Irlandzki klucz

Firma Keyinvest działa na polskim rynku stosunkowo krótko.

- Założyliśmy ją w kwietniu 2001 roku. Niedługo potem jej funkcjonowaniu zagroziły wydarzenia z 11 września, bo o ile wcześniej irlandzcy inwestorzy przyjeżdzali do Polski z zamiarem inwestowania, o tyle po zamachu na WTC wszystko zamarło. Kolejnym przełomowym momentem był koniec 2002 roku, kiedy Irlandczycy przegłosowali Traktat z Nicei przygotowujący rozszerzenie Unii Europejskiej. Po tym wydarzeniu znów zrobił się ruch w interesie. Od tamtej pory zamknęliśmy lub domykamy - m.in. do kwietnia zamierzamy doprowadzić do sfinalizowania kupna (m.in. dużego centrum handlowego w Warszawie) - transakcje o wartości w sumie 100 mln euro. Większość z nich zawarliśmy ,poza rynkiem". I gdyby podaż nieruchomości o odpowiedniej cenie była w Polsce większa, wówczas tych transakcji byłoby o wiele więcej.

Czym tak właściwie się zajmujecie?

- Reprezentujemy irlandzkich inwestorów - osoby indywidualne i grupy. Znajdujemy dla nich produkty, a potem dbamy o całą resztę: wyszukujemy prawników, inżynierów, załatwiamy finansowanie z banków itd. W ramach wynagrodzenia proponujemy dwie opcje - albo pobieramy ustaloną opłatę albo przejmujemy część udziałów w projekcie. Tak więc oferujemy nieruchomości, w które sami chcielibyśmy inwestować. Duża część naszych klientów nie jest związana z rynkiem nieruchomości i często nie ma nawet czasu, by przyjeżdżać do Polski. Polegają na nas.

Inwestorzy darzą Keyinvest dużym zaufaniem. Jak się je zdobywa?

- To dla nich ważne, że jestem członkiem Institute of Chartered Accountants (Instytutu Dyplomowanych Księgowych - red.). Duża część moich kontaktów jest efektem rekomendacji lub wcześniejszych doświadczeń. Po przyjeździe do Polski w 1995 roku pracowałem w Banku Austria. Potem przeszedłem do Banku Współpracy Europejskiej. Kolejnym krokiem było założenie Keyinvest, ponieważ wiedziałem, że wiele osób w Irlandii wiedząc, że Polska stanie się członkiem UE, chciałoby tu zainwestować przed innymi. Przed 11 września zastanawiali się nad realizają projektów deweloperskich, ale teraz nie chcą ryzykować i są raczej zainteresowani kupnem wynajętych budynków, które zapewniają im regularny, comiesięczny dochód.

Jak duże transakcje wchodzą w rachubę?

- Obecnie pracujemy nad dwiema, każda o wartości ok. 50 mln euro. Nasi klienci mogliby wejść również w większe projekty, ale dość ciężko znaleźć dobre nieruchomości. A jeżeli już takie są, to wówczas na horyzoncie pojawiają się duże fundusze inwestycyjne. Przyznam, że na początku mieliśmy pomysł, by koncentrować się wyłącznie na małych projektach. Później jednak zrobiliśmy kilka większych transakcji, które zostały zawarte zanim właściciel swój budynek przedstawił agentom z dużych agencji.

Rynek nieruchomości bardzo nurtuje kim są ci tajemniczy irlandzcy inwestorzy.

- Nie są wcale tajemniczy! Oni po prostu nie chcą się afiszować.

Tak czy owak nazwiska inwestorów trzymacie w sekrecie... Co można o nich powiedzieć?

- To majętni Irlandczycy, którzy nigdy nie zainwestowali w akcje czy rządowe papiery wartościowe. Za to zawsze byli zainteresowani nieruchomościami, szczególnie, że w latach 1990-2003 ich ceny w Dublinie i innych częściach kraju wzrosły cztero - pięciokrotnie. Tak więc co robią ci ludzie? Idą do banku i mówią: ,Moja nieruchomość jest dziś warta 500 000 euro, a hipoteka sprzed 10 lat tylko 100 000. Dajcie mi 200 000 euro, a ja je znów zainwestuję". I tak robią, a wartość ich nieruchomości znów rośnie. Poza własnym krajem Irlandczycy w pierwszym rzędzie zainwestowali w Wielkiej Brytanii. Było im łatwiej ze względu na język i podobny system prawny. Teraz są również zainteresowani krajami przystępującymi do Unii. Od pewnego czasu działają w Czechach. Na Węgrzech kupują mieszkania. Polska ze względu na swoją wielkość daje większe możliwości, także na rynku mieszkaniowym. Już wkrótce Keyinvest wraz z deweloperami mieszkaniowymi z Irlandii zrealizuje tego typu projekt. Właśnie kupiliśmy działkę. Kolejne dwie kupimy w tym miesiącu, zaś pierwszy nasz projekt ruszy jeszcze w tym roku. Uważamy, że na rynku mieszkaniowym zaczęła się hossa.

To chyba zmieniliście zdanie. Oglądaliśmy pańską prezentację z zeszłorocznej konferencji w Dublinie i tam raczej odwodził pan inwestorów od tego segmentu rynku.

- Tam spisałem go na straty! Ale spójrzmy na to, co dzieje się od września zeszłego roku. Deweloperzy przestali dawać zniżki i zrezygnowali z innych zachęt. Mieszkania w dobrej lokalizacji bardzo dobrze się teraz sprzedają, a ich ceny rosną. Wzrasta wiara w ten segment rynku. Ludzi stać na większe kredyty hipoteczne, a banki konkurują ze sobą ich oprocentowaniem.

Rozważmy taką hipotetyczną sytuację: przychodzi do was irlandzki inwestor mający do wydania 100 mln euro, a wy decydujecie się z nim współpracować. W co waszym zdaniem powinien zainwestować?

- 60 proc. w nieruchomości handlowe i 40 proc. w biurowe. Wciąż możemy znaleźć ciekawy obiekt handlowy, zaś z biurowym - szczególnie o rozsądnej cenie - są kłopoty. Dłuższe umowy z najemcami są dodatkową zaletą sektora handlowego. Ponadto polecałbym budynki biurowe w Warszawie, zaś handlowe również w Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, czyli w miastach z przyszłością.

Jak oceniłby pan podaż i popyt na rynku inwestycyjnym?

- Każda nieruchomość jest poważnie brana pod uwagę przez 6-7 inwestorów. Gdyby podaż była większa, co tydzień przyjeżdżaliby do mnie inwestorzy z 10-15 mln euro do wydania. Niestety, nie ma tu dla nich wiele do kupienia.