Niezły rok

Na mapie powierzchni magazynowych obok Warszawy pojawiły się nowe punkty, takie jak Piotrków Trybunalski, Łódź i Poznań. Najważniejsi gracze to wciąż firmy logistyczne, zaś deweloperem roku okazała się firma ProLogis - takie są wnioski z ankiety przeprowadzonej przez nas wśród agentów specjalizujących się w tym segmencie rynku. Oto niektóre odpowiedzi.

John Palmer, CB Richard Ellis
1. W 2002 roku nastąpił boom w budowie i wynajmie kompleksów logistycznych zarówno w rejonie dużych miast, np. Błoniu i Teresinie koło Warszawy, w okolicach Poznania czy Śląska oraz w lokalizacjach logistycznie strategicznych, oddalonych od dużych aglomeracji, np. w pobliżu Piotrkowa Trybunalskiego. Co interesujące, w sektorze logistycznym, powstało ok.
100 tys. mkw. nowej powierzchni, która została już w całości wynajęta. To olbrzymi kontrast w porównaniu
z dwoma poprzednimi latami.

2. a) W mijającym roku, wśród końcowych użytkowników, sieci handlowych i firm produkcyjnych, zapanował stały trend do korzystania z usług zewnętrznych firm logistycznych. Stało się tak, gdyż potencjalni najemcy wciąż poszukują możliwości zmniejszenia kosztów, a często logistyka jest ostatnią dziedziną, którą się pod tym względem analizuje. Ponadto działające w Polsce firmy osiągają swoją "masę krytyczną", co oznacza, że bardziej opłaca im się korzystać z outsourcingu. Dobry tego przykład to operatorzy hipermarketów - są bardziej wydajni i skuteczni dzięki centralnemu magazynowi dystrybucyjnemu, który pozwala im obsługiwać sklepy w całym kraju.

b) Do największych graczy na rynku zaliczam Giraud Logistic, jedną z najlepszych firm logistycznych. Wiem, że GL zdobyło nowe kontrakty i jest zainteresowane dużymi powierzchniami. Inne firmy, które rozpoczęły ekspansję to FM Logistics, Danzas, Fiege, LDS, Exel Logistics, Tibbet & Britten oraz TNT.

c) W regionie Piotrkowa Trybunalskiego zaobserwowaliśmy największy boom na budowę krajowych i międzynarodowych kompleksów logistycznych, czego efektem jest powstanie kompleksów należących do firm Ikea, Ahold oraz Auchan. Podobna sytuacja jest w okolicach Łodzi (bardzo ważną lokalizacją jest Stryków) i Poznania. Dużym zainteresowaniem cieszyły się powierzchnie na Śląsku, gdzie wciąż brak jest wysokiej jakości projektów. Są także firmy chętne, by wynająć magazyny w Gdańsku.

3. Transakcją roku - jedną z największych zawartych poza Warszawą - jest dla mnie umowa z firmą ITM świadczącą usługi dla Intermarche. ITM wprowadziła się do ProLogis Park Poznań. Braliśmy udział w tej transakcji po stronie dewelopera.

4. Bez wątpienia deweloperem roku jest firma ProLogis. Podjęła skalkulowane ryzyko realizacji projektów poza Warszawą i teraz zbiera owoce tej decyzji.

5. Prognoza na 2003 rok: bez wątpienia coraz więcej projektów będzie realizowanych poza Warszawą, w tym
w rejonie Poznania, Będzina, aglomeracji katowickiej i Piot-rkowa Trybunalskiego, a rynkowym liderem pozostanie firma ProLogis.

Tomasz Olszewski, Cushman & Wakefield H&B
1. Najważniejsze wydarzenie mijającego roku to przede wszystkim spadek podaży powierzchni spekulacyjnych. Ich nadmiar miał istotny wpływ na rynek i kształtował wysokość czynszów.
Kolejnymi dwoma ważnymi zjawiskami były stabilizacja czynszów, które wykazują obecnie nawet delikatną tendencję zwyżkową oraz rosnący popyt na powierzchnie magazynowe i produkcyjne.

2b) Od kilku już lat motorem popytu na powierzchnie magazynowe są firmy logistyczne. Operatorzy logistyczni kreują popyt na ok. 40-50 proc. podaży. Zauważam jednak coraz większe zainteresowanie ofertą rynku  użytkowników końcowych oraz lawinowy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie produkcyjne.

c) Czynsze w zasadzie pozostały na tym samym poziomie. Ich wysokość w aglomeracji warszawskiej zależy przede wszystkim od lokalizacji, którą dzielę na 3 strefy: Warszawa, gdzie wywoławczy czynsz wynosi 6 USD/mkw. za powierzchnie magazynowe i 14-16 USD/mkw. za biura. Druga strefa to okolice Piaseczna, Ożarowa Mazowieckiego, Ursusa, aż do Błonia, ze stawką wyjściową 4 USD/mkw. za pow. mag. i 10 USD/mkw. za biura. Trzecia strefa to obiekty położone od 30 km od Warszawy, gdzie deweloperzy żądają 3,5 USD/mkw., za magazyny, a biura 7-8 USD/mkw.

e) Według naszych danych, obejmujących 27 nowoczesnych centrów magazynowych w aglomeracji warszawskiej, odsetek pustostanów wynosi obecnie 17,5 proc. Nie są to jednak miarodajne informacje, ponieważ na liście nieruchomości znajduje się również kompleks, w którym poziom powierzchni niewynajętej wynosi prawie 60 proc. i zawyża ogólną średnią. Bez tego projektu odsetek ten wyniósłby nawet poniżej 14 proc.

3. Transakcja roku to dla mnie wynajem fabryki w Płońsku amerykańskiej firmie APW.

4. Metropol Group (skutecznie buduje swoją pozycję w sektorze biurowym i magazynowym), Bel Properties (podjęli się ogromnego zadania przekształcenia 40 hektarowej zabudowanej działki w nowoczesny kompleks magazynowy i chociaż nikt w to nie wierzył - odnieśli sukces) oraz ProLogis (agresywnie wchodzi na rynki innych miast).

5. Jestem zdania, że w przyszłym roku deweloperzy utrzymają niską podaż powierzchni spekulacyjnej. Poza tym - jako, że mamy do czynienia z rynkiem dojrzałym - będzie wzrastało znaczenie realizacji projektów build-to-suit. Czynsze, po pewnej zwyżce na początku 2003 roku, prawdopodobnie wrócą do poziomu chwili obecnej, zaś popyt powinien wzrastać. Generalnie jestem optymistą.

Piotr Wąs, DTZ
1. W bieżącym roku rynek przechodził proces znacznej restrukturyzacji. Nastąpiła stabilizacja stawek czynszu w większości kompleksów magazynowych/logistycznych. Wielu najemców analizuje swoje potrzeby dotyczące powierzchni i rozważa przeprowadzkę do bardziej wydajnych budynków.

2b) Większość umów najmu została podpisana przez firmy logistyczne zajmujące się świadczeniem usług drobnicowych na rzecz firm różnych branż.

e) Odsetek powierzchni niewynajętych znacznie obniżył się w pozawarszawskich lokalizacjach.

3. Biorąc pod uwagę charakter rynku, w tym roku podpisano tylko ok. 4 transakcji na powierzchnię ok. 10 tys. mkw. Firma DTZ była zaangażowana w dwie z nich: Electrolux w Millennium Logistic Park w Pruszkowie (13 tys. mkw.) oraz Jysk w Europa Park w Mszczonowie (11 tys. mkw.).

5. W 2003 roku spodziewamy się spektakularnego wzrostu ilości wynajmowanych powierzchni. Niektóre z umów mogą dotyczyć nawet ok. 40 tys. mkw.

Jarosław Knyziak, Glob Nieruchomości
1. W 2002 r. 120 tys. mkw. znalazło najemców, co jest niezłym wynikiem. Sądzę, że ,tylko niezłym", bo pomimo, iż czynsze w porównaniu z 1999 rokiem spadły o połowę, to nie wynajęła się proporcjonalnie większa powierzchnia. Najemcy otrzymywali za niższy czynsz wyższy standard, np. bardzo dobre zabezpieczenie przeciwpożarowe, wygodne place manewrowe, efektywną wysokość magazynu do 8 lub nawet 11 metrów, bezpyłową podłogę, czyli to, co w tej chwili oferuje każdy liczący się deweloper.

3. Do transakcji roku zaliczylibyśmy umowy najmu, w których uczestniczyliśmy czyli: P&O Trans European Polska - wynajęte 15 tys. mkw. w ProLogis Park Błonie, Polifarb Cieszyn - Wrocław - wynajęte 5 tys. mkw. w ProLogis Park Błonie.

4. Za dewelopera roku uznajemy firmę ProLogis Poland ze względu na najbardziej konkurencyjną, ekspansyjną i profesjonalną działalność. Drugi nasz typ to Bel Properties za konsekwentne budowanie nowoczesnego magazynowo - produkcyjnego kompleksu Millennium Logistic Park w Pruszkowie.
5. Przewidujemy, że w 2003 roku rynek będzie zachowywał się podobnie do tego
i poprzedniego roku. Wiele parków magazynowych stanie się konkurencyjnych i elastycznych. Popyt będzie podobny, a czynsze się ustablizują.

Erik Drukker, Jones Lang LaSalle
1. Pomimo przewidywań, że 2002 rok będzie trudny pod względem wynajmu, okazało się, że mamy do czynienia z rynkiem ustabilizowanym i poziomem wynajęcia porównywalnym z 2001 rokiem.

2b) Coraz częściej następuje konsolidacja dużych firm lub też firm świadczących dla tych gigantów usługi logistyczne.

c) Nastąpił nieznaczny spadek czynszów w najlepszych lokalizacjach w Warszawie, Poznaniu i Łodzi. Czynsze poza tymi miastami spadły dramatycznie do najniższego poziomu w historii. Jednak wraz ze zmniejszeniem się ilości wolnej powierzchni, powinny odbić się od dna pod koniec roku.

d) Najpopularniejszą obecnie lokalizacją są okolice Łodzi. Nie mam tu na myśli wyłącznie transakcji dotyczących powierzchni znajdujących się w tym rejonie, ale również panujące na rynku zapotrzebowanie. Poznań to nowa, również bardzo popularna, lokalizacja. Myślę, że taką pozostanie, ze względu na swoje położenie geograficzne.

3. Transakcją roku - w której uczestniczyła agencja Jones Lang LaSalle - było zawarcie umowy przez firmę Ahold
z ProLogis.

4. ProLogis oraz AIG/Lincoln. 52003 rok będzie świetny. Większe transakcje - z firmami chcącymi skonsolidować swoje operacje logistyczne - będą zawierane poza głównymi miastami, w ośrodkach (hubach) centralnie zlokalizowanych. Mniej będzie inwestycji czysto spekulacyjnych. Południowy pas Polski, czyli teren pomiędzy Krakowem, Katowicami i Wrocławiem, będzie regionem cieszącym się dużym zainteresowaniem.

Aneta Ławnikowicz, King Sturge
1. Ten rok był o wiele lepszy niż poprzedni. W 2002 rok wchodziliśmy z pustostanami na poziomie 26 proc., a kończymy z odsetkiem powierzchni niewynajętych w wysokości 15-16 proc.

2b) W 2002 roku rynek był analizowany przez kilku operatorów logistycznych, którzy przymierzają się do rozpoczęcia w Polsce działalności.

d) Poza aglomeracją warszawską istnieje 100 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni w kilku lokalizacjach: w centrum (Łódź, Piotrków Trybunalski oraz Stryków), na zachodzie (Poznań) oraz na Śląsku. W przyszłym roku szanse na rozwój mają również Pomorze, Wrocław i Kraków, ale w mniejszym stopniu.

e) Największy odsetek powierzchni niewynajętych jest w kompleksach położonych do 17 km od Warszawy (24 proc.), nieco mniejszy w samej stolicy (23 proc.), zaś w kompleksach logistycznych, takich jak Teresin, Mszczonów czy Błonie, dostępnej powierzchni praktycznie brak.

3. Transakcja roku to dla mnie umowa ProLogis podpisana z firmą Ahold Polska, dotycząca trzech lokalizacji - Piotrkowa Trybunalskiego, Będzina i Bielska Białej.

4. Uważam, że deweloperami 2002 roku są AIG/Lincoln oraz ProLogis, które działają bardzo prężnie na terenie całej Polski. W regionie Warszawy dużymi sukcesami może poszczycić się amerykański deweloper TKG International.

5. Przewiduję, że w przyszłym roku zostanie wynajętych ok. 200 tys. mkw. - King Sturge zamierza z tego wynająć ok. 20 proc. Stawki czynszów powinny się utrzymać na tym samym poziomie, zaś odsetek powierzchni niewynajętej będzie na poziomie ok.
10 proc. Coraz silniej na rynek będą oddziaływały lokalizacje poza Warszawą, gdzie powstanie ok. 115-120 tys. mkw.

Grzegorz Luboiński, Maxon Nieruchomości
1. 2002 rok będzie porównywalny z poprzednim, chociażby pod względem prognozowanej ilości wynajętej powierzchni (160 tys. mkw.) w Warszawie i jej najbliższych okolicach. Pod koniec 2001 roku panowało przekonanie, że kolejne miesiące będą lepsze ze względu na przewidywane polepszenie koniunktury. Niestety, prognozy te nie znalazły potwierdzenia w rzeczywistości.

2a) W 2002 roku największy popyt odczuwaliśmy na powierzchnie od 1 tys. mkw. do 4 tys. mkw. w centrum Warszawy.

b) Wśród zainteresowanych dominowały firmy handlowe, także te, które debiutowały na polskim rynku (ze Wschodniej i Zachodniej Europy).

d) Lokalizacją, która cieszy się w Warszawie w dalszym ciągu dużym powodzeniem, jest Okęcie ze względu na prestiż, jaki daje bliskość lotniska. Ponadto firmy coraz częściej pytają o możliwość wynajęcia powierzchni po prawej stronie Wisły. Kusi ich dobre skomunikowanie tej części miasta oraz niższe stawki czynszu.

e) W Warszawie najwięcej pustostanów znajduje się na Pradze. Jednym z obiektów, gdzie wciąż jest dużo wolnej powierzchni jest kompleks CDM ,Elemis" - największy kompleks magazynowy prawobrzeżnej Warszawy  (120 tys. mkw.). Inny przykład to Metropol Park Jagiellońska (docelowo 55 tys. mkw.), który dopiero zaczął  zapełniać się najemcami.

3. Transakcja roku to wynajęcie 4,3 tys. mkw. powierzchni biurowo-magazynowej przez firmę Artal Investments we Włochach, 3,6 tys. mkw. przez Toprak Polska w Ursusie oraz 2 tys. mkw. przez księgarnię internetową Merlin w Piasecznie.

4. Uważam, że deweloperem roku jest ProLogis ze względu na ilość transakcji i skalę działania. Są najbardziej agresywną firmą wśród konkurentów, a jednocześnie najbardziej elastyczną dla klientów.

5. Mam nadzieję, że w 2003 roku polepszy się koniunktura, czego oznaki mogliśmy obserwować tej jesieni - klienci coraz częściej interesowali się możliwościami wynajmu powierzchni magazynowej w niedalekiej przyszłości. Co oznacza, że przygotowują strategię rozwoju.