Polska Centrum na wagę złota

III kwartał na stołecznym rynku biurowym upłynął pod znakiem wycofywania kolejnych budynków. Dotyczy to zwłaszcza projektów starszych, zlokalizowanych z dala od centrum, które borykają się z dużym odsetkiem pustostanów czy niską wydajnością energetyczną, przez co dostosowanie ich do dzisiejszych standardów jest po prostu nieopłacalne. W sumie w ciągu trzech ostatnich lat istniejąca podaż w Warszawie skurczyła się o ok. 300 tys. mkw. powierzchni wybudowanej po 1990 roku. Zdaniem ekspertów JLL, trend ten będzie jeszcze umacniał się w nadchodzących latach.

W Warszawie procesy zmiany funkcji budynków i wyburzeń nabierają coraz większego tempa. Wspominaliśmy o tym w naszym opracowaniu „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości”. Tylko w III kwartale z rynku wycofano w stolicy ponad 88 tys. mkw. powierzchni biurowej, a od początku roku - blisko 150 tys. mkw. Te dane jasno pokazują dynamikę zmian na rynku biur. Podobne przemiany będziemy obserwować coraz częściej również w innych polskich miastach, szczególnie w Krakowie i we Wrocławiu. Największym beneficjentem są oczywiście deweloperzy mieszkaniowi, ponieważ znakomita większość wycofywanych budynków biurowych zostanie zastąpiona rożnymi formami zabudowy mieszkaniowej, czy na sprzedaż, czy na wynajem – komentuje Mateusz Polkowski, senior director, head of Research & Consultancy Poland & CEE, JLL.

Popyt: oferta nowoczesnych powierzchni kurczy się

W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku popyt na biura w stolicy wyniósł blisko 490 tys. mkw. i był tylko nieznacznie niższy w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku (-2 proc. rok do roku). Tradycyjnie najwięcej powierzchni wynajmowały firmy technologiczne, produkcyjne oraz te z sektorów usług biznesowych i finansów. Co warte podkreślenia, w okresie tym dość aktywny był także szeroko rozumiany sektor publiczny, który na stałe wpisuje się w strukturę najemców nowoczesnych budynków biurowych. Blisko 90 proc. podpisanych umów dotyczyło powierzchni poniżej 2 tys. mkw., z czego większość - do 500 mkw. Malejąca dostępność istniejącej powierzchni w najnowszych, oferujących wysoką jakość budynkach, w połączeniu z niską nową podażą powodują, że w perspektywie średnioterminowej liczba opcji dla najemców poszukujących powyżej 1,5-2 tys. mkw. jest bardzo ograniczona. Stąd popularność umów renegocjacji wśród średnich i dużych najemców, którzy czasami nie mają innej alternatywy.

Podaż: rekordowo niska aktywność deweloperów

Na koniec września całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 6,25 mln mkw. Od początku roku do użytku oddano w stolicy łącznie 88,7 tys. mkw., z czego na III kwartał przypadło jedynie 3,5 tys. mkw. Aktywność deweloperska pozostaje na rekordowo niskim poziomie. Obecnie w budowie znajduje się 135 tys. mkw. (85 proc. zlokalizowane jest w centralnej części miasta), z czego około 60 tys. mkw. zostanie ukończone już w IV kwartale tego roku. Jeszcze ciekawiej rysują się prognozy na przyszły rok – według szacunków JLL, powstanie w nim zaledwie ok. 20 tys. mkw. nowych biur. Jedynym większym projektem planowanym na ten okres jest Vena (15,4 tys. mkw.). Będzie to jednak sytuacja chwilowa. W 2027 roku nowa podaż wróci do poziomu 100 tys. mkw. rocznie. Na rynek trafią takie inwestycje jak Upper One (36 tys. mkw.) oraz Skyliner II (22 tys. mkw.).

Pustostany: znaczący spadek, ale dzięki wycofaniom

Na koniec września 2025 roku całkowity współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 9,7 proc. Rezultat ten był o 1,1 proc. niższy w porównaniu do II kwartału. Niewątpliwie do spadku wskaźnika przyczyniła się rewizja podaży i usunięcie inwestycji, które generowały długoterminowe wakaty. Było to najbardziej widoczne w przypadku obszaru Służewca Przemysłowego, gdzie poziom pustostanów zmniejszył się z 21,1 proc. do 18,8 proc. w relacji kwartał do kwartału. Całkowity odsetek pustostanów dla stref pozacentralnych wyniósł w tym okresie 12,1 proc. Dostępność gotowych biur jest za to znacznie mniejsza w centrum Warszawy, gdzie wskaźnik pustostanów pod koniec września wyniósł 6,9 proc. Ukończenie wspomnianych 60 tys. mkw. nowej powierzchni w IV kwartale zapewne przełoży się na niewielki wzrost tego współczynnika. Należy jednak pamiętać, że będzie to tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego.

Czynsze: bez większych zmian

Po wzrostach odnotowanych w pierwszej połowie roku, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Centralnym Obszarze Biznesu oraz centrum stolicy utrzymały się na stabilnym poziomie. Obecnie stawki za powierzchnie premium w COB kształtują się na poziomie 22,00-28,75 euro/mkw./miesiąc. Ograniczona dostępność modułów biurowych w centrum miasta skłania najemców do poszukiwania powierzchni w sąsiednich strefach, takich jak korytarz Alei Jerozolimskich, bliski Mokotów czy Wola. Rosnąca konkurencja między najemcami spowodowała wzrost stawek k/k na tych obszarach o około 0,50-1,00 euro/mkw./miesiąc. Czynsze w najlepszych budynkach biurowych będą kontynuowały trend wzrostowy w kolejnych dwóch-trzech latach.

Kolejne kwartały na rynku biurowym nie powinny przynieść niespodzianek. Dalej będziemy obserwować postępującą polaryzację stawek czynszowych i popytu pomiędzy najnowszymi, najnowocześniejszymi biurowcami w centrum Warszawy a obiektami starszymi, zlokalizowanymi w gorszych lokalizacjach, z gorszą komunikacją. W ramach tzw. flight to quality najemcy konsekwentnie przenoszą się do lepiej skomunikowanych biurowców oferujących wyższą jakość w CBD, dzięki czemu odsetek pustostanów jest tam względnie niski. Widzimy wyzwanie dla najemców (szczególnie dla „newcommersów”), którzy poszukują większych powierzchni w szeroko rozumianym centrum. Firmy, którym umowy wygasać będą w najbliższych kilku latach w centrum zdane będą na renegocjacje umów. Dlatego zachęcamy naszych klientów do rozpoczynania procesów z wyprzedzeniem, by zabezpieczyć zarówno powierzchnię, jak i warunki najmu - komentuje Ida Stankiewicz, head of Tenant Representation, JLL.