Uczymy się i idziemy dalej

O dobrych lokalizacjach, funduszach inwestycyjnych i studentach architektury z Harvardu rozmawiamy ze Zbigniewem Wojciechem Okońskim, wiceprezesem Prokomu Investments

Miasteczko Wilanów to przedsięwzięcie, w które w ciągu kilku lat trzeba zainwestować około 1 mld USD. Dzięki udziałowi w tak dużym projekcie, dołączyliście do grona największych deweloperów w Polsce. Jednak Prokom Investments nie ma zbyt wielkiego doświadczenia w tej branży.
- Jak dotąd wybudowaliśmy kompleks apartamentów i biurowiec w Gdyni, kompleks biurowo-mieszkaniowy przy ul. Grójeckiej w Warszawie, zaś od czterech i pół roku jesteśmy zaangażowani w Wilanów. Wiemy od naszych partnerów, że w deweloperce zawsze najtrudniejsza jest akceptacja planów przez instytucje samorządowe. Dziś najtrudniejsze jest za nami, bo większość planów została już zatwierdzona. Zresztą nie ukrywam, że mamy bardzo znamienitego sprzymierzeńca, czyli Archidiecezję Warszawską, której inwestycja sąsiaduje z naszą.

Czy sądzi pan, że Prokom ma wystarczająco duże rozeznanie wśród deweloperów i inwestorów budowlanych, aby udało wam się znaleźć partnerów do Miasteczka?
- Nie mamy z tym problemów. Rozmawiamy ze znanym w Polsce skandynawskim inwestorem, który planuje wybudowanie na terenie Miasteczka hotelu. Jesteśmy bliscy podpisania wiążącej umowy ze stowarzyszeniem, które wybuduje szkołę niemiecką. Chcemy, aby na naszym terenie znajdowały się instytucje mogące służyć także mieszkańcom innych dzielnic. Rozmawiamy więc z inwestorami skłonnymi do budowy szpitala oraz z innymi, chcącymi stworzyć klub sportowy, który byłby zlokalizowany w okolicach przyszłej autostrady. Tam również znalazłby się park technologiczny oraz biura.
Zawarliśmy porozumienie z Harvard School of Architecture i grupa studentów tej uczelni wraz z Martą Schwarz, guru amerykańskiej architektury, spędzi u nas semestr na projektowaniu małej architektury Miasteczka - czyli przedpola pałacu, wszystkich ciągów zieleni, skwerów i placów. Podobną pracę ci studenci wykonywali w ubiegłym roku w Mediolanie.

Kiedy można spodziewać się decyzji administracyjnych, które umożliwią rozpoczęcie prac na budowie centrum handlowego Auchan na terenie Miasteczka?
- Jesteśmy w trakcie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. W październiku sporządzono raport opisujący wpływ tej inwestycji na środowisko - na poziom wód gruntowych, zanieczyszczenie powietrza, hałas. Wyniki wypadły pozytywnie, choć autor przedstawił swoje zalecenia co do inwestycji. Obecnie wilanowscy urzędnicy oczekują na postanowienia starostwa, sanepidu, konserwatora zabytków i konserwatora przyrody. Jeśli ich decyzje będą pozytywne, urzędnicy wydadzą decyzję
o warunkach zabudowy. Być może zapadnie ona jeszcze w tym roku, ale liczymy się z tym, że uprawomocni się dopiero po wyrokach sądowych, może nawet w NSA. Myślę, że pierwsza łopata mogłaby zostać wykopana między czerwcem i październikiem przyszłego roku.

Co z innymi inwestycjami w Wilanowie?
- Chcemy, aby centrum Auchan powstało najpierw, gdyż wydaje nam się, że stanie się ono kołem zamachowym dla całej inwestycji.
Jeśli chodzi o Miasteczko, to Robyg Development buduje już na ośmiu hektarach apartamenty. W pierwszej fazie powstaje budynek na 155 mieszkań. Jego jedno skrzydło od ul. Klimczaka jest już dociągnięte do najwyższej kondygnacji. Cały obiekt będzie gotowy za rok.
Prowadzimy też rozmowy na temat poprowadzenia infrastruktury podziemnej wzdłuż ul. Klimczaka i Przyczółkowej. Ruszamy z budową kolektora sanitarnego, najważniejszego elementu infrastrukturalnego umożliwiającego prowadzenie jakichkolwiek inwestycji deweloperskich. Kolektor, który powstanie za ok. 7 miesięcy, będzie odprowadzał ścieki do przyszłej oczyszczalni "Południe".

Prokom przystąpił do prac nad Miasteczkiem Wilanów cztery i pół roku temu, kiedy warszawski rynek mieszkaniowy wyglądał zupełnie inaczej. Od tej pory powstało sporo apartamentów, z których wiele jest wciąż pustych. Nie obawia się pan, że tłuste lata dla produktów luksusowych mamy chwilowo za sobą?
- Klasycy biznesu twierdzą, że w inwestowaniu w nieruchomości najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja, a nie ma wątpliwości, że Wilanów to dobre miejsce. Uważam, że jest zapotrzebowanie na naszą ofertę i będzie rosło wraz z tym, jak gospodarka zacznie wychodzić z dołka. Sądzę, że wejście do Unii Europejskiej wpłynie na zwiększenie zainteresowania naszą ofertą: przyjadą do Polski ludzie związani z instytucjami Unii, a także poprawi się kondycja finansowa Polaków. Sądzę, że Wilanów jest miejscem, w którym będzie to doskonale widać.

Co z tą częścią Wilanowa, o której mniej się mówi? Mam na myśli okolice przyszłej autostrady.
- Rzeczywiście, o tym jakby ciszej, ale wcale nie zdziwiłbym się, gdyby za jakiś czas ruszyły tam prace. Prowadzimy rozmowy z inwestorem, który specjalizuje się w budowie biur i powierzchni dla firm z branży hi-tech. Jeżeli dogadamy się co do tego, kto i w jakiej wysokości będzie finansował inwestycję, być może w przyszłym roku moglibyśmy zaczynać prace.

Prokom Investments to nie tylko Miasteczko Wilanów. Jesteście właścicielem m.in. dwóch firm budowlanych. Co ta inwestycja miała na celu?
- Kilka lat temu kupiliśmy firmę Energobudowa, która dosyć często dla nas pracuje - wybudowała m.in. kompleks biurowo-mieszkalny przy ul. Grójeckiej w Warszawie. Pośrednio jesteśmy też właścicielem gdańskiej spółki budowlanej Polnord. Powoli dążymy do połączenia obu tych przedsiębiorstw. Jesteśmy dla nich inwestorem finansowym, ale wydaje nam się, że posiadanie firm budowlanych, gdy jest się deweloperem, przynosi korzyści. Nasze spółki biorą udział w organizowanych przez nas przetargach na zasadach rynkowych i je wygrywają, jeśli składają najlepszą ofertę. Zeszłoroczne przychody Energobudowy wyniosły ok. 200 mln zł, z tego tylko 20 proc. pochodziło ze zleceń Prokomu.

Jaki odsetek środków, którymi dysponuje Prokom Investments, został zainwestowany w działalność deweloperską i w zakup spółek budowlanych?
- Energobudowę kupiliśmy około 5 lat temu i nie były to kolosalne pieniądze. Tymczasem w grunty w samym Wilanowie zainwestowaliśmy ok. 100 mln zł. Łącznie w tereny w całym kraju, w Miasteczko
i w akcje Energobudowy, zainwestowaliśmy ok. dwóch trzecich kwot, jakimi dysponuje Prokom Investments.

Unika pan odpowiedzi na pytanie ile dokładnie zainwestowaliście.
- Prokom Investments jest czymś na kształt private equity fund, czyli prywatnego funduszu inwestycyjnego, którego wartość rynkowa wynosi około kilkuset milionów dolarów. Jesteśmy więc liczącym się graczem na rynku. Wydaje mi się, że zaraz za Enterprise Investors.

Czy któraś z inwestycji Prokomu Investments przynosi już zysk?
- Na pewno sukcesem okazał się kompleks przy ul. Grójeckiej. Sprzedaliśmy już wszystkie mieszkania, a biurowiec został wynajęty.

No tak, ale wynajęty Prokomowi Software.
- Lepiej jest płacić czynsz spółce z własnej grupy kapitałowej, niż komuś innemu. Teraz budujemy także biurowiec w Gdyni, do którego przeniesiona zostanie główna siedziba spółki.

Czy wasze zaangażowanie w branżę deweloperską wynika tylko z tego, że weszliście w posiadanie działki w Wilanowie i po zakończeniu tego projektu wycofacie się, czy też macie na uwadze inne przedsięwzięcia deweloperskie?
- Logiczne jest pójście dalej. Kiedy się zdobędzie doświadczenie, nie ma sensu kończyć działalności. Mamy grunty m.in. w Sopocie, w Gdańsku. Poprzez firmę zależną posiadamy wymagający renowacji biurowiec w centrum Wrocławia. Musimy jednak myśleć nie tylko o inwestowaniu, ale też o zarabianiu pieniędzy. Punkt przełomowy w inwestycji w Miasteczko Wilanów powinien nastąpić za jakieś cztery lata, kiedy liczymy na odzyskanie poniesionych nakładów.