Kuszenie najemcy

Czy przejęcia umów najmu to oznaka trudnego czy dojrzałego rynku - specjaliści nie są w tej sprawie zgodni. Wszyscy przyznają natomiast, że będzie ich coraz więcej. Dotychczas najgłośniej było o spektakularnej transakcji zawartej w Warszawie pomiędzy
deweloperami - Von der Heyden Group i GE Capital Golub oraz firmą PricewaterhouseCoopers.

Niejeden deweloper pozazdrościł kolegom z GE Capital Golub ogromnej tablicy umieszczonej na placu budowy biurowca International Business Center, informującej, że budynek będzie nową siedzibą firmy PricewaterhouseCoopers (wynajęła 8 tys. mkw.). Jednak za możliwość wywieszenia tego banneru GE Capital Golub zapłacił - wykupując od VdHG umowę najmu - wiele milionów dolarów (dokładna stawka jest trzymana w tajemnicy). Ile firm stać na taki krok, by przyciągnąć do swojego budynku najemcę? Najwyraźniej jeszcze niewiele. Jak twierdzi Jerzy Wysocki, szef Agencji Komercyjnej Knight Frank Nieruchomości, na razie deweloperzy jedynie na papierze przeprowadzają symulacje opłacalności wykupu umów najmu, ale w rzeczywistości będzie do nich dochodziło coraz częściej.

Kuszenie na wiele sposobów
Jerzy Wysocki, podobnie jak Jerzy Muszyński, szef Działu Analiz i Wycen Unikat Nieruchomości, należą do osób popierających tezę, według której wykup umów najmu jest przejawem trudnych warunków rynkowych.
- To kolejny etap propozycji deweloperów, którzy chcą zachęcić potencjalnych najemców do wynajęcia powierzchni w ich budynkach - wyjaśnia J. Wysocki. - Wszystko zaczęło się od redukcji bazowej stawki czynszu i wysokości kaucji gwarancyjnej. Potem przyszedł czas na kuszenie firm aranżacją powierzchni na koszt właściciela i okresowymi - w miarę zmian na rynku coraz dłuższymi - zwolnieniami z czynszu.
- O najemcę trzeba zawalczyć - podkreśla Jerzy Muszyński. - W dobie spowolnienia gospodarczego każdy skuteczny sposób jest dobry.
Z powyższymi opiniami nie zgadza się Sven Von der Heyden, prezes Von der Heyden Group, a więc deweloper, który zdecydował się ,wypuścić"    PricewaterhouseCoopers ze swojego budynku przy ul. Nowogrodzkiej. Von der Heyden twierdzi, że transakcje wykupu umów najmu to dowód, że mamy do czynienia z rynkiem dojrzałym i w związku z tym jego uczestnicy są skłonni do bardziej wysublimowanych posunięć. Z kolei Mieczysław Godzisz, dyrektor na Polskę firmy Hines, zauważa, że proces dojrzewania rynku nieruchomości zbiegł się z pierwszym cyklem ogólnej dekoniunktury. Taka sytuacja zmusza deweloperów nie tylko do większej kreatywności, ale również do uświadomienia sobie, że istnieją po to, aby świadczyć usługi swoim klientom-najemcom. - Jednym ze sposobów realizacji tak wyznaczonej misji jest  oferta przejmowania zobowiązań umów najmu - twierdzi M. Godzisz.

Podkupić dla prestiżu
Michał Melaniuk, dyrektor ds. marketingu i wynajmu firmy Capital Golub Europe, podkreśla, że aby transakcja wykupu umowy najmu doszła do skutku, wszystkie strony muszą być na nią zdecydowane. W szczególności chodzi
o dewelopera chcącego pozyskać najemcę i samego najemcę.
- PricewaterhouseCoopers zależało na zgromadzeniu wszystkich swoich biur pod jednym dachem, bo dotychczas działają w trzech różnych lokalizacjach - mówi M. Melaniuk. Nie wyjaśnia za to dlaczego jego firma zdecydowała się na negocjacje z Von der Heyden Group.
Łatwo można się jednak domyślić głównych powodów. Po pierwsze podpisanie tak dużej umowy najmu przed zakończeniem budowy IBC, to dobry znak dla banku kredytującego inwestycję. Po drugie zaś dobra marka głównego najemcy zwiększa szanse na przyciągnięcie do budynku kolejnych firm: - Transakcje przejęcia umowy najmu są opłacalne tylko z dużymi, strategicznymi najemcami. Nowe budynki muszą budować swój rynkowy wizerunek i prestiż - potwierdza Jerzy Muszyński z Unikatu.
Kwestia "odszkodowania"
Sven Von der Heyden wspomina, że zawarcie umowy z GE Capital Golub i PricewaterhouseCoopers zajęło ok. 9 miesięcy: - Z pewnością najważniejszym zagadnieniem były pieniądze. Kiedy tylko uzgodniliśmy dokładną kwotę, jedyną kwestią było przelanie przez prawników treści umowy na papier - mówi Von der Heyden i wyjaśnia jak kalkulował koszt ,odszkodowania" za wyprowadzkę PwC z Nowogrodzkiej na pięć lat przed upływem terminu: - Obliczyliśmy wolnorynkową wartość pozostałej umowy najmu i porównaliśmy ją z wartością obliczoną na podstawie stawek wynegocjowanych z PwC.
Umowa pomiędzy trzema stronami została zawarta na początku zeszłego roku. PwC ma się przeprowadzić do International Business Center już w przyszłym miesiącu, pozostawiając po sobie ok. 4 tys. mkw. wolnej powierzchni przy ul. Nowogrodzkiej.
- Z inicjatywą wystąpiła firma GE Capital Golub - informuje S. Von der Heyden. - Pracując nad szczegółami nasze firmy stanowiły zgrany trójkąt. To był niezbędny warunek, aby ta wielomilionowa transakcja w ogóle doszła do skutku.

Przerost ambicji psuje współpracę
Co ciekawe ani Von der Heyden Group, ani GE Capital Golub, w czasie negocjacji nie korzystali z usług doradców:
- Wykorzystaliśmy jedynie doświadczenia naszej firmy z USA - informuje M. Melaniuk z GE CG. Sven Von der Heyden przyznaje zaś, że konsultował się z firmą Knight Frank Nieruchomości w momencie ustalania stawki odszkodowania na podstawie wolnorynkowej wartości czynszu: - Pomimo tego sądzę, że uczestnicy rynku nieruchomości są wystarczającymi profesjonalistami, by wspomagać swoich klientów, czy to najemców czy właścicieli budynków, w podobnych transakcjach. Doradcy i konsultanci muszą się jednak wykazać elastycznym podejściem. Niestety znam zbyt wiele przypadków, kiedy współpraca psuje się z powodu przerostu ambicji jednej ze stron.

Nie wszyscy chcą przejmować
Mogłoby się wydawać, że wykup umowy najmu to ciekawa propozycja dla dewelopera, który jest w fazie realizacji nowego projektu lub zaraz po jego zakończeniu.
- Trudno powiedzieć czy takie transakcje będą zawierane wyłącznie przez właścicieli nowych budynków, bo co to znaczy ,nowe" - zastanawia się Mieczysław Godzisz z firmy Hines Polska. - Dla mnie to również takie biurowce, które nigdy nie zostały do końca wynajęte, np. Reform Plaza czy Warsaw Trade Tower, a ich właściciele mogą również zdecydować się na taki krok. Myślę, że pojawienie się formuł przejmowania najemców to bardziej kwestia presji rynku na dewelopera czy inwestora, niż ich skłonności do korzystania z takich rozwiązań. W naszym przypadku (firma buduje biurowiec Metropolitan na
pl. Piłsudskiego w Warszawie - red.) nigdy nie rozważaliśmy pozyskania najemcy poprzez przejęcie jego umowy najmu. Proponowana przez nas formuła: rozsądna rynkowa stawka czynszu za przedniej jakości biuro, daje nam podstawy by wierzyć, że mamy wysokiej jakości produkt, który zostanie przyjęty przez rynek na dobrych warunkach. Uważamy, że tak kosztowne kroki, jak przejmowanie umów najmu lub wykupienie najemców, nie będą nam potrzebne.
Sven Von der Heyden, który kończy budowę biurowca przy ul. Mysiej w Warszawie, nie odżegnuje się tak kategorycznie od stosowania tej metody przy kuszeniu najemców i mówi tajemniczo ,Bóg nam wskaże drogę...". Przyznaje również, że zanalizował już wiele umów najmu, których kupno rozważał, ale odrzucił je ze względu na złą konstrukcję prawną.