Dyskretny urok

Aparthotele to w Polsce nadal słabo rozwinięty segment rynku, choć nowe obiekty cieszą się sporym powodzeniem

Próby analizy polskiego rynku aparthoteli napotykają na spore problemy - nie istnieją rodzime definicje tego typu usług, szczegółowymi danymi statystycznymi nie dysponują nawet firmy i instytucje zajmujące się badaniami branży hotelowej, w tym Polskie Zrzeszenie Hoteli oraz wiodące firmy konsultingowe (np. Colliers International, Jones Lang LaSalle czy HVS International). Informacje na temat skali zjawiska i tendencji rynkowych opierają się zatem na danych dostarczanych przez sieci hotelowe i prasę branżową.
W Polsce do kategorii aparthoteli (lub ,hoteli na wydłużony pobyt" czy ,extended-stay hotels") zalicza się zarówno wolnostojące ekskluzywne rezydencje, jak i zespoły apartamentów tworzone przy istniejących hotelach, a także pojedyncze mieszkania w blokach czy kamienicach, których zarządcy oferują dodatkowe usługi (np. pranie, sprzątanie czy robienie zakupów). W języku potocznym hotele na wydłużony pobyt są określane często mianem ,apartamentowców" lub ,rezydencji", choć według niektórych hotelarzy nazwy te mogą wprowadzać w błąd i powinny być stosowane tylko w odniesieniu do budynków mieszkalnych o wysokim standardzie, w których lokale są przeznaczone wyłącznie na sprzedaż, a nie na wynajem.
Klientami polskich aparthoteli są najczęściej obcokrajowcy, przedstawiciele firm działających w Polsce, zdarzają się także dyplomaci lub zamożni turyści. - Często są to osoby z zagranicy, które właśnie kupują dom w Polsce. Wybór oferty i załatwianie formalności zajmuje im średnio 4-6 tygodni, podczas których muszą gdzieś mieszkać - mówi Tomasz Karwacki, dyrektor marketingu hotelu Hyatt Regency.

Między Bugiem a Odrą
Eksperci ostrożnie szacują, że obecnie w kraju działa od 10 do 20 aparthoteli. - Rynek ten jest na razie tak niewielki, że - z punktu widzenia statystyki - nie ma potrzeby kategoryzacji - mówi Tomasz Dziedzic z Instytutu Turystyki, państwowej instytucji zajmującej się kompleksowym badaniem rynku hotelowego. Z kolei Robert Woliński, ekspert rynku hotelowego i właściciel portalu ehotelarz.com, uważa, iż aparthotele same rzadko zabiegają o kategoryzację, bo tak naprawdę nie jest to im potrzebne, a czasem mogłoby być wręcz krzywdzące.
Określająca standard liczba gwiazdek jest ściśle uzależniona m.in. od włączenia do oferty usług, których aparthotele - z definicji - nie świadczą. Poza tym nie wszystkie aparthotele mogą być w ogóle uznane za hotele - definicja przyjęta przez Główny Urząd Statystyczny zakłada m.in., że są to obiekty oferujące usługi gastronomiczne (a tych często nie ma w hotelach na przedłużony pobyt) i posiadające  w większości pokoje jedno- i dwuosobowe.

Nad Środkową Wisłą
Pierwsze rezydencje na wynajem przy hotelach powstały w hotelu InterContinental w 2003 roku. Część Residence Suits, zlokalizowana na najwyższych piętrach obiektu mieszczącego się przy ul. Emilii Plater, dysponuje 75 apartamentami o powierzchni od 38 do 86 mkw., które można wynająć na minimum 14 dni. Miesięczny koszt wynajmu to 2,4-4,8 tys. euro w zależności od powierzchni.
Jednym z sześciu apartamentowców, znajdujących się w portfelu grupy Orco MaMaison, jest działająca od ośmiu miesięcy Residence Diana przy ul. Chmielnej. Pozostałe rezydencje mieszczą się w Pradze, Budapeszcie i Bratysławie, a kolejny aparthotel grupy ze 100 apartamentami  powstaje obecnie w Moskwie. Warszawski kompleks mieści się w zrekonstruowanej XIX-wiecznej kamienicy i oferuje - oprócz 46 apartamentów o powierzchni od 45 do 105 mkw. - także 1,5 tys. mkw. powierzchni biurowej. - Przy krótkich pobytach, od 1 do 7 dni, ceny wahają się od 120 do 375 euro w zależności od standardu. Stawka wyjściowa wynajmu lokalu biurowego to 20 euro za mkw. - mówi Agnieszka Tucharz, general manger w Residence Diana. Przy dłuższych pobytach ceny można negocjować.
W podobnej stylistyce stworzono najnowszy warszawski aparthotel Residence 1898, oddany do użytku w październiku 2005 roku przy ul. Marszałkowskiej. Niektóre z 24 apartamentów (o powierzchni 50-78 mkw.) można łączyć, dzięki czemu zyskuje się jeszcze większe rezydencje. - Minimalny okres najmu to miesiąc, ale najczęściej podpisujemy kontrakty na rok - informuje Alicja Beczek, manager Residence 1898.
Mimo faktu, że zjawisko aparthoteli jest w Polsce stosunkowo nowe, niektóre obiekty zdążyły się już zestarzeć. W połowie lutego firma Holland Park Apartments za pośrednictwem angielskej firmy Keen Property Partners kupiła od ING Real Estate zespół dwóch apartamentowców Holland Park, położony u zbiegu ul. Książęcej i pl. Trzech Krzyży. W Holland Parku można zamieszkać już za 2,2-2,3 tys. euro miesięcznie, a obłożenie sięga 60 proc. Choć chętnych nie brakuje, nowy właściciel nie spieszy się z komercjalizacją pozostałej części. - W tym miesiącu rozpoczynamy kapitalny remont wszystkich apartamentów - zapowiada Maria Młynarska, residence manager Holland Parku. Wymianie ulegną pokrycia podłóg i ścian oraz niektóre elementy wyposażenia, zmodernizowany zostanie także układ pomieszczeń. Inwestycja za 2,5 mln euro będzie prowadzona etapami (by nie zakłócać spokoju mieszkańcom) i potrwa łącznie ok. 2 lat. W tym roku nowe oblicze zyska 20 z 64 apartamentów.

Nad Górną Wisłą
Innego rodzaju aparthotelem jest Mały Kraków w Krakowie. Jest to zespół 32 mieszkań, z których 17 jest rozrzuconych po mieście, a 15 skupia się w jednym budynku. - Zaczęło się od jednego mieszkania, które było za duże, by np. wynająć je studentom, więc zaadaptowaliśmy je na apartament - mówi właściciel Małego Krakowa, Grzegorz Turnau. Sieć jest nastawiona głównie na turystów, więc najdłuższe pobyty nie przekraczają miesiąca. Poza sezonem obłożenie wynosi 35-40 proc., co - według właściciela - wystarcza jedynie na pokrycie kosztów utrzymania obiektów, natomiast podczas wakacji apartamenty są wynajęte prawie w całości. Także w tym przypadku cena pobytu jest uzależniona od standardu pomieszczeń, długości pobytu i pory roku - nocleg od października do marca kosztuje nawet 26 zł, zaś doba między czerwcem a wrześniem - 145 zł.

Przypływ czy odpływ?
Na jakich klientów mogą liczyć operatorzy aparthoteli? Według Marii Młynarskiej z Holland Parku będą to obcokrajowcy, którzy napływają do Polski razem z zachodnimi firmami. - Ci cudzoziemcy korzystali z takich usług w innych krajach i są przyzwyczajeni do wysokiego standardu. Poza tym ze względów formalnych korporacjom łatwiej jest wynająć apartament, niż mieszkanie od osoby prywatnej, choć ta druga możliwość jest zazwyczaj tańsza - zapewnia Maria Młynarska.
Czynnikiem korzystnym dla operatorów aparthoteli mogą stać się też ciągle rosnące koszty transportu (a więc i podróży służbowych), które zmuszają delegowanych pracowników do dłuższych pobytów. Oprócz wyższych dochodów zapewnia to hotelom także większą odporność na sezonowe (i tygodniowe) wahania popytu. Nie bez znaczenia są niższe koszty operacyjne aparthoteli - mniejsze powierzchnie wspólne, niższa częstotliwość sprzątania, stosunkowo nieduża rotacja gości, mniejsza liczba pracowników potrzebna do obsługi.  z  

Tomasz Cudowski
Podziękowania dla Roberta Wolińskiego z portalu ehotelarz.com.