Coraz bliżej konsensusu

Co jest ważniejsze: lokalizacja czy standard? Warsaw Research Forum doszło do porozumienia odnośnie klasyfikacji powierzchni biurowej w stolicy, lecz jak dotąd nie osiągnięto porozumienia w kwestii magazynów

W opublikowanym w 2002 roku raporcie na temat warszawskiego rynku magazynów, Cushman & Wakefield H&B dzieli powierzchnie magazynowe w Warszawie i okolicach na trzy strefy. Strefa pierwsza, leżąca w obrębie administracyjnym miasta, to obszar, w którym deweloperzy zwracają dużą uwagę na zewnętrzny wygląd budynku i jego bezpośrednie sąsiedztwo. Tutaj wynajmowana powierzchnia magazynowa zwykle wynosi od 500 do 1,5 tys. mkw., zaś powierzchnia biurowa od 100 do 500 mkw. Wśród najemców znajdują się zwykle firmy handlujące towarami konsumpcyjnymi takimi jak farmaceutyki, dobrej klasy alkohole czy kosmetyki. Czynsze wynoszą tu średnio około 6 USD/mkw. powierzchni magazynowej.

Dalsze strefy
Druga strefa ulokowana jest od dwunastu do trzydziestu kilometrów od centrum miasta i wykorzystują ją przez firmy, które chcą tworzyć regionalne lub krajowe centra dystrybucji. W takich obiektach częstymi najemcami są zarówno firmy dystrybucyjne, jak i producenci towarów konsumpcyjnych takich, jak żywność, napoje, książki i artykuły papiernicze. Firmy te wynajmują powierzchnię od 200 do 10 tys. mkw. i opłacają czynsze wynoszące przeciętnie 4 USD/mkw.
Trzecia strefa obejmuje obiekty wybudowane trzydzieści i więcej kilometrów od stolicy i służące użytkownikom największych powierzchni - co najmniej 10 tys. mkw. Mieszczą się tu krajowe lub europejskie centra dystrybucyjne. Najemcy to głównie firmy logistyczne, współpracujące z dużymi firmami z branży AGD, części samochodowych i żywności. Czynsze wynoszą zwykle około 3,5 USD/mkw.

Lokalizacja bez znaczenia
Na podstawie tego krótkiego opisu łatwo zrozumieć, dlaczego Cushman & Wakefield H&B wybiera kategorię ,podziału na strefy" zamiast ,klasyfikacji" powierzchni magazynowych. Na czynsze w obiektach magazynowych - inaczej niż w biurach - nie mają wpływu czynniki takie, jak np. prestiż budynku. Autorzy raportu przyznają, że wysokość czynszów zależy od lokalizacji, lecz sama lokalizacja zależy tylko od konkretnych, czysto logistycznych wymagań użytkowników końcowych. Decyzje o wyborze lokalizacji zależą od produkcji i sposobu dystrybucji produktu, nie zaś od wizerunku, jaki firma chce zdobyć na danym rynku.
Te opinię potwierdza Bartosz Szewczyk z AIG/Lincoln.
- Lokalizacja nie ma wpływu na klasyfikację powierzchni magazynowych.

Dalej czekamy
Szewczyk uważa, że na rynku nie ma jasnego rozróżnienia między powierzchnią magazynową klasy A, B i C. Podobnie sądzą inni eksperci, z którymi rozmawialiśmy. Jednakże Mathieu Giguere z C&W H&B, jednej z agencji współtworzących Warsaw Research Forum, podkreśla, że Forum zależy na przeprowadzeniu rzetelnych badań i jest ono na zaawansowanym etapie uzgodnień odnośnie na przykład rodzajów obiektów oraz definicji stref. Raport jego agencji (wspomniany wyżej) może stanowić pewne wytyczne dla ostatecznych wniosków. Choć sztywna hierarchia obiektów magazynowych jeszcze nie powstała, istnieją już przynajmniej przybliżone definicje tego, co powinna oferować najlepsza powierzchnia magazynowa. Dokonując uogólnień należy jednak pamiętać, że wymagania użytkowników końcowych powierzchni magazynowych są nie rzadko dość specyficzne. Coraz częściej pojawiają się obiekty budowane w taki sposób, by spełniały potrzeby konkretnego najemcy. - Rynek powierzchni spekulacyjnych kurczy się - twierdzi Piotr Wąs z firmy DTZ.

Wytyczne
Agencja CB Richard Ellis sformułowała wytyczne specyfikacji powierzchni magazynowych, które sklasyfikowano według dwóch kategorii. Pierwsza to ,biznes parki magazynowe" zlokalizowane na terenie i w pobliżu Warszawy, które często nie są budowane na potrzeby konkretnych najemców i mieszczą się w promieniu 20 km od centrum miasta. Druga kategoria to ,magazyny logistyczne", często budowane na potrzeby konkretnych najemców, mieszczące się w większej odległości od stolicy. Klasa A w przypadku obiektów pierwszej kategorii to: wymiary budynku od 50 do 60 m szerokości, długość wynosząca od 130 do 150 m, podział na zatoki, kolumny rozstawione co 12 i 25 lub 30 metrów, dołączona część biurowa, wewnętrzna wysokość minimum 9-10m, świetliki, minimalna wytrzymałość podłogi pięć ton na metr kwadratowy, jak największa liczba drzwi do załadunku, ogrzewanie umożliwiające uzyskanie temperatury minimum 12 stopni C gdy na zewnątrz temperatura wynosi -20 stopni C, oraz 24-godzinne zarządzanie obiektem, w tym całodobowa ochrona.
Drugi rodzaj różni się tym, że szerokość zarówno obiektu (70 do 100m.) jak i jego długość (200 do 275 m) są większe, dołączone do obiektu biura zajmują mniejszą część kompleksu, wysokość wewnętrzna może sięgać 18m, większa jest liczba drzwi do załadunku, są tory kolejowe oraz urzędy celne.
Eksperci podkreślają, że konieczną cechą powierzchni klasy A jest możliwość rozbudowy czyli kluczowe znaczenie ma elastyczność. - Liczy się możliwość rozwoju - twierdzi Bartosz Szewczyk z AIG/Lincoln.