Produkt masowy

Analitycy twierdzą, że hossa na rynku mieszkaniowym potrwa przez kolejne lata obejmując nie tylko rynki największych polskich aglomeracji, ale również mniejsze miasta i biedniejsze regiony. Własne cztery kąty przestały być produktem luksusowym dla najbogatszych. Dzięki m.in. przystępności kredytów hipotecznych stały się towarem niemal masowym

Ostatnie badania rynku mieszkaniowego po raz kolejny dowiodły, że popyt na mieszkania rośnie i zdecydowanie przewyższa podaż. Deweloperzy chcą budować więcej, ale w wielu przypadkach są ograniczeni przez brak działek objętych planem zagospodarowania przestrzennego lub wyposażonych w ważną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Miastem numer jeden na mieszkaniowej mapie Polski wciąż pozostaje Warszawa.

Warszawa rządzi
W stolicy powstaje i sprzedawanych jest ponad 25 proc. wszystkich mieszkań budowanych i sprzedawanych w całym kraju. Jak piszą specjaliści z firmy Reas Konsulting w raporcie ,Rynek nowych mieszkań w Warszawie", pod względem liczby budowanych mieszkań podobną skalę mają cztery zsumowane kolejne rynki: Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Poznań. Jednak ze względu na wyższe ceny pod względem wartości rynek warszawski kilkakrotnie przewyższa wartość pozostałych rynków razem wziętych.
W 2005 roku oddano do użytku ok. 14,7 tys. mieszkań, czyli o 42,7 proc. więcej niż w 2004 roku i ok. 1,5 tys. mniej niż w rekordowym 2001 roku. Około 10,7 tys. lokali wybudowały firmy deweloperskie, które z roku na rok systematycznie powiększają swój udział w rynku kosztem spółdzielni.
Na podstawie danych dotyczących liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań rozpoczętych w 2004 i 2005 roku, specjaliści z Reasa szacują, że w 2006 i 2007 roku liczba oddawanych mieszkań dalej będzie rosnąć. O ile w poprzednich latach najwięcej lokali powstawało na Białołęce (3,6 tys.w 2003 roku) i Ursynowie (2,5 tys.), to lata 2005 i 2006 należą do Mokotowa. Za Mokotowem jest Białołęka i niewiele ustępujące jej Bemowo, zaś czwarty Ursynów walczy o pozycję z silnie zabudowywanym Wilanowem. Zdaniem autorów raportu po kilku słabych latach wyraźnie rośnie aktywność inwestorów w Śródmieściu i innych dzielnicach centralnych, zaś po prawej stronie Wisły - maleje.
Jak pokazują badania preferencji potencjalnych klientów przeprowadzone przez Reas, oferta deweloperów jest raczej trafiona. Wśród osób zainteresowanych kupnem mieszkania największą popularnością cieszy się właśnie Mokotów (32 proc.) oraz Ursynów (29 proc.). Względnie atrakcyjne są także Bemowo (23 proc.) i Ochota (18 proc.). W dalszej kolejności badani wspominali o Białołęce (16 proc.), Woli (14 proc.), Żoliborzu (13 proc.), Ursusie (12 proc.), Wilanowie i Bielanach (11 proc.), Targówku (10 proc.) oraz Pradze Południe (6 proc.).

Optymizm warszawiaków
Niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych i atrakcyjne warunki ich udzielania, jak również niskie bezrobocie i optymizm co do przyszłych warunków bytowania, zachęcają rzesze klientów do kupna mieszkania. Znacznym źródłem popytu są młodzi przybysze z prowincji, którzy są gotowi na ryzyko zadłużenia, zdeterminowani do posiadania własnego ,M" i optymistycznie patrzący w przyszłość. Nie bez wpływu - szczególnie w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów - jest również popyt inwestycyjny o charakterze średnio- i długoterminowym oraz popyt spekulacyjny. Według danych firmy Reas transakcje o wspomnianym charakterze stanowią odpowiednio 15-20 proc. i 40 proc. rynku.
Popyt na mieszkania nie znajduje odzwierciedlenia w podaży. Ta była w 2005 roku sztucznie ograniczana przez brak działek objętych planami oraz przeciągającymi się procedurami wydawania WZiZT. Wszystko wskazuje na to, że w tym roku sytuacja nie ulegnie zmianie na lepsze. Okoliczności te coraz częściej zmuszają deweloperów do podejmowania ryzyka i kupowania ziemi na zasadach wyłącznie spekulacyjnych.
Efektem wzrostu cen działek, z którym mamy do czynienia na warszawskim rynku, jest maksymalizacja ich zabudowy. Nie bez przyczyny nowym zjawiskiem w stolicy - o którym pisze Reas - są nowe, często ekskluzywne wieżowce zlokalizowane w centrum miasta.

Podwyżki niestraszne
Ceny mieszkań w Warszawie rosną nieprzerwanie od połowy 2003 roku. Według obliczeń firmy Reas Konsulting roczna skala wzrostu wynosi w stolicy 15-16 proc., przy czym w II połowie 2005 roku stawki wzrosły o 8 proc. Mieszkania drożeją zdecydowanie szybciej, niż rosną płace i dostępność kredytów hipotecznych.
Pomimo wzrostu cen tempo sprzedaży jest niezwykle atrakcyjne. Według danych firmy Reas, aż 72 proc. mieszkań planowanych do oddania w 2005 r. w połowie roku znalazło już nabywców. Po grudniu klienci mieli do wyboru zaledwie 300 gotowych mieszkań!

Boom bez końca?
Zakładając, że stawka VAT na mieszkania w wysokości 7 proc. zostanie utrzymana co najmniej do 2011 roku (zagrożenie wprowadzeniem 22 proc. w 2008 r. jest teraz minimalne), dalszy wzrost zapotrzebowania będzie się opierał na czynnikach demograficznych i zakupach inwestycyjnych. Zdaniem specjalistów z firmy Reas, w 2006 i 2007 r. popyt w dalszym ciągu będzie przewyższał podaż. W drugiej połowie br. na warszawski rynek wpłynie wiele nowych projektów i mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych, zaś w 2007 roku ma ich się pojawić jeszcze więcej. To nieco zrównoważy sytuację i wpłynie na zahamowanie wzrostu cen. Taki stan rzeczy utrzyma się do 2008 roku, kiedy to górą znów będą deweloperzy.

Warszawskie problemy w Krakowie
Drugim najdynajmiczniej rozwijającym się rynkiem nieruchomości mieszkaniowych jest Kraków. Z danych firmy Knight Frank wynika, że w 2005 r. oddano tam do użytku ok. 2,9 tys. lokali. Pod koniec ubiegłego roku w stolicy Małopolski w fazie realizacji znajdowało się ok. 4,5 tys. mieszkań, z czego 86 proc. będzie gotowe w tym roku.
Deweloperzy działający na krakowskim rynku borykają się z podobnymi problemami, co ich koledzy w Warszawie - brak działek z planami zagospodarowania oraz przedłużające się procedury administracyjne. Niemniej deweloperzy w Krakowie mają takie same powody do zadowolenia - popyt ze strony klientów indywidualnych i inwestorów wpływa na wzrost cen mieszkań. Dodatkowo popyt ten będzie się zwiększał, bo w mieście można znaleźć pracę, która ściąga młodych ludzi z innych miejscowości.

Wrocławskie 100 tysięcy
Firma Knight Frank przeanalizowała także kondycję rynku we Wrocławiu, gdzie również trwa mieszkaniowe ożywienie. Z danych zawartych w raporcie ,Rynek mieszkaniowy 2006" wynika, że w stolicy Dolnego Śląska w ubiegłym roku rozpoczęto budowę ponad 3,1 tys. mieszkań, a więc o prawie 70 proc. więcej, niż rok wcześniej. Wśród nowych projektów znalazły się po raz pierwszy lokale o podwyższonym standardzie.
Wrocław goni stolicę pod względem rocznego wzrostu wartości mieszkań. Specjaliści oszacowali, że na przestrzeni 2005 roku wyniósł on od 10 do 15 proc. Prognozy mówią, że trend ten powinien się utrzymać przez najbliższe lata - we Wrocławiu i okolicach w ciągu 4-5 lat ma powstać 100 tys. nowych miejsc pracy. Część pracowników z pewnością zdecyduje się na zakup własnego ,M".

Te dwa
Polacy chcą kupować mieszkania, rząd wielokrotnie podkreśla swoją ,promieszkaniową" postawę (która przejawiła się m.in. w determinacji co do utrzymania 7 proc. stawki VAT), zaś deweloperzy palą się, by budować nowe lokale. Wydaje się więc, że wszystkie czynniki warunkujące hossę zostają spełnione. Pozostają jeszcze dwa kluczowe: przyjazna polityka podatkowa i dobra kondycja ekonomiczna kraju, które wpływają na dostępność kredytów i poziom optymizmu konsumentów.

Magda Konstantynowicz