Wahania formy

Dane dotyczące warszawskiego rynku biurowego w dalszym ciągu nie napawają wielkim optymizmem. W 2002 roku duże powierzchnie zostały zapełnione w budynkach budowanych przez firmy na własny użytek. Chociaż odsetek powierzchni niewynajętych w centrum miasta spadł w IV kwartale do nieco ponad 15 proc., to był to raczej efekt ukończenia małej ilości nowych projektów

Wskaźniki ekonomiczne opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny pod koniec 2002 roku sugerowały możliwość polepszenia sytuacji gospodarczej w Polsce. Mowa tu przede wszystkim o przyroście PKB o 1,6 proc.
w III kwartale i rocznej inflacji poniżej 1 proc. Sprawa ma się gorzej biorąc pod uwagę dane dotyczące bezrobocia. Na przełomie roku bez pracy pozostawało ponad 3 mln osób i - jak podają statystycy - jest to najgorsza sytuacja od początku przemian gospodarczych od 1989 roku.
Pomimo tego, rychłe przystąpienie Polski do UE oraz cykliczny charakter koniunktury, mogą wpłynąć na poprawę polskiego rynku, w tym również warszawskiego rynku nieruchomości biurowych. Wróćmy jednak do tego, co działo się na nim w ubiegłym roku.

Podaż
Według danych zawartych w raporcie przygotowanym przez DTZ Research, w 2002 roku ukończono budynki
o łącznej powierzchni ok. 197 tys. mkw. Oznacza to spadek o 10 proc. w porównaniu z rokiem wcześniejszym (216,3 tys. mkw.).
Ponad połowa wspomnianej wyżej powierzchni (102,2 tys. mkw.) znajduje się w biurowcach wybudowanych przez firmy dla siebie. Mowa tu m.in. o budynkach Agory, Polsatu, ITI Group, PPL, PLL LOT oraz SAP Projektu. Wśród projektów oddanych do użytku, ale oferowanych do wynajmu na wolnym rynku, znalazły się: Dom Dochodowy o Trzech Frontach, I faza International Business Centre oraz Marszałkowska 76 Office Center.
W 2002 roku najwięcej metrów kwadratowych, ponad 169 tys., przybyło poza centrum miasta. Ten trend powinien się zmienić w tym roku, ponieważ w centrum Warszawy kończy się budowa kilku ważnych budynków (m.in. Metropolitanu, Saski Crescent czy Liberty Corner) o łącznej powierzchni 125 tys. mkw. Powierzchnia biurowców poza centrum ma sięgnąć ok. 50 tys. mkw.

Popyt
Nowi najemcy zajęli w zeszłym roku powierzchnię o wielkości ok. 227,8 tys. mkw., czyli większą o jedną czwartą w porównaniu z 2001 rokiem. Jednak, gdy odjąć od tej sumy metry zagospodarowane we własnych budynkach (owner occupiers) oraz wynajętych na skutek renegocjacji, okaże się że nowe transakcje opiewają na 136 tys. mkw. Oznacza to spadek o 25 proc. w porównaniu z danymi z poprzedniego roku.

Powierzchnie niewynajęte
16,91 proc. to odsetek powierzchni niewynajętych, jaki zanotowano na warszawskim rynku w 2002 roku. Liczba ta nie odbiega znacząco od danych za 2001 rok.
W IV kwartale ub.r. odsetek powierzchni niewynajętych w centrum miasta spadł i osiągnął poziom nieco ponad 15 proc. Poza centrum zanotowano wzrost do 18,3 proc., który w tym roku powinien zostać zniwelowany poprzez mniejszą podaż do 15-16 proc. DTZ przewiduje, że w ciągu nadchodzących miesięcy odsetek powierzchni niewynajętych w centrum Warszawy osiągnie ok. 20 proc.

Czynsze
Stawki wyjściowe czynszów w najlepszych lokalizacjach wahały się w 2002 roku od 26-28 USD/EUR za mkw. Deweloperzy w budunkach poza centrum żądali od 15 do 19 USD/EUR za mkw. w zależności od adresu i jakości budynku.
Zgodnie z przewidywaniami, przed końcem br. czynsze powinny odbić się od dna. Wpływ na to będzie miała mniejsza podaż i - miejmy nadzieję - powracająca do zdrowia gospodarka.

Prognozy
Analitycy DTZ Research przewidują, że w bieżącym roku aktywność na rynku wynajmu powinna się nieco zwiększyć. Co będzie miało na to wpływ? Przede wszystkim wygasanie dotychczas podpisanych umów i duży wybór nieruchomości oferowanych przez deweloperów.
Pomimo tego, nadchodzące miesiące znów będą bardzo pracowite dla właścicieli budynków. Zapowiada się ostre współzawodnictwo o pozyskanie najemców. Oprócz nowych obiektów, konkurencję będzie również stanowić rynek wtórny oraz opcje podwynajmu.