Ciśnienie na kawę

Co najmniej setkę nowoczesnych kawiarni otworzyli już w Polsce operatorzy takich sieci jak Coffeeheaven, CafÝ Nescafé, Tchibo Coffee Bar i innych. Ich bary powstają w bardzo różnych miejscach i najwyraźniej zdobyły już swoich wielbicieli. Właściciele nieruchomości sami dzwonią z propozycją wynajęcia lokali. Myliłby się jednak ten, kto sądziłby, że kawiarnie mają lekkie życie z deweloperami.

Kawiarnie z witryną...

Decyzja o wejściu do kawiarni i zamówieniu filiżanki kawy podejmowana jest na ogół spontanicznie, dlatego bary kawowe powinny się znajdować przy najbardziej uczęszczanych trasach w mieście, aby sprowokować jak najwięcej takich ,spontanicznych" wejść - tak przynajmniej twierdzą agenci wyszukujący lokalizacje dla takiej działalności. W Warszawie oznacza to okolice skrzyżowania Marszałkowskiej z Al. Jerozolimskimi, Chmielną i Nowy Świat, w Krakowie Stare Miasto, we Wrocławiu okolice Rynku i ul. Świdnicką. - Ważne aby kawiarnie miały dużą witrynę i wejście od ulicy. Latem powinny mieć możliwość dostawienia krzeseł w ogródku przed wejściem - uważa Piotr Stempke z Ober-Haus Nieruchomości, który wyszukiwał miejsca dla sieci Daily Café. Jego zdaniem optymalny metraż dla kawiarni to ok. 120 mkw., jednak właściciel jest w stanie zaakceptować mniejszy lokal pod warunkiem, że lokalizacja jest wyjątkowo atrakcyjna. Najmniejsze bary Daily Café mają jedynie 50 mkw. Większość kawiarni Coffeeheaven ma ok. 60-80 mkw. Największe z nich są w centrum handlowym Sadyba oraz dwupiętrowe we Wrocławiu i na Nowym Świecie w Warszawie. Bary Café Nescafé mają od 20 do 120 mkw., największy z nich znajduje się w Krakowie na ul. Szewskiej i liczy ich aż 140. Niezależnie od lokalizacji, koszt wyposażania mkw. baru Coffeeheaven jest podobny, ale Michael Ovadenko, szef CHI Polska, właściciela tej marki, nie chce nam go wyjawić. Zapewnia jedynie, że wydatki zwracają się po 80-100 tygodniach działania. Radosław Drabik z Nestlé Polska, odpowiadający za sieć 15 barów Café Nescafé, powiedział nam, że w zależności od wielkości koszt adaptacji i wyposażenia kawiarni waha się od 150 do 300 tys. PLN.

...i bez

Szefowie sieci kawiarni na ogół pozytywnie wyrażają się o lokalizacjach w centrach handlowych. Jednak Piotr Stempke uważa, że nie ma sensu otwieranie barów w starszych obiektach, posiadających jedynie hipermarket i kilka sklepów w galerii. Jego zdaniem klient takich centrów po zakupach ma ochotę tylko na powrót do domu, nie zaś na picie kawy. - Stosunkowo niewielka część naszych barów znajduje się w centrach handlowych - twierdzi Radosław Drabik. - Muszę jednak przyznać, że są to świetnie zarabiające kawiarnie.

Biblioteka, dworzec, biurowiec

Polska sieć Coffeeheaven liczy sobie 18 i pół kawiarni. Michael Ovadenko ze śmiechem wyjaśnia, że ta połówka to barek przy recepcji w biurowcu, gdzie siedzibę ma jego firma. Pozostała osiemnastka ma bardzo różne lokalizacje: część jest przy głównych ulicach, część w centrach handlowych, kilka w biurowcach. - Do naszych najlepszych barów należą m.in. ten na Dworcu Centralnym i ten w Bibliotece Uniwersyteckiej w Warszawie - twierdzi Michael Ovadenko. Jego zdaniem nie ma jednej recepty na znalezienie idealnego miejsca dla kawiarni. Firma czasami korzysta z usług agentów, ale szef CHI twierdzi, że najchętniej prowadzi negocjacje dotyczące najmu ,u źródeł". - Rozmowy z właścicielem powierzchni są zawsze najbardziej konkretne - przekonuje. Podobnie jest z siecią Café Nescafé. Jej szefowie twierdzą, że z pomocy agencji korzystają ,sporadycznie", najczęściej kontaktując się z właścicielem nieruchomości.

Księżycowe ceny

Czy wielkość sieci oraz popularność marki pozwalają uzyskać niską cenę najmu powierzchni? Wcale nie. Michael Ovadenko na zmianę uśmiecha się i krzywi, kiedy opowiada o negocjacjach dotyczących czynszu. - Wydaje mi się, że niektórzy deweloperzy żyją we własnym świecie. Rozmawiałem o najmie powierzchni w warszawskiej Arkadii. Zażądano księżycowego czynszu. Na nic zdały się moje tłumaczenia, że przychody kawiarni dalekie są od przychodów sklepu z modą. Ostatecznie podpisaliśmy umowę najmu, jednak nie mam wrażenia partnerskiej współpracy z właścicielem obiektu - tłumaczy Michael Ovadenko. Jego zdaniem polscy deweloperzy domagają się horrendalnych czynszów ponieważ oczekują zwrotów z inwestycji po 10 latach. Na zachodzie normą jest 25 lat. Szef CHI Polska nie o wszystkich deweloperach wypowiada się w podobny sposób. Chwali sobie współpracę z ECE Projektmanagement. - Ten deweloper zbudował kilkadziesiąt obiektów handlowych i chyba dzięki temu najtwardziej stąpa po ziemi. Nie żąda nierealnych czynszów.

Marka pomaga (trochę)

Radosław Drabik z Café Nescafé kręci przecząco głową, gdy pytamy się o to, czy mając za plecami międzynarodowy koncern Nestlé łatwiej się prowadzi negocjacje dotyczące czynszu. Uważa jednak, że czyni go to wiarygodniejszym dla parterów. - Mamy zdecydowanie lepszą pozycję niż np. nieznana nikomu Café Róża. Jesteśmy bowiem równorzędnym partnerem biznesowym dla międzynarodowych deweloperów.