Hybrydowi deweloperzy

Jedną z ważniejszych pozycji w kosztorysie dewelopera powierzchni spekulacyjnych jest ryzyko. Doświadczenie pokazuje, iż deweloper powinien założyć, że przez osiem miesięcy jego budynek będzie stał pusty. W przypadku magazynu wielkości ok. 8 tys. mkw. można więc przeprowadzić taki rachunek: osiem miesięcy razy 8 tys. mkw. razy 3 EUR/mkw. daje razem 192 tys. EUR. Tak więc deweloper budujący spekulacyjnie powinien się spodziewać, że taki czynsz do niego nie wpłynie. Oczywiście jeżeli wynajmie powierzchnię przed upływem ośmiu miesięcy, tym lepiej dla niego.

Mniej czekania

Dzięki kredytowi w wysokości 15 mln EUR otrzymanemu z Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, mszczonowskie centrum logistyczne Europa Park powiększy się o dwa magazyny, każdy o powierzchni ok. 13 tys. mkw. Deweloper tego obiektu - Europa Distribution Centre - rozpoczął prace budowlane bez znalezienia najemcy na powierzchnię magazynową. Dlaczego zdecydował się na podjęcie takiego ryzyka? - Chcemy konkurować z innymi deweloperami m.in. krótszym czasem dostarczenia budynku klientowi. Mając projekty i pozwolenia, możemy zakończyć wszystkie prace budowlane w ciągu sześciu miesięcy, włącznie z indywidualną aranżacją powierzchni dla klienta - opowiada Paweł Piasecki, dyrektor ds. rozwoju w Europa Distribution Center. - Ocieplenie na rynku każe nam patrzeć z nadzieją w przyszłość.

Telefon zaczął dzwonić

Tej nadziei musi być chyba całkiem sporo ponieważ EDC planuje w Europa Park dobudowywać rocznie dwa, trzy budynki. Zdaniem Pawła Piaseckiego trudno mówić o gwałtownej zmianie koniunktury, jednak jej poprawa jest widoczna. - O ile w 2002 r. telefon prawie w ogóle nie dzwonił, to teraz klienci przynajmniej pytają się o dostępność powierzchni. Wiadomo jednak, że udaje się sfinalizować może jedno z dziesięciu zapytań. Niestety, nawet gwałtowna poprawa koniunktury nie pozwoliłaby marzyć o powrocie dawnych czasów, gdy deweloperzy mogli przebierać w klientach. Dziś muszą się martwić o swoich najemców, nawet gdy na rynku nie pojawi się żaden nowy budynek. Dlaczego? Ponieważ wystąpił efekt dotąd nieobecny: na rynek wracają magazyny, w których wygasły pierwsze umowy najmu. W związku z czym deweloperzy znowu szukają klientów i starają się zabierać ich konkurencji.

Spekulacyjnie dla logistyków (i nie tylko)

Zdaniem Tomasza Olszewskiego z Cushman & Wakefield H&B to, że EDC postanowił budować spekulacyjnie najprawdopodobniej nie jest bezpośrednio związane z koniunkturą w branży. Uważa on, iż podział deweloperów na budujących spekulacyjnie i na zamówienie konkretnego operatora nie ma nic wspólnego z bieżącym popytem. - Na dojrzałych rynkach większość powierzchni budowana jest w systemie built-to-suit. Przewaga powierzchni spekulacyjnych jest charakterystyczna dla rynków słabiej rozwiniętych. Jednakże zawsze będzie się utrzymywał popyt na powierzchnie dostępne od zaraz. Dlatego też część deweloperów będzie budować obiekty spekulacyjne. Klienci na tego typu powierzchnie, to np. operatorzy logistyczni, którzy nagle wygrali przetarg na świadczenie swoich usług. Również firmy, które chcą wynająć do 5 tys. mkw. raczej nie mają co liczyć na budowanie obiektow specjalnie na ich potrzeby - tłumaczy Tomasz Olszewski. Paweł Piasecki z EDC również wspomina o operatorze logistycznym jako o potencjalnym najemcy nowych magazynów w Europa Park. Dobrym przykładem spekulacyjnego dewelopera jest firma Menard Doswell, która co roku, niezależnie od koniunktury, buduje jeden magazyn o powierzchni 9 - 10 tys. mkw. Prace budowlane ruszają zwykle bez podpisania umów wstępnych. Magazyn oddany w tym roku w styczniu również nie ma jeszcze najemcy, jednak Robert Dobrzycki wierzy, że dwa, trzy miesiące po oddaniu obiektu wprowadzi się do niego użytkownik. - Rozmawiam z trzema firmami, pośród których jest zarówno końcowy użytkownik jak i operator logistyczny i mam nadzieję zakończyć rozmowy sukcesem.

Czas to pieniądz

Jednak analizując ostatnie poczynania deweloperów magazynów w Polsce, można dojść do wniosku, że ich przedsięwzięcia mają cechy zarówno budów spekulacyjnych, jak i, na zamówienie". Większość deweloperów chcąc skrócić czas dostarczenia magazynu klientowi korzysta z różnych sztuczek. Jakich? Występują np. o pozwolenie na budowę budynków, które z założenia nie powstaną takie, jak to jest opisane w dokumentach. Znacznie łatwiej i szybciej jest bowiem otrzymać zgodę na zmianę warunków pozwolenia na budowę, niż uzyskać całe pozwolenie od nowa. Kiedy więc pojawia się najemca, projekt, a wraz z nim pozwolenie zmienia się zgodnie z potrzebami klienta. Deweloperzy mogą też na własną rękę przeprowadzić roboty gruntowe, niektórzy posuwają się nawet do wylania fundamentów i posadzek. Polska firma Problem budująca magazyny m.in. postawiła nawet szkielet przyszłej hali. Gdy w momencie podpisania umowy najmu prace ruszą na nowo, można będzie je zakończyć nawet już po czterech miesiącach. Od takiego sposobu działania odcina się Menard Doswell. Robert Dobrzycki tłumaczy to na kilka sposobów. Po pierwsze, w podwarszawskim Błoniu, gdzie buduje ten deweloper, uzyskanie pozwoleń na budowę nie stanowi problemu i nie jest długotrwałe. Po drugie - jego zdaniem - klienci wolą najmować powierzchnię w magazynach, które już stoją, widać je i można ich dotknąć. Po trzecie, sposób prowadzenia biznesu oraz kondycja finansowa firmy pozwala czekać z wynajmem powierzchni w obiekcie nawet przez dwanaście miesięcy.