Ustawa dla równych i równiejszych

Co przynosi projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Kilka bardzo istotnych zmian i kilka rzekomych udogodnień. Szkoda, że niektóre długo oczekiwane ułatwienia proceduralne stosują się wyłącznie do projektów publicznych

Projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został złożony do Sejmu przez rząd w czerwcu 2002 r. w ramach pakietu "Przedsiębiorczość-Rozwój-Praca". Choć proces legislacyjny jest nieco opóźniony, ustawa zostanie prawdopodobnie wkrótce uchwalona. Tak jak obecna ustawa z 7 lipca 1994 r., projekt reguluje zarówno planowanie na poziomie gminy, jak i lokalizację indywidualnych inwestycji. Ten ostatni aspekt będzie przedmiotem niniejszego artykułu.
Ustawa wprowadza dwa tryby wydawania decyzji lokalizacyjnych, w miejsce obecnego jednolitego trybu WZiZT:
- inwestycji prywatnych (tzw. warunki zabudowy - "WZ"),
- lokalnych (gminnych) i ponadlokalnych inwestycji celu publicznego (decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego - "LICP").
Ustawa prawdopodobnie wejdzie w życie wiosną 2003 r. ,Stare" plany zagospodarowania przestrzennego (obowiązujące przed 1 stycznia 1995 r.), pozostaną w mocy do 31 grudnia 2003 r., o ile dotychczas nie wygasły. Może to, po raz kolejny, okazać się zbyt krótkim terminem dla gmin do uchwalenia nowych planów. ,Nowe" plany, które weszły w życie po 1 stycznia 1995 r., pozostaną w mocy bez żadnych ograniczeń czasowych.

Publiczne vs. prywatne
Ustawa faworyzuje inwestycje publiczne w stosunku do prywatnych. Projekty publiczne, nawet tak istotne jak budowa dróg krajowych, będą mogły być realizowane bez planu zagospodarowania przestrzennego. Możliwości takiej nie będą mieli natomiast deweloperzy supermarketów o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. Uzyskanie i utrzymanie LICP będzie znacznie łatwiejsze niż WZ. Udział osób trzecich i możliwości zaskarżania decyzji dotyczących projektów publicznych będą bardzo ograniczone w porównaniu z projektami prywatnymi.
Szkoda, że niektóre długo oczekiwane ułatwienia proceduralne stosują się wyłącznie do projektów publicznych. Zastanawiające jest również, że dotyczą one wyłącznie procedury lokalizacyjnej, a nie bardziej złożonej procedury pozwolenia na budowę.

Nowy tryb lokalizacji inwestycji
Wejście ustawy w życie spowoduje kilka bardzo istotnych zmian w procedurze lokalizacji inwestycji. WZ będą wydawane tylko dla terenów bez planów, lub objętych starymi planami. Niemniej jednak, w braku planu procedura WZ będzie mogła być zawieszona do czasu jego uchwalenia - jednak na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy. Jest to niedobre rozwiązanie, mogące opóźnić wiele nowych projektów, szczególnie po wygaśnięciu starych planów 31 grudnia 2003 r. Obecna ustawa jest w tym względzie rozsądniejsza - procedurę WZ można zawiesić wyłącznie, gdy nowy plan jest już w trakcie przygotowywania. Zarówno obecna ustawa jak i projekt mają poważną wadę: nie określają obiektywnych kryteriów zawieszenia postępowania. Oznacza to, że organ będzie mógł wydać WZ jednemu inwestorowi, a innemu zawiesić postępowanie.

Pozorne udogodnienie
Warunki Zabudowy nie będą wydawane na terenach pokrytych nowymi planami - deweloperzy będą musieli wnosić jedynie bezpośrednio pozwolenie na budowę. Z pozoru może się to wydawać udogodnieniem, jednak nie zawsze tak będzie. Znacznie lepszym rozwiązaniem byłaby fakultatywność WZ, czyli umożliwienie deweloperom pominięcia fazy lokalizacyjnej. Ryzyka pomijania WZ zapewne nie podejmowano by w wielkich inwestycjach z uwagi na wysokie koszty projektów i studiów, a także ze względu na wymagania instytucji finansujących projekt. W mniejszych inwestycjach faza lokalizacyjna mogłaby zostać pominięta bez wielkiej szkody. Trudno jest zrozumieć brak elastyczności ustawy w tym zakresie.
Paradoksalnie, WZ będą konieczne dla przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku, nawet na terenie objętym nowym planem. Innymi słowy, WZ nie będą potrzebne dla realizacji nowego budynku, ale nie będzie można bez nich przebudować budynku istniejącego. W imię spójności systemu, lepiej byłoby chyba pozostać przy obecnym reżimie pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania, wydawanych na podstawie Prawa budowlanego.
Organ wydający decyzję lokalizacyjną będzie zobowiązany zbadać rzeczywisty i prawny stan gruntu. Wydaje się to bezzasadne, skoro podstawową zasadą jest, że decyzja lokalizacyjna musi zostać wydana, jeżeli zamierzenie jest zgodne z planem oraz niezależnie od kwestii własnościowych.
Kolejna przeszkoda w uzyskaniu WZ wystąpi, gdy teren pozbawiony będzie koniecznych elementów infrastruktury (woda, gaz, elektryczność itd.). W takim przypadku, przed wystąpieniem o WZ (co jest bardzo wczesnym etapem), deweloper będzie musiał podpisać z odpowiednią jednostką (np. zarządem dróg miejskich, przedsiębiorstwem energetycznym) umowę, w której zobowiąże się do uzbrojenia terenu. Negocjacje te, oprócz tego, że na pewno zabiorą wiele czasu, będą też okazją do otrzymania dodatkowych ,dobrowolnych" świadczeń od inwestora. Ponadto, wystąpienie o WZ wymagać będzie uprzedniego zabezpieczenia dostępu terenu do drogi publicznej.
Decyzje lokalizacyjne często wymagają uzgodnień ze strony różnych instytucji (konserwator zabytków, zarządca drogi itd.). Słabością zarówno obecnego, jak i nowego systemu jest brak zasady ,milczenie oznacza zgodę". Byłby to skuteczny sposób na terminowe uzyskanie uzgodnień. Bardzo korzystnym ułatwieniem nowego systemu będzie możliwość przenoszenia warunków zabudowy - na takich zasadach jak obecnie przenosi się pozwolenia na budowę.

Łyżka dziegciu
Celem ustawy jest ułatwienie procesu planistycznego
i lokalizacyjnego, co ma zasadnicze znaczenie dla ożywienia rynku nieruchomości i budownictwa. Niestety, nie uważam, że cel ten został osiągnięty w stopniu satysfakcjonującym. W niektórych kwestiach projekt mógł pójść dalej, a w niektórych poszedł za daleko. z

Piotr Szafarz
Autor jest prawnikiem w kancelarii
CMS Cameron McKenna