Panorama miast Unii

Stolica Europy

W Brukseli znajduje się 12 mln mkw. biur, z czego na najemców aktualnie czeka ok. 1,2 mln mkw. (odsetek powierzchni niewynajętej wynosi 9,92 proc.). W 2003 r. wynajęto 700 tys. mkw., co było trzecim najlepszym wynikiem w historii. Zresztą żadne inne europejskie miasto nie mogło konkurować ze stolicą Belgii pod tym względem. Nic dziwnego: ponad 100 tys. mkw. wynajęły instytucje Unii Europejskiej. Inne instytucje międzynarodowe zajęły w sumie kolejne 50 tys. mkw. Czynsze w stolicy Unii Europejskiej rosną mniej więcej od 1997 r. i we wrześniu ub. r. zatrzymały się na poziomie ok. 23 euro/mkw. Całkowite koszta wynajęcia mkw. wynoszą dziś 422 euro rocznie. Plasuje to Brukselę na 15 miejscu na świecie. Stolica Belgii znajduje się jednak na drugim miejscu w świecie jeśli chodzi o najszybszy wzrost czynszów. Transakcje inwestycyjne na rynku biurowym pochłonęły ok. 2 mld euro. Prawie 90 proc. z nich dotyczyło trzech brukselskich dzielnic. Poza tymi lokalizacjami kupowali tylko tzw. opportunistic investors. Na belgijskim rynku nieruchomości handlowych zawarto w zeszłym roku 258 transakcji (dotyczyły łącznej powierzchni 95 tys. mkw.), z czego 197 (56 tys. mkw.) dotyczyło najmu powierzchni przy ulicach handlowych, a 61 (38 tys. mkw.) w centrach handlowych. Czynsze pozostają stabilne w całym kraju od przynajmniej 1,5 roku. W Brukseli i Antwerpii najwyższe czynsze wynoszą ok. 100 euro/mkw. Stopa zwrotu z inwestycji w powierzchnie handlowe wynosi ok. 6 proc.

Drogi handel w Paryżu

W zeszłym roku w okręgu paryskim wynajęto prawie 1,6 mln mkw. biur (w samym Paryżu 546 tys. mkw.), co oznacza wzrost o 9 proc. Transakcje najmu powyżej 5 tys. mkw. dotyczyły 47 proc. całości wynajętej powierzchni. Odsetek powierzchni niewynajętej w regionie sięgnął 6,9 proc., w samym Paryżu ok. 5 proc. Pod koniec 2003 r. oferowano do wynajęcia w sumie prawie 2 mln mkw., które miały wejść na rynek w przeciągu 12 miesięcy. Dodatkowy 1 mln mkw. miał pojawić się w latach 2005-06. Duża podaż prowadzi do spadku czynszów. Pomimo tego, umowy podpisywane na poziomie 38 euro/mkw. (bez opłat eksploatacyjnych i podatków) stanowiły 38 proc. wszystkich transakcji (13 proc. w 2002 r.). W sektorze handlowym największy wpływ na popyt miały czynsze, których nie zmniejszano, ze względu na chęć zachowania wysokiej rentowności. Czynsze ustabilizowały się w całym sektorze. Wyjątkiem są powierzchnie od 500 do 2,5 tys. mkw. i mniej atrakcyjne lokalizacje, gdzie zanotowano ich spadek. Oferowane powierzchnie przy ulicach handlowych w Paryżu najczęściej nie przekraczały 5 tys. mkw., podczas gdy w innych dużych miastach często sięgały 8-10 tys. mkw. Czynsze w obiektach przy największych ulicach handlowych Paryża wynosiły od. 170 do ponad 700 euro/mkw. W ub. r. we Francji przybyło 235 tys. mkw. powierzchni w centrach handlowych. Plany na najbliższe 7 lat przewidują oddanie ponad 2,5 mln. mkw., z czego 200 tys. mkw. już powstaje, a 410 tys. mkw. posiada na razie niezbędne pozwolenia. Czynsze w centrach handlowych na prowincji oscylują wokół 60-100 euro/mkw., podczas gdy w Paryżu sięgają nawet 150 euro/mkw. W 2003 r. suma transakcji inwestycyjnych sięgnęła 9,8 mld euro, co stanowi spadek o 13 proc. w stosunku do poprzedniego roku. Ta słabość rynku była konsekwencją braku dobrych jakościowo produktów inwestycyjnych, związanym z kolei z niepewnością co do poziomu czynszów w sektorach biurowym i przemysłowym. W tym roku ta sytuacja się nie zmieni i niewielka podaż będzie wciąż główną cechą tego rynku.

Retail? Oh, yes!

O ile wartość francuskiego rynku inwestycyjnego może robić wrażenie w Polsce, o tyle na pewno nie zaimponuje nikomu po drugiej stronie kanału La Manche. Transakcje inwestycyjne na brytyjskim rynku sięgnęły bowiem pułapu 12 mld euro (8 mld funtów) w samym tylko czwartym kwartale ub. r. Przez cały rok nieruchomości warte aż 40 mld euro (27 mld funtów) zmieniły swoich właścicieli. Najwięcej powodów do zadowolenia swoim właścicielom przyniosły nieruchomości handlowe (35 proc. wszystkich inwestycji). W zeszły roku dawały one zwroty w wysokości ok. 16 proc. Duży popyt na nowe powierzchnie handlowe, zwłaszcza w sercach miast, sprawił, że nowe obiekty (łącznie 880 tys. mkw.) były wynajmowane na pniu. Największe oddane w zeszłym roku centrum handlowe, Bullring w Birmingham było przedwynajęte w 90 proc. Deweloperzy powierzchni handlowych cieszą się tym bardziej, że wprowadzane obecnie zmiany prawne ułatwią im budowę i rozbudowę obiektów położonych na obrzeżach miast. W 2004 r. sektor handlowy może czekać spore przetasowanie ponieważ skończą się 25 letnie umowy najmu w najstarszych brytyjskich centrach handlowych typu discount. Obiekty w lepszych lokalizacjach będą najpewniej rozbudowywane, te w lokalizacjach gorszych zapewne czekają ciężkie czasy. Właściciele biurowców mieli powody do niepokoju, ich nieruchomości bowiem przyniosły średnio jedynie 3,4 proc. zwrotu. W tzw. Wielkim Londynie pojawiło się ok. 2 mln mkw. nowych powierzchni (250 tys. mkw. w City, 240 tys. mkw. na West-Endzie) z czego wynajęto ok. 1 mln. Czynsze w najlepszych lokalizacjach były zdecydowanie najwyższe w Europie i wyniosły ok. 60 euro/mkw. w City i 77 euro/mkw. na West-Endzie.

Podnajmują

Główną cechą holenderskiego rynku biurowego jest wysoka podaż, częściowo spowodowana przez najemców, którzy podnajmują zajmowaną przez siebie powierzchnię. Deweloperzy nie budują nowych obiektów jeżeli nie podpisali wcześniej umów najmu. W zeszłym roku przybyło jedynie 58 tys. mkw., co zwiększyło ilość powierzchni dostępnej na rynku do 1,2 mln. mkw. Jeszcze w 2001 r. w Amsterdamie wynajęto ponad 400 tys. mkw., w zeszłym roku natomiast jedynie 241 tys. mkw. Odsetek powierzchni nie wynajętych wzrósł do prawie 16 proc. Konsekwencją niewielkiego popytu jest to, że rynek biurowy stał się rynkiem najemcy. Deweloperzy są zmuszeni do walki o klienta oferując mu upusty i udogodnienia. Niektóre umowy podpisuje się na bardzo niskim poziomie. Czynsze wyjściowe spadły w 2003 r. średnio o 1,4 proc. i ustabilizowały się na poziomie prawie 16 euro/mkw. Jak dotąd nie spadły czynsze w najlepszej lokalizacji w kraju, czyli w południowych dzielnicach Amsterdamu.

Spokojny walc

W 2003 r. wiedeńskie biura miały w sumie 9,6 mln mkw. powierzchni. W ub. r. wzrost podaży był identyczny jak w 2002 r. i wyniósł 300 tys. mkw. W tym roku analitycy również spodziewają się 300 tys. nowych mkw. biur, zwłaszcza, że przez ostatnie dwa lata regularnie rosła ilość powierzchni wynajmowanej. W 2002 r. najemców znalazło 150 tys. mkw. biur, rok później już 200 tys. Prognozy mówią, że w tym roku ćwierć mln mkw. biur znajdzie nowych najemców. Jednak w rekordowym roku 2000 wynajęto 320 tys. mkw. Wtedy też bez najemców pozostawało jedynie 2,6 proc. powierzchni. Ponieważ podaż cały czas jest większa od popytu, odsetek powierzchni nie wynajętej wzrośnie w tym roku do 6,7 proc. W zeszłym roku czynsze delikatnie spadły. Najwyższe żądane stawki wynoszą dziś 20 euro/mkw. w najlepszych lokalizacjach w mieście. Za luksusowe biura lub najwyższe piętra w wieżowcach trzeba płacić nawet 22 euro. Nowe budynki w gorszych lokalizacjach oferują mkw. powierzchni już za 9-11 euro/miesięcznie. Na rynku handlowym bardzo trudno jest wynająć powierzchnię w bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Jest ich bardzo mało i pozostają niezwykle drogie. Z drugiej strony z biznesowych map austriackich miast znikają całe ulice, niegdyś uznawane za atrakcyjne z handlowego punktu widzenia. Sto największych austriackich centrów handlowych dysponuje łączną powierzchnią handlową ok. 1,6 mln mkw. Największy obiekt w kraju - Shopping City Sued, 136 tys. mkw. - jest prawie dwa razy większy od największego centrum w Wiedniu - Donauzentrum, 77 tys. mkw. W najdroższych lokalizacjach w Austri (4 w Wiedniu, 13 w innych miastach) czynsz wynosi nawet do 360 euro/mkw. Jednak lokal w niezłej lokalizacji przy ulicach handlowych w Wiedniu kosztuje ,tylko" od 15 do 18 euro/mkw. W zwykłych centrach handlowych czynsz wynosi od 18 do 25 euro. W ub.r. w Austrii dokonano transakcji inwestycyjnych na kwotę 1,3 mld euro, czyli o 400 mln euro większą niż przed dwoma laty. Inwestorzy - w dużej mierze niemieckie fundusze inwestycyjne - interesują się nieruchomościami wynajętymi co najmniej w 70 proc. Przewidywane stopy kapitalizacji w najlepszych obiektach wyniosą w tym roku: 5,25-6 proc. dla biur, 6,5-7,5 proc. dla powierzchni przemysłowych i 4,5-6 proc. dla powierzchni handlowych.

Bratankowie wynajmują

Pomimo tego, że w 2003 r. w Budapeszcie przybyło 83 tys. mkw. nowych biur i ilość nowoczesnej powierzchni biurowej zwiększyła się do 1,36 mln mkw., tempo wynajmowania cały czas rosło. Dzięki temu, że ok. 138 tys. mkw. znalazło nowych najemców, odsetek powierzchni nie wynajętej spadł do 20,5 proc. To wciąż dużo i dlatego operujący na budapeszteńskim rynku najemcy cieszą się z niskich czynszów na poziomie 16,5 euro/mkw. w najlepszych lokalizacjach w mieście. W tym roku powinno przybyć ok. 75 tys. mkw. nowych biur, natomiast popyt powinien pozostać na zeszłorocznym poziomie. Obecnie trwają prace na budowie budynków, które w 2005 r. dostarczą na rynek ponad 120 tys. mkw. Węgierski rynek inwestycyjny charakteryzuje się dużym zainteresowaniem i zapotrzebowaniem ze strony inwestorów, lecz także brakiem dobrych produktów inwestycyjnych na sprzedaż. Stopy kapitalizacji w najlepszych obiektach wynoszą 8,5 proc. dla biur, 9 proc. dla centrów handlowych i ok. 9,75 proc. dla obiektów przemysłowych. Zdaniem analityków te stopy utrzymają się w 2004 r. Największe zeszłoroczne transakcje inwestycyjne na rynku biurowym dotyczyły sprzedaży Obuda Gate, East West Business Center i IP West. Właściciela zmieniły też trzy centra handlowe: Euro Center, Arkad Center i Debreceni Shopping Center.

Atrakcyjni dla inwestorów

W zeszłym roku nasi południowi sąsiedzi cieszyli się największą popularnością wśród inwestorów w całej Europie Środkowej i Wschodniej. W ciągu 12 miesięcy w Czechach zainwestowano ponad 520 mln euro, czyli tyle samo ile od 1998 r. W związku z tym inwestycje w nieruchomości w tym państwie sięgają już 1 mld euro. Ok. 40 proc. z zeszłorocznych inwestycji pochłonął sektor nieruchomości handlowych, niewiele mniej powierzchnie biurowe. Pozostałe 20 proc. wydano na zakupy nieruchomości przemysłowych. Jeżeli chodzi o pochodzenie kapitału zainwestowanego nad Wełtawą to 35 proc. wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych, 25 z Austrii, 15 proc. z Niemiec i 11 proc. z Wielkiej Brytanii. Najwyższe stopy kapitalizacji na rynku biurowym wynoszą obecnie 8-8,5 proc. przy czynszach w wysokości ok. 17-18 euro/mkw. Najwięksi inwestorzy to grupa GE Capital/ Heitman, która zainwestowała 195 mln euro, fundusz Europolis z zainwestowanymi 175 mln euro i grupa HVB z 60 mln.