Więcej niż dach nad głową

Hans van Luijken jest pewny siebie, ale nie zarozumiały. Nieczęsto bywa w Warszawie, ponieważ zawiaduje firmą ProLogis w całej Środkowej Europie. Iście logistycznych zabiegów wymagało uzgodnienie z nim spotkania, a gdy to już się udało, to rozmawialiśmy m.in. o różnicach w działalności deweloperskiej w Polsce i w Zachodniej Europie, a także o współpracy z dużymi i małymi firmami

Jaka jest pańska opinia na temat polskiego rynku magazynowego w najbliższej przyszłości?
- Jestem wielkim optymistą.

Dlaczego?
- Myślę, że wejście Polski do UE spowoduje drugą falę zagranicznych inwestycji i w Pol-sce pojawi się wiele zachodnioeuropejskich firm. Ten rynek ma przed sobą wielkie możliwości rozwoju.

Niektórzy analitycy twierdzą, że nie powinniśmy oczekiwać zbyt wiele, ponieważ firmy, które chciały zainwestować w Polsce, już to zrobiły.
- To prawda, że takie opinie są wygłaszane. Myślę jednak, że sporo nowych europejskich firm może teraz skoncentrować się na Polsce i Europie Centralnej. Z drugiej strony rozszerzenie Unii Europejskiej pozwoli rozwinąć się biznesowi, który już tu jest.

Czy firmy, które wejdą do Polski znajdą magazyny tej samej jakości co w Zachodniej Europie?
- Cóż, wszystkie nasze magazyny, czy to we Francji, w Holandii czy w Niemczech są tej samej jakości. Klienci nie zauważą różnicy.
zPośród firm, które pojawią się w Polsce po wejściu do UE mogą być także firmy deweloperskie. Czy nie obawiacie się większej konkurencji?
- Zawsze podchodzę do konkurencji poważnie, bez znaczenia czy chodzi o już istniejącą czy o potencjalną.

W Polsce jesteście największym deweloperem powierzchni magazynowych...
- To nie znaczy, że najlepszym.

...ale wciąż największym. Jednak możecie stracić ten prymat, gdy ktoś nowy pojawi się na rynku. Czy
w innych krajach też macie taką silną pozycję?
- Cóż, wciąż jesteśmy numerem jeden w Europie i Stanach Zjednoczonych pod względem wybudowanej i zarządzanej powierzchni. Pomimo tego, a może właśnie dlatego, zawsze twierdzę, że nie wolno niedoceniać konkurencji. Tak długo jak się to robi można być o krok przed innymi. Kiedy natomiast jest się przekonanym, że jest się największym i najlepszym, przestaje się pracować nad sobą i swoimi wynikami.

Czy mógłby pan porównać oczekiwania najemców dotyczące jakości magazynów teraz i przed kilkoma laty?
- Na początku dla najemców liczyło się tylko to, żeby ich towary miały ,dach nad głową". Dziś istotna jest wydajność, a także te cechy nieruchomości, które pozwalają ograniczyć koszty jej eksploatacji.

Współpracujecie raczej z zachodnimi firmami. Czy to oznacza, że polskich firm nie stać na wasze usługi?
- Współpracujemy z międzynarodowymi firmami, ponieważ mamy globalną sieć klientów. Ale to nie oznacza, że wśród naszych partnerów nie ma polskich firm. Mamy lokalnych najemców, choćby w ProLogis Park Warszawa. I proszę mi wierzyć - w Polsce jest wystarczająco dużo zamożnych firm, które mogą z nami współpracować. Nie widzę sensu w dzieleniu firm na polskie i zagraniczne. Dobrzy partnerzy są wszędzie. Kiedy firma szuka dla siebie magazynu - albo jakiegokolwiek innego produktu - najważniejsze jest połączenie odpowiedniej jakości z ceną. Liczy się także sposób, w jakim nieruchomość jest zarządzana, ponieważ jest to ważne dla najemcy.

Jednak, gdy podpisujecie umowę przedwstępną z dużą firmą od razu możecie przystępować do budowy nowego obiektu. Powinniście więc preferować współpracę z takimi klientami.
- To nie jest kwestia preferencji. Zazwyczaj zaczynamy prace budowlane przed podpisaniem umów najmu. Tak się dzieje w tej chwili w Błoniu i tak ProLogis działa na całym świecie. Kupujemy kawałek ziemi, stawiamy magazyn i staramy się go wynająć.

W przypadku biurowców prawie nigdy nie zaczyna się budowy bez podpisania umów najmu.
- Ale deweloperzy biurowców potrzebują więcej czasu i pieniędzy. Nam potrzeba tylko pięciu miesięcy na prace budowlane. A poza tym wszystko zależy od rynku - w pobliżu Warszawy czy Poznania możemy być pewni, że zawsze znajdą się klienci. W takiej sytuacji ryzyko jest minimalne. Na rynkach Europy Środkowej nie wynajmuje się, gdy nie ma jeszcze budynku. Klienci chcą zobaczyć jak wygląda obiekt, poczuć go i dotknąć.

Większość waszych obiektów jest zlokalizowana w środkowej i południowej Polsce. Nie planujecie żadnych inwestycji na wschodzie?
- Być może. Zawsze budujemy tam gdzie znajdą się klienci. Jeśli w tej części Polski pojawi się popyt na magazyny to zainteresujemy się tym regionem. Lecz dla mnie Polska nie jest typowym krajem, który korzysta na tranzycie, więc lokalizacja przy granicy wschodniej nie jest tak atrakcyjna. Polska jest dużym krajem
z wewnętrznym rynkiem. Być może jej pozycja jako kraju tranzytowego pomiędzy Rosją a Niemcami wzrośnie, gdy zmodernizowana zostanie krajowa infrastruktura. Obecnie to raczej Czechy pełnią funkcję lokalnego węzła komunikacyjnego w tej części Europy.

Rozważacie możliwość budowy magazynów we Wrocławiu i Gdańsku. Kiedy do tego dojdzie?
- Żeby budować w tych częściach Polski trzeba najpierw znaleźć klienta. Jesteśmy na ostatnim etapie rozmów i prac przygotowawczych. Rynek już wkrótce zobaczy nas w akcji.

Warszawski rynek biurowy miał opinię rynku ,dolarowego", w tej walucie wyrażano czynsze i dokonywano transakcji. Jak to jest w przypadku magazynów?
- Ceny na rynku magazynów ustalano w dolarach, ponieważ pierwsi deweloperzy budujący takie obiekty byli Amerykanami. Teraz, gdy Polska wchodzi do wspólnego, europejskiego rynku, znacznie prościej jest ustalać ceny w euro. Podawaliśmy nasze ceny w dolarach, ale kiedyś ProLogis był funduszem denominowanym w dolarach. Dziś nasze aktywa denominowane są w euro i dlatego ceny też są wyrażane w tej walucie.

Czy myśli pan, że kiedyś działalność deweloperska w Polsce będzie tak łatwa jak w Zachodniej Europie?
- Nigdy nie powiedziałem, że w Zachodniej Europie łatwo jest być deweloperem. Tam deweloperzy także muszą mierzyć się z takimi problemami jak choćby biurokracja. Inaczej wszyscy zajmowaliby się tą profesją. Widzi pan, wszystko jest względne. My wiemy jak działa ta branża, ponieważ jesteśmy deweloperem przez siedem dni w tygodniu i przez 24 godziny na dobę. Jednak niektóre firmy, np. operatorzy logistyczni, wolą wznosić swoje magazyny samemu. Szanuję ich za odwagę, jednak uważam, że zabiera im to zbyt dużo czasu i sprawia sporo kłopotów. Skorzystanie z usług dewelopera pozwoliłoby uniknąć wielu z nich. Deweloperstwo nie jest proste, ale dla nas jest prostsze.