meblowego (Mazurskie Meble International), spożywczego oraz drzewnego. Pod wrażeniem Olsztyna są osoby, które przyjeżdzają tu na urlop. Jego walory doceniło również kilku deweloperów, a wybudowane przez nich obiekty nie odbiegają jakością od realizacji w większych miastach zachodniej i centralnej Polski. – To jedno z lepszych centrów handlowych w kraju. Przyciąga o wiele więcej klientów, niż obiekty o porównywalnej wielkości w innych miastach. Poza tym w Olsztynie nie ma drugiej tak dobrej lokalizacji dla centrum handlowego – chwali Alfa Centrum Agnieszka Jachowicz, dyrektor zarządzający Arki BZ WBK Funduszu Rynku Nieruchomości. Arka w ostatnich dniach maja ogłosiła przejęcie tego obiektu od gdańskiej firmy Invest-JWK-Management. Fundusz wydał na zakup 191,5 mln zł.

 Alfa na czele

Centrum o powierzchni najmu około 18 tys. mkw. zostało otwarte w listopadzie  minionego roku. Zlokalizowane jest przy ulicy Piłsudskiego, głównej ulicy handlowej Olsztyna. Na pięciu kondygnacjach znajdują się parkingi, galeria handlowo-usługowa z takimi sklepami jak: Empik, H&M, Douglas, RTV Euro AGD i Reserved. Jedno piętro zajmuje multipleks Helios z 5 salami.

– Olsztyński rynek nowoczesnych nieruchomości komercyjnych to głównie obiekty handlowe, na czele z centrum handlowym Alfa, które jest dobrze zaprojektowane i skomercjalizowane. Oprócz tego na rynku obecne są sieci handlowe Real, Praktiker, Tesco, E. Leclerc, Leader Price czy Biedronka. Jednak nasycenie nowoczesnymi powierzchniami handlowymi w mieście jest stosunkowo niskie – poniżej 400 mkw. na tysiąc osób.

W miastach o porównywalnej liczbie mieszkańców (jak np. Bielsko-Biała czy Rzeszów) jest nieco wyższe – ponad 500 mkw. To oznacza, że w Olsztynie jest jeszcze potencjalnie miejsce na nowe obiekty handlowe – komentuje Anna Bartoszewicz-Wnuk, szef działu badań i analiz rynkowych w  Jones Lang LaSalle. Alfa już wkrótce będzie miała konkurencję w postaci centrum handlowego firmy Womak, które powstaje przy Placu Inwalidów Wojennych – około 3 tys. mkw. powierzchni najmu (Biedronka, Rossmann i nieduża galeria sklepów). Lokalnym rynkiem interesują się także inni deweloperzy – np. Plaza Centers.   

„Trumna” to za mało

Rynek biurowy stolicy Warmii i Mazur jest bardzo skromny. Firmy, które chciałyby wynająć biuro, mogą liczyć przede wszystkim na powierzchnie w kamienicach.

– W naszym mieście nie ma nowoczenych biurowców klasy „A”. Niewiele jest także obiektów klasy „B” – mówi Dorota Połosa-Żakiewicz, wiceprezes Warmińsko-Mazurskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Na dodatek owe budynki są w pełni wynajęte. – Zainteresowanie wynajmem powierzchni ze strony instytucji finansowych – jak banki, firmy ubezpieczeniowe – jest duże. Cóż z tego, skoro nie mamy im czego zaproponować. Przez ostatnich kilka lat zrealizowano niewiele nowych inwestycji. Należy do nich m.in. trzypiętrowy biurowiec nazywany potocznie „trumną”, gdyż jego ciemna elewacja kontrastuje z sąsiednim „białym” ratuszem – wyjaśnia Andrzej Woźniak, współwłaściciel olsztyńskiej agencji nieruchomości Komes.

 Logistyczne braki

Woźniak zwraca także uwagę na fakt, że Olsztyn jest magazynową pustynią. W okolicy znajdują się głównie 20-30 letnie obiekty o bardzo niskim standardzie, gdzie można wynająć mniejsze (100-200 mkw.) powierzchnie. Renata Osiecka, dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowych agencji Colliers International, dodaje jednak, że w okolicy jest jeden nowoczesny magazyn należący do firmy oponiarskiej Michelin. Niemniej korzystają z niego wyłącznie zakłady koncernu. 

 Run na mieszkania

Olsztyn jest miastem młodych, którzy potrzebują mieszkań podczas studiów oraz gdy się usamodzielnią. Konsekwencją tego jest duży popyt na mieszkania. – Na wtórnym rynku lokali właściciwe nie ma. Dwu-, trzypokojowe sprzedajemy w kilka dni, trochę dłużej kawalerki i bardzo duże lokale – opowiada Andrzej Woźniak z Komesu.

Koniunktura panuje również na rynku pierwotnym. Średnie ceny nowych lokali, które wg agencji Komes w 2005 roku wynosiły 2,9 tys. zł/mkw. netto, dziś skoczyły do 3,1-3,2 tys./mkw. Zdaniem przedstawicieli firm deweloperskich wzrost jest nawet wyższy – około 20 proc. – i wszystko wskazuje na to, że również ten rok upłynie pod znakiem drożejących mieszkań. Aktualne ceny na osiedlu Zacisze, które jest budowane na obrzeżach Olsztyna przez największego dewelopera na rynku, firmę Arbet, wynoszą 2650 zł/mkw., ale już niedaleko centrum, w projekcie Sonata City przy ulicy Kościuszki, za mkw. trzeba zapłacić 3,2 tys. zł.

– Ceny mieszkań rosną z powodu horrendalnie wysokich cen gruntów. W granicach administracyjnych miasta jest niewiele działek, a jeśli są, to bez odpowiedniej infrastruktury i bez planów zagospodarowania przestrzennego. Dlatego moja firma nie ma tutaj dużych perspektyw rozwoju, choć staramy się myśleć przyszłościowo i ostatnio kupiliśmy łącznie około 4,5 ha, już 90 proc. jest zarezerwowanych (cena za mkw. 3190 zł).

 Kolejka inwestorów 

Kupnem mieszkania w Olsztynie interesują się nie tylko olsztyniacy, ale także zagraniczni inwestorzy oraz fundusze inwestycyjne, otwarte fundusze emerytalne. – Niedawno kupiliśmy 5-hektarową działkę nad zatoką Miłą. Chcemy wybudować tam zamknięte osiedle o wysokim standardzie, gdzie ceny nie będą niższe niż 5 tys. zł za mkw. Już teraz widzimy ogromne zainteresowanie ze strony inwestorów zagranicznych, np. z Arabii Saudyjskiej, Kuwejtu oraz różnego typu funduszy. Szacujemy, że tylko około 30 proc. mieszkań trafi na „wolny rynek” dla zwyczajnych klientów – informuje Andrzej Moszczyński. Mieszkania w nowym projekcie będą przystosowane do wynajmowania turystom.

 Goście nie tylko w sezonie

Amatorzy jezior coraz chętniej odwiedzają Olsztyn.

W 2003 roku miasto odwiedziło nieco ponad 114 tys. turystów. Rok później liczba wzrosła do prawie 124 tysięcy – wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego. Coraz więcej jest także miejsc noclegowych – w 2004 roku było ich 5,5 tysiąca. – W Olsztynie jest 16 funkcjonujących hoteli, w tym nasz – Hotel Gromada. Zatem konkurencja na rynku jest spora. Wiele istniejących obiektów jest remontowanych. My również prowadzimy modernizację, ostatnio zmieniliśmy elewację. Na brak klientów nie narzekamy. Średnie obłożenie roczne wynosi około 50 proc. – opowida Barbara Tomczyk, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu regionu północnego w Gromadzie. Jej zdaniem rynek hotelowy w Olsztynie jest ciekawszy niż przed kilku laty także poza sezonem, ze względu na organizowane konferencje i szkolenia.  

Ewa Andrzejewska