Miasto moje, a w nim...

Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych zdominowały międzynarodowe agencje.

Z szefami polskich firm rozmawiamy o przyczynach takiego stanu rzeczy i o tym co ich odróżnia od globalnych graczy

Siedziba Kancelarii Brochocki Nieruchomości znajduje się w kamienicy na Krakowskim Przedmieściu w Warszawie. Samo biuro jest zaaranżowane dość awangardowo, pracownicy nie chodzą w białych koszulach i krawatach. To najbardziej widoczne różnice w stosunku do zachodnich firm nieruchomościowych, które w większości mieszczą się w nowoczesnych biurowcach, mają bardzo standardowe biura a ich pracownicy często ubierają się w ściśle określony sposób. Nawet latem obowiązują u nich koszule z długim rękawem i marynarki. - Nie jesteście kierowcami autobusów - mawia szef jednej z zagranicznej agencji do swoich pracowników.

Dzień dobry, nazywam się...
Andrzej Brochocki, szef Kancelarii Brochocki główne różnice widzi jednak gdzie indziej. Jego zdaniem większość polskich agencji skupia się wciąż na rynku mieszkaniowym, podczas gdy ,sieciówki" zajmują się prawie wyłącznie powierzchniami komercyjnymi. Janusz Iracki, szef firmy Maxon Nieruchomości zauważa
z kolei, że agencje zagraniczne zajmują się głównie obsługą nowopowstających obiektów i inwestycji. - Trzeba przyznać, że gdy agencje międzynarodowe pojawiły się w Polsce dysponowały od razu bardzo dużym doświadczeniem i notesem pełnym kontaktów na całym świecie. Dzięki temu szybko zdominowały dużą część rynku - konstatuje Janusz Iracki. Sebastian Proć, dyrektor agencji Unikat Nieruchomości Komercyjne dodaje jeszcze jedną cechę. - Gdy w Warszawie pojawia się np. jakaś angielska spółka, bardzo możliwe, że zna, przynajmniej ze słyszenia, takie marki jak King Sturge czy Jones Lang LaSalle. Skoro je zna, łatwiej przekona się do współpracy z nimi. Nas muszą poznawać od początku.

Dawid i Goliat
Jak polskie firmy radzą sobie w konfrontacji z międzynarodowymi gigantami? I czy w ogóle można mówić o konfrontacji skoro w polskich agencjach pracuje po kilkanaście osób, podczas gdy w międzynarodowych korporacjach po kilkadziesiąt tysięcy? Okazuje się, że ,lokalność" też ma swoje plusy.
Janusz Iracki z Maxon Nieruchomości twierdzi, że na rynku zdominowanym przez ,sieciówki" polskie firmy powinny szukać dla siebie nisz. Jedną z nich jest rynek wtórny. Nie oznacza to oczywiście braku zainteresowania rynkiem pierwotnym - Maxon obsługuje np. warszawski biurowiec Warta Tower. - Trzeba sobie jednak zadać pytanie czy warto walczyć w tak zatłoczonym segmencie rynku, skoro w innych, mniej popularnych sektorach też jest sporo pracy - zastanawia się Janusz Iracki.
Lokalność swojej agencji ceni także Sebastian Proć, dyrektor Unikatu Nieruchomości Komercyjnych. - W oczach zagranicznej firmy, która zamierza w Warszawie zrealizować swój projekt, jesteśmy wiarygodnym partnerem właśnie jako polska firma, doskonale znająca rynek. Być może konsekwencją naszej "lokalności" jest także duża łatwość, z jaką współpracujemy z rządową lub miejską administracją - przypuszcza Sebastian Proć. - Znaleźliśmy m.in. siedziby dla Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych i dla Państwowego Urzędu Nadzoru nad Ubezpieczeniami.

Małe jest piękne
Polskie firmy nieruchomościowe działające na rynku powierzchni komercyjnych nie są tak wszechstronne jak ich międzynarodowi konkurenci. Najczęściej zajmują się tylko powierzchniami biurowymi i handlowymi. Oprócz tego, że mają węższą specjalizację zajmują się też mniejszymi obiektami. Jeśli biura - to niekoniecznie w wieżowcach, jeśli handel - to raczej nie w centrach handlowych, lecz lokale przy handlowych ulicach. Na przykład Kancelaria Brochocki znalazła lokal dla kilku warszawskich barów i restauracji np. Somy i Szparki.
Agencje zagraniczne weszły na polski rynek wraz z zagranicznymi deweloperami. Kiedy w Warszawie powstały pierwsze nowoczesne budynki to ci ostatni dyktowali warunki. Głód dobrych powierzchni
i wielki popyt na nie sprawił, że międzynarodowe agencje, które najczęściej miały wyłączność na nowe obiekty zarobiły krocie wynajmując wszystko prawie na pniu. Dziś sytuacja na rynku zmieniła się diametralnie i - paradoksalnie - korzystają na tym polskie agencje. - Mamy do czynienia z rynkiem najemcy, który może przebierać w ofertach. Sporo firm oczekuje niewysokiego czynszu i jest w stanie zgodzić się na starsze obiekty w klasach B i C. Właśnie agencje polskie, które nieco odsunięte od nowych biurowców zajmują się tymi starszymi są w stanie zaoferować klientom tańsze powierzchnie - uważa Andrzej Brochocki.

Realistyczne żądania
Dobrym przykładem na to jest historia budynku Pagedu zlokalizowanego przy Placu Trzech Krzyży w Warszawie. Przez długi czas bez sukcesu zajmowała się nim międzynarodowa agencja. Od kilku tygodni najemców szuka Kancelaria Brochocki i już udało jej się znaleźć cztery firmy: Still King Films, PPI, Eficom, Bridgings Polska. Dlaczego nie udało się to zachodniej agencji? - Nie wiem, być może domagali się zbyt wysokiej ceny? - zastanawia się Andrzej Brochocki. - My działamy trochę jak agent, a trochę jako doradca: jeżeli nie jesteśmy w stanie dojść porozumienia z klientem, rezygnujemy ze współpracy. Gdyby nie udało nam się przekonać właściciela obiektu do ceny, którą teraz oferujemy najemcom (12 USD/mkw. i 3,5 USD/mkw. opłat eksploatacyjnych) pewnie byśmy się tym budynkiem nie zajmowali. Bardzo możliwe, że poprzednia agencja namówiła właściciela do żądania zbyt wygórowanego czynszu.

Targowisko próżności
Warszawskie filie międzynarodowych agencji nieruchomości przypominają nieco Hollywood. Wszyscy się dobrze znają, pomiędzy firmami jest duża migracja pracowników. Rzeczoznawca z agencji A, łatwo odnajduje się w agencji B. Specjalistka od nieruchomości handlowych jednego dnia pracuje w firmie C, a następnego już w D. Czy tendencja ta dotyczy także polskich agencji?
W Unikacie Nieruchomościach Komercyjnych zdarza się tak rzadko. Zdaniem Sebastiana Procia do jego firmy przychodzą młodzi ludzie po wyższych uczelniach, niekoniecznie z doświadczeniem w branży. Ci, którzy odchodzą robią kariery w innych firmach: Jerzy Wysocki i Katarzyna Cieplak pracują dziś w Knight Frank Nieruchomości, Bogusław Woźniak odszedł do Hinesa. - Co kieruje tymi, którzy odchodzą? Nie sądzę by były to pieniądze. Myślę, że decyduje tu chyba większy prestiż firm międzynarodowych - uważa szef Unikatu Nieruchomości Komercyjnych. - Jeśli chodzi
o środowiskowe ,migracje", to możemy się poszczycić tym, że nasi pracownicy odchodzą sporadycznie. Jeśli już, to nie do konkurencji, lecz do deweloperów lub inwestorów - chwali się Janusz Iracki z Maxon Nieruchomości.