Efekt naturalnego rozwoju

Aleje Jerozolimskie to wyjątkowa część Warszawy. Nie mogą konkurować z centrum miasta, chociaż posiadają pewne jego cechy - twierdzi Piotr Cegiełko z E&L Architects

Kontynuując temat poruszony w artykule ,Aleje Jerozolimskie story" (patrz str. 44) na temat budowy obiektów biurowych na odcinku Alei Jerozolimskich poza ścisłym centrum biznesowym Warszawy, rozmawialiśmy z Piotrem Cegiełko, dyrektorem ds. projektów z E&L Architects. Zatrudnieni w tej firmie specjaliści są autorami projektów kilku budynków wybudowanych w tej części Warszawy.

Czy można mówić o specyfice Alei Jerozolimskich na zachód od pl. Zawiszy?

O tak, to zdecydowanie wyjątkowa część miasta, z uwagi na jej ,naturalny rozwój", który rozpoczął się bez planów zagospodarowania tych terenów. Można to poznać po kształcie działek, które nie są prostokątne. Mają dość przypadkowe kształty, ponieważ były odkupywane od rolników. Dobrym przykładem jest działka, na której stoi biurowiec Batory: jest wąska, długa, a do ulicy przylega pod kątem czterdziestu stopni. Wzdłuż Alei są też większe działki, jak ta, na której wybudowano centra handlowe Reduta i Blue City czy działka przylegająca do Reduty, na której obecnie trwa budowa. Ta część miasta jest bardzo ,naturalna": nie rządzili tu planiści, tylko rynek.

Czy omawiana część Al. Jerozolimskich wyróżnia się czymś jeszcze?

Sama nazwa ma duże znaczenie. Prawie każdy zna tą ulicę, która biegnie stosunkowo blisko centrum miasta i lotniska. Jest przy niej sporo niezagospodarowanych terenów, więc łatwo tam prowadzić budowę. Nie można też narzekać na infrastrukturę. W przeszłości jedną z przyczyn zabudowy wzdłuż Al. Jerozolimskich był fakt, że centrum miasta, m.in. wokół Pałacu Kultury i Nauki, nie było odpowiednio zagospodarowane
i zabudowane. Panowała też opinia, że w Al. Jerozolimskich nie ma korków i problemów
z parkowaniem, co jest codziennością w ścisłym centrum.

Ale przecież natężenie ruchu w tym rejonie jest dla wielu osób prawdziwym problemem.

To prawda, ale są plany rozbudowy ulicy.

Jakie są cechy budynków w Alejach Jerozolimskich?

Zostały zaprojektowane mniej więcej w tym samym czasie, więc odzwierciedlają te same oczekiwania rynku. Przyjrzyjmy się im na przykładzie Jerozolimskie Business Park, kompleksu naszego autorstwa, który składa się z czterech biurowców: A, B, C i D. Pierwsze trzy to trzy małe, identyczne budynki o powierzchni do wynajęcia nieco poniżej 3 tys. mkw. (budynek D ma 9,1 tys. mkw. - red.). Ich budowa rozpoczęła się w połowie lat dziewięćdziesiątych. Jak wiadomo, wówczas Warszawa była postrzegana przez zagranicznych inwestorów jako dość ryzykowne miejsce. Na początek realizowali więc małe projekty. Dopiero po osiągnięciu bardzo dobrych wyników decydowali się na kolejną niewielką inwestycję, lecz ponownie bez rozmachu. Kiedy odnosili sukces, proces się powtarzał i wreszcie - trzech próbach - zbudowali jeden duży budynek. Opisany przypadek pokazuje, jak inwestor w latach 1995-2000 nabierał zaufania do Warszawy.

Jak zatem wypada porównanie z budynkami, które nie zostały zaprojektowane przez E&L Architects?

Nasze budynki są na pewno mniej skomplikowane. Mam nadzieję, że dobrze rozpoznaliśmy oczekiwania rynku. Nie chcieliśmy zgadywać, czy też wyobrażać sobie, jak rynek będzie wyglądał za pięć lat lub jacy najemcy pojawią się za lat dziesięć. Zaprojektowaliśmy budynki dla znanych nam firm, którym zależało na lokalizacji w pobliżu lotniska i centrum miasta oraz - co przyszło później - zadowolonych z faktu, że znajdują się w dobrej okolicy, w sąsiedztwie znanych firm.
Gdy rozpoczęliśmy prace nad projektowaniem wspomnianych budynków, były one nowością i wzbudzały różne reakcje, bo odbiegały od istniejących wówczas standardów.

Co pan ma na myśli?

Wszystkie nasze projekty zapewniały dobre środowisko pracy. Nie mówię wyłącznie o budynkach. To była część większego procesu. Pierwszymi biurowcami w Warszawie były Marriott, Intraco 1 i Intraco 2. Istniało też wiele mieszkań przystosowanych lub wykorzystywanych do celów biurowych. My zaś zaproponowaliśmy otwartą, pustą przestrzeń do zagospodarowania, zorganizowania i zaplanowania zgodnie z indywidualnymi potrzebami klienta, z wszystkimi udogodnieniami, takimi jak kuchnie, restauracje i parkingi. Innymi słowy oferowaliśmy wszystko co trzeba, by w przyjaznej atmosferze móc skoncentrować się na pracy. Było to coś zdecydowanie innego, niż do tej pory. Budynek nie został zaprojektowany jako ,maszyna do pracy", miał mieć bardziej ludzki charakter.

Co pan sądzi na temat budynków, które obecnie powstają w Alejach Jerozolimskich, na przykład Eurocentrum?

(Na temat lokalizacji Eurocentrum - red.) To bardzo przyjemna część Alei, stanowiąca swego rodzaju połączenie między centrum i ,naszą" częścią ulicy. Myślę, że niełatwo było wybudować coś na wąskim pasku gruntu pomiędzy jezdnią, a torami kolejowymi.

Projekt dość mocno różni się od państwa budynków mieszczących się przy tej samej ulicy.

Oczywiście. Budynek ten łączy centrum, które charakteryzuje większa koncentracja wyższych budynków z częścią Alei Jerozolimskich, gdzie znajdują się obiekty od czterech do siedmiu pięter.

Co można ulepszyć w rejonie Alei Jerozolimskich poza ścisłym centrum?

Po pierwsze ruch kołowy. Druga sprawa to plan zagospodarowania przestrzennego. Wówczas skończy się ów ,naturalny rozwój", ale wiele rzeczy będzie można zrobić lepiej. Wytyczone zostaną ramy, w których będą się mogli poruszać deweloperzy. Pomogą im również rozwiązania infrastrukturalne i transportowe.

O jaką infrastrukturę chodzi?

To zależy od części Alei Jerozolimskich. Na przykład w pobliżu budynku Batory występuje problem kanalizacji, za to nigdzie nie ma problemów
z elektrycznością. Jeśli chodzi o ruch kołowy, to dostęp dla samochodów to jedna sprawa, zaś inna to transport miejski.

Niektórzy sądzą, że obiekty budowane w tej części miasta mogą zacząć rywalizować ze ścisłym centrum biznesowym.

Obecnie w Warszawie jest kilka rozwijających się rejonów. Aleje Jerozolimskie z pewnością do nich należą. Oprócz nich to także Mokotów, Wola, a wkrótce także okolice lotniska. Aleje Jerozolimskie stały się już ważnym centrum biznesowym, ale nie mogą konkurować z centrum miasta, chociaż posiadają jego pewne cechy, np. mieszczą się tu centra handlowe. Zatem Aleje tętnią życiem również po godzinie 17.