Ze sprzedawcą do sądu

Realizacja uprawnień z tytułu rękojmi uzależniona jest od zachowania przez kupującego (zamawiającego) tzw. aktów staranności. Chodzi o terminowe poinformowanie sprzedawcy (wykonawcy) o wadzie rzeczy i w zależności od okoliczności zażądanie jej usunięcia lub obniżenia ceny, czy też odstąpienia od umowy. Przy odbiorze robót budowlanych, bądź sprzedaży budynków, zwyczajowo sporządza się protokół przekazania budynku, w którym opisuje się wszystkie zauważone wady. Gdy pojawią się one już po odbiorze, kupujący ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia o tym sprzedającego (wykonawcy). Zawiadomienie o wadzie jest przesłanką umożliwiającą realizację roszczeń z tytułu rękojmi lub dającą podstawę do podniesienia zarzutu z tytułu rękojmi. Zawiadomienie o wadzie przed upływem terminu rękojmi, oznacza np. że w przypadku gdy sprzedawca zażąda zapłaty, wówczas kupujący - z uwagi na obniżenie ceny spowodowane wadliwością rzeczy - może podnieść zarzut częściowej bezzasadności owego żądania, a więc skutecznie domagać się obniżenia ceny. Zarzut ten może być podniesiony także po upływie terminu rękojmi, jeżeli przed jego zakończeniem kupujący zawiadomił sprzedającego o wadzie. Samo zawiadomienie o wadzie - nawet przed upływem terminu rękojmii - nie daje natomiast kupującemu możliwości dochodzenia swoich uprawnień po upływie terminu rękojmi.

Dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi

Uprawnienia z rękojmi są różne w zależności od tego, czy chodzi o umowę sprzedaży budynku, czy też umowę o jego wybudowanie. Przy sprzedaży budynku kupujący może odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny. Kupujący nie będzie mógł jednak odstąpić od umowy, o ile sprzedawca niezwłocznie wady usunie. Przy umowie o roboty budowlane zamawiającemu także przysługują powyższe uprawnienia, ale najpierw jest on zobowiązany do wezwania wykonawcy do usunięcia wad wyznaczając mu przy tym odpowiedni termin. W przypadku, gdy wad nie można usunąć, albo wykonawca nie zdoła ich usunąć w wyznaczonym czasie, lub też gdy wady nie zostały usunięte w wyznaczonym terminie - wówczas zamawiający może odstąpić od umowy. Jeżeli natomiast wady nie są istotne, zamawiający w ogóle nie może odstąpić od umowy, ale może żądać obniżenia ceny.

Zdaniem Sądu Najwyższego

Literalna wykładnia przepisów o rękojmi mogłaby doprowadzić do wniosku, że w celu dochodzenia uprawnień wystarczy, aby kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie i zgłosił żądania z tytułu rękojmi odstępując od umowy lub żądając obniżenia ceny w terminie rękojmi. Otóż Sąd Najwyższy (SN) prezentuje inny pogląd, mówiący że ,po upływie terminu rękojmi, roszczenie o obniżenie ceny rzeczy wadliwej wygasa i nie może być dochodzone przed sądem." Sąd stwierdził, że uprawnienia z tytułu rękojmi mają różny charakter, różnią się też terminy rękojmi. W przypadku, gdy kupujący ma prawo odstąpienia od umowy, wówczas termin rękojmi jest terminem do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli, a więc w tym przypadku oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Oznacza to, że oświadczenie to - o ile zostanie złożone w terminie rękojmi - będzie skuteczne i doprowadzi do rozwiązania umowy. Inny charakter ma natomiast termin złożenia oświadczenia żądającego obniżenia ceny, bowiem jest to termin dochodzenia roszczenia, nie zaś oświadczenia woli. Aby więc kupujący zachował swe prawa z rękojmi musi on w jej terminie zawiadomić sprzedawcę o wadzie, zażądać obniżenia ceny i dodatkowo jeszcze wytoczyć sprzedawcy sprawę przed sądem. Tylko bowiem wystąpienie z powództwem do sądu przerwie bieg terminu do dochodzenia roszczenia. Samo zgłoszenie sprzedawcy roszczenia w terminie rękojmi nie jest wystarczające dla realizacji praw kupującego. Orzeczenie Sądu Najwyższego zapadło na tle rękojmi ze sprzedaży rzeczy, tym niemniej pogląd ten ma w pełni zastosowanie do umów o roboty budowlane. Podzielam pogląd doktryny, który krytykuje powyższe stanowisko SN, ponieważ nie widzę logicznego uzasadnienia dla prawnego rozróżnienia uprawnień z tytułu rękojmi. Zarówno prawo do odstąpienia od umowy, jak i do żądania obniżenia ceny, powinny mieć ten sam status, zaś zachowanie aktów staranności w terminie rękojmi przewidzianych w kodeksie cywilnym powinno wystarczyć do realizacji obu tych uprawnień. Niestety, dopóki pogląd SN nie ulegnie zmianie, należy o nim pamiętać i występować z pozwem o obniżenie ceny z tytułu wad rzeczy w terminie rękojmi. Wprawdzie sądy rozpoznając inne sprawy nie są związane orzeczeniami SN, niemniej jednak orzecznictwo SN nadaje pewien kierunek orzecznictwu sądowemu i można się spodziewać analogicznych wyroków sądowych w podobnych sprawach.

Małgorzata Pietrzak-Paciorek

Autorka jest adwokatem

w kancelarii prawnej

Baker & McKenzie