Użytkowanie wieczyste (ale nie wieczne)

Użytkowanie wieczyste jest instytucją specyficzną dla polskiego prawa cywilnego, która powstała w okresie funkcjonowania gospodarki socjalistycznej i dotrwała aż do dzisiaj. Ukształtowała się ona w wyniku poszukiwań formy prawnej, która - na zasadach zbliżonych do własności - umożliwiłaby korzystanie z gruntów państwowych, głównie dla celów budownictwa.

Z jednej więc strony użytkowanie wieczyste zbliżone jest do własności, ponieważ użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel, może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz może swoim prawem rozporządzać. Z drugiej jednak strony prawa użytkownika wieczystego do gruntu są ograniczone w czasie i mogą podlegać dalszym ograniczeniom
w związku z nałożonymi na niego obowiązkami w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Najważniejszy zaś jest fakt, że właścicielem gruntu nadal pozostaje Skarb Państwa, bądź jednostka samorządu terytorialnego.

Wieczyste na 99 lat
Grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste na 99 lat. W teorii, w wyjątkowych przypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na tak długi czas, ustawodawca dopuszcza możliwość oddania gruntu na okres krótszy (co najmniej 40 lat). Jednak jak pokazuje praktyka, oddawanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje zawsze na 99 lat. Na żądanie użytkownika wieczystego, złożone w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem okresu, na jaki użytkowanie zostało ustanowione, czas jego trwania może zostać przedłużony na dalszy okres, od 40 do 99 lat. Użytkownik wieczysty może wystąpić z takim żądaniem wcześniej, jeśli okres amortyzacji nakładów zamierzonych na użytkowanym gruncie jest znacznie dłuższy niż czas, który pozostał do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Właściciel gruntu, czyli Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Przedmiot użytkowania wieczystego
Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (położone w granicach miast i poza granicami miast, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i służące do realizacji zadań jego gospodarki), a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Prawo użytkowania wieczystego może być ustanawiane zarówno na rzecz osób fizycznych jak i prawnych. Budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego.
Prawo użytkowania wieczystego powstaje na podstawie umowy zawartej pomiędzy Skarbem Państwa, albo jednostką samorządu terytorialnego, a osobą fizyczną lub prawną. W treści jej strony ustalają okres użytkowania wieczystego, określają sposób korzystania z nieruchomości i rodzaj budynków oraz termin w jakim powinny być wzniesione (jeżeli taki był cel oddania gruntu w użytkowanie wieczyste). W przypadku, gdy nieruchomość oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, musi jednocześnie nastąpić sprzedaż budynków. Tak samo dzieje się w przypadku znajdujących się  na gruncie urządzeń. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (i ewentualnej sprzedaży budynków) wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Takiej samej formy wymaga umowa o przedłużeniu użytkowania wieczystego na dalszy okres. Ponadto, dla powstania użytkowania wieczystego, wymagany jest wpis tego prawa w księdze wieczystej, który ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o jego dokonanie.

Obrót użytkowaniem wieczystym
Fakt, że powstanie użytkowania wieczystego uzależnione jest od wpisu w księdze wieczystej, ma doniosłe znaczenie z punktu widzenia obrotu tym prawem. Użytkowanie wieczyste nie może bowiem zostać skutecznie zbyte osobie trzeciej przed dokonaniem wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Również w przypadku przedłużenia prawa użytkowania wieczystego wymagany jest odpowiedni wpis do księgi wieczystej.
Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje co do zasady w drodze przetargu, a w wyjątkowych przypadkach w drodze bezprzetargowej. Oprócz opłaty wnoszonej przez użytkownika wieczystego przy ustanawianiu użytkowania. jest on także zobowiązany uiszczać opłatę roczną przez cały okres użytkowania.
Grunty oddane w użytkowanie wieczyste mogą być sprzedane wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Dopuszczalne jest natomiast przeniesienie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Może to zostać zrealizowane w drodze umowy pomiędzy Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego, z zastrzeżeniem jednak, że przeniesienie takie może nastąpić za powiadomieniem użytkownika wieczystego.

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie użytkowania wieczystego, albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. Właściciel nieruchomości może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności jeśli nieruchomość nie została zabudowana w uzgodnionym terminie. Rozwiązanie umowy
o ustanowieniu użytkowania wieczystego może nastąpić też za zgodą stron.
W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego po upływie jego okresu lub wskutek rozwiązania umowy użytkowania wieczystego użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie to powinno być równe wartości tych budynków określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania. Nie przysługuje ono za budynki i urządzenia wzniesione niezgodnie z postanowieniami umowy.

Jak skutecznie przenieść użytkowanie wieczyste
Jak już wyżej wspomniałam, użytkownik wieczysty może rozporządzać prawem użytkowania wieczystego i zbywać je osobom trzecim. Umowa sprzedaży użytkowania wieczystego, jak również inna umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego, wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
W przypadku gruntów zabudowanych z jednoczesnym przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego powinno nastąpić przeniesienie własności budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie. Przeniesienie użytkowania wieczystego w drodze umowy również wymaga wpisu w księdze wieczystej i nabycie prawa przez nowego użytkownika wieczystego następuje po dokonaniu takiego wpisu, ale z mocą wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis.  Do momentu wpisu nowego użytkownika wieczystego w księdze wieczystej nie może on od dokonać zbycia prawa na rzecz następnej osoby.  Brak natomiast przeszkód, aby zawrzeć umowę przedwstępną, gdzie umowa przyrzeczona zostanie zawarta po dokonaniu wpisu.
Warto pamiętać, że w razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego gminie przysługuje prawo pierwokupu.  W praktyce gminy nie wykonują jednak tego prawa, w wielu przypadkach głównie ze względu na brak środków finansowych.
Na koniec należy dodać, że nabywanie użytkowania wieczystego przez cudzoziemców podlega takiemu samemu reżimowi jak nabywanie własności nieruchomości i wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Takiego samego zezwolenia wymaga też nabycie udziałów w spółce, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jeżeli w wyniku nabycia udziałów spółka stanie się cudzoziemcem albo jeśli spółka jest już cudzoziemcem, a udziały nabywane są przez nowego wspólnika-cudzoziemca.

Agnieszka Lasota
Autorka jest prawniczką w kancelarii Salans.