Usidlić PUM-ę

Boom na rynku mieszkaniowym zmusza inwestorów do ryzykownego kupowania działek nieobjętych planami zagospodarowania i bez ważnych decyzji o WZiZT. Prawnicy znają sposoby na zabezpieczenie interesów kupującego, choć żaden z nich nie jest idealny

Rosnący popyt na mieszkania w Warszawie i innych dużych miastach oraz ograniczona podaż atrakcyjnych nieruchomości objętych planem zagospodarowania zezwalającym na ten rodzaj budownictwa, powodują, że inwestorzy są skłonni kupować działki nawet przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Tymczasem dla dewelopera ważne jest nie tylko to, czy nieruchomość może w ogóle zostać wykorzystana na cele mieszkaniowe, ale przede wszystkim ile powierzchni użytkowej mieszkaniowej (tzw. PUM) można na danej działce wybudować. PUM decyduje o opłacalności inwestycji i o cenie, jaką deweloper gotów jest zapłacić za daną działkę.
W sytuacji, w której po każdą atrakcyjną nieruchomość ustawia się długa kolejka chętnych, inwestorzy nie mogą sobie pozwolić na oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy. Jak zatem powiązać cenę nabywanej działki z ilością powierzchni użytkowej, która będzie mogła zostać na niej wybudowana w sytuacji, gdy powierzchnia ta zostanie ustalona dopiero już po dokonaniu zakupu?

Rękojmia nie działa
Jeżeli inwestor jest gotów zaryzykować i kupić nieruchomość w oparciu o założenie, że jest na niej możliwa realizacja inwestycji mieszkaniowej o określonej PUM (o czym sprzedający zapewnia w umowie sprzedaży), należy zabezpieczyć interesy kupującego na wypadek, gdyby w postępowaniu o wydanie WZiZT okazało się, że owszem, budować mieszkania można, ale ich powierzchnia użytkowa musi być mniejsza niż zakładana. Wydawać by się mogło, że w takiej sytuacji, w ramach rękojmi, inwestor miałby prawo do żądania obniżenia ceny z powodu wady sprzedawanej nieruchomości. Niemniej, po głębszej analizie, okazuje się, że instytucja rękojmi jest tu bezużyteczna - na bazie kodeksu cywilnego nie można braku prawnej możliwości określonej zabudowy uznać ani za wadę prawną ani fizyczną.
Podobnie byłoby w przypadku zastosowania uprawnienia nabywcy do uchylenia się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu dotyczącego rzeczywistych możliwości prawnych zagospodarowania nieruchomości i to błędu, który został ,wywołany" przez sprzedającego. Po pierwsze, sporne jest, czy tego rodzaju błąd może w ogóle uzasadniać uchylenie się od skutków prawnych umowy. Po drugie, uchylenie się od skutków prawnych umowy nie może prowadzić do zmiany jej treści (tj. obniżenia ceny), ale jedynie do uchylenia całej umowy. Na szczęście dzięki innym instrumentom prawnym inwestor nie pozostaje całkowicie bezbronny.

Minus iloczyn
Jedno z rozwiązań korzystnych dla inwestora polega na wskazaniu w umowie sprzedaży takiego sposobu ukształtowania ceny, który byłby pochodną PUM ustalonej w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to, że gdyby decyzja WZiZT mówiła o niższej niż spodziewana wielkości PUM, cena nieruchomości zostanie zredukowana o iloczyn ustalonej wcześniej kwoty jednostkowej z wyrażoną w metrach kwadratowych różnicą pomiędzy spodziewaną powierzchnią użytkową a jej ilością ustaloną przez urzędników. W celu zabezpieczenia rozliczeń pomiędzy stronami część ceny zostałaby ulokowana na rachunku zastrzeżonym (escrow), z którego - w zależności od WZiZT - zostałaby w odpowiedniej części przelana bądź na rachunek sprzedającego bądź kupującego.
Pomysł ten, choć najprostszy, budzi jednak pewne zastrzeżenia. Jego krytycy podkreślają, że - w przypadku zawierania umów przenoszących własność nieruchomości - brak określenia jej ostatecznej ceny (a tylko wskazanie sposobu jej oszacowania w przyszłości) skutkuje przeniesieniem tytułu prawnego do nieruchomości pod warunkiem. Tego zaś prawo zabrania. Nie zgadzamy się z tą opinią, gdyż naszym zdaniem ustalenie  sposobu późniejszej zmiany ceny nie warunkuje przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości (tj. skutku rzeczowego umowy), a jedynie rozmiar zobowiązania (tj. skutek obligacyjny umowy).
Odrębnym zagadnieniem, na które należy zwrócić szczególną uwagę stosując powyższe rozwiązanie, są ewentualne podatkowe konsekwencje zmiany ceny, szczególnie gdy sprzedaż danej nieruchomości podlega VAT.

PUM na gwarancji
Drugim instrumentem, który proponujemy, jest udzielenie przez sprzedającego gwarancji na możliwość inwestycji mieszkaniowej o określonej powierzchni użytkowej mieszkalnej, czyli na wydanie nabywcy decyzji WZiZT umożliwiającej budowę takiego projektu. W tym celu sprzedający musiałby zobowiązać się (w ramach ceny) do zapewnienia, że inwestor otrzyma pożądaną decyzję o warunkach zabudowy. W razie wydania decyzji o odmiennej treści, sprzedający zobowiązuje się do zapłaty kupującemu kary umownej, proporcjonalnej do różnicy pomiędzy zakładaną PUM inwestycji, a PUM wynikającą z otrzymanej decyzji. Zabezpieczeniem płatności powyższej kary umownej powinno być zamrożenie odpowiedniej części ceny sprzedaży netto (np. na rachunku escrow) na uzgodniony czas, w którym decyzja powinna być wydana.
Niestety, także i to rozwiązanie wiąże się z pewnymi wątpliwościami prawnymi. Ponieważ roszczenia kupującego o zapłatę kary umownej byłoby tu oparte na zobowiązaniu sprzedającego do uzyskania decyzji o określonej treści minimalnej. W razie wydania decyzji o treści odmiennej sprzedający mógłby próbować bronić się przed zapłatą kary argumentując, że powyższe zobowiązanie było umową o świadczenie niemożliwe, a więc było od początku nieważne i kara się nie należy. Jednak naszym zdaniem w sytuacji, gdy z góry wiadomo, że decyzja WZiZT może zostać wydana, ale jej ostateczne parametry zależą nie tyle od treści obowiązujących przepisów, ale raczej od uznania organu wydającego tę decyzję, nie można mówić o pierwotnej niemożliwości świadczenia.

Bez ideału
W przypadku, gdy inwestor jest gotów kupić nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową jeszcze przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla tego terenu, lecz chce ograniczyć swoje ryzyko otrzymania nie w pełni satysfakcjonującej decyzji, istnieją prawne możliwości skonstruowania transakcji realizujących ten cel. Zastosowanie dostępnych instrumentów sprawi jednak, że transakcja stanie się bardziej skomplikowana (także pod względem podatkowym). z  

Konrad Marciniuk i Wojciech Langowski
Autorzy są prawnikami w kancelarii Miller Canfield