I co z zadatkiem?

Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń (wyrok z dnia 7 października 1999 r. I CKN 262/98) rozpatrywał problem rozliczenia umowy wzajemnej. W kontekście tym, SN zajął się również kwestią zadatku.
Teza, którą Sąd postawił brzmi bardzo kategorycznie: kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za kwotę uiszczoną tytułem zadatku.

Z tego lapidarnego stwierdzenia wypływa cały szereg poważnych konsekwencji prawnych i faktycznych, z których nie wszystkie zostały w pełni przeanalizowane przez Sąd Najwyższy. Sposób traktowania zadatku i jego charakteru prawnego ma bardzo istotny wpływ na treść zawieranych umów, w szczególności dotyczących przeniesienia własności nieruchomości lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Zadatek - silna gwarancja
Aby je sobie uświadomić, musimy przyjrzeć się uważniej samej instytucji zadatku, a także funkcjom ekonomicznym, jakie on spełnia.
Przepisy dotyczące zadatku zostały zamieszczone w kodeksie cywilnym w artykule 394. Zadatek ma spełniać funkcje wzmocnienia danego zobowiązania. Strona poprzez uiszczenie zadatku wzmacnia swoje zobowiązanie oraz otrzymuje dodatkową gwarancję otrzymania świadczenia wzajemnego. Skutki przewidziane artykułem 394 KC są bowiem bardzo dotkliwe dla strony odpowiedzialnej za niewykonanie umowy. Dany zadatek przepada stronie, która go zapłaciła lub powstaje obowiązek jego zwrotu w podwójnej wysokości, dla strony która zadatek przyjęła. Zadatek zwiększa tym samym pewność obrotu i przyczynia się do wzrostu zaufania u podmiotów tego obrotu.

Walizka zadatku
Aby zrozumieć nieadekwatność orzeczenia Sądu Najwyższego do istniejących warunków ekonomicznych, proponuję przyjrzeć się następującemu przykładowi. Obecnie coraz wyraźniej widać dematerializację pieniądza. Przelew środków pieniężnych z jednego konta na drugie stał się normalnym sposobem regulowania należności płatniczych, wymaganym także przepisami prawa. Jest to forma znacznie wygodniejsza i bardziej bezpieczna od tradycyjnego wręczenia gotówki. Choć są to prawdy powszechnie znane i oczywiste, orzeczenie Sądu Najwyższego wydaję się ich nie uwzględniać. Stosownie bowiem do omawianego orzeczenia zadatek musi być wręczony w momencie zawierania umowy. Warunku tego nie będzie w sposób oczywisty spełniało późniejsze dokonanie przelewu na konto drugiej strony umowy. W przypadku drobnych transakcji nie będzie to miało aż takiego znaczenie - wręczenie gotówki w chwili sporządzania kontraktu nie wydaje się aż tak problematyczne. Gdy jednak w grę wchodzą poważna transakcje (a tym samym, zadatek w takich wypadkach będzie w praktyce wyższy) dochodzimy do rozwiązań absurdalnych. Czy mamy więc wymagać od kontrahentów każdej transakcji, przy której zastrzeżono zadatek, do dokonywania płatności w formie gotówki? Co z sytuacjami, w których zadatek wynosi np. milion złotych, albo i więcej?

Przyjazny obrót?
Absurdalność tego rozwiązania uwidacznia się jeszcze bardziej, jeżeli zdamy sobie sprawę, że nawet nieodwołalne polecenie przelewu wraz z zablokowaniem środków pieniężnych wydane bankowi (uzależnione oczywiście od przedstawienia podpisanej umowy, której dotyczy zadatek), nie spełnia wymagań stawianych przez Sąd Najwyższy. Pewną formą zastępczą może być wręczenie czeku lub weksla. Nie zmienia to jednak krytyki rozwiązania przyjętego przez Sąd Najwyższy. Zawieranie umów i obrót pieniężny powinien być jak najbardziej przyjazny dla jego uczestników. Ograniczanie możliwość zapłaty zadatku tylko do chwili zawarcia umowy nie czyni zadość temu wymaganiu.

Zasada swobody umów
Ponadto uzasadnione wątpliwości mogą powstać na gruncie zasady swobody kształtowania stosunków umownych. Jak słusznie zauważyła Agnieszka Pyrzyńska1 w swojej częściowo krytycznej glosie do niniejszego wyroku, orzeczenie sądu stoi w sprzeczności z zasadą swobody umów. Odbiera ono stronom umowy możliwość ukształtowania stosunku prawnego w sposób dla nich najbardziej odpowiedni, z uwzględnieniem wszystkich wynegocjowanych okoliczności. Jeśli strony uważają - zresztą racjonalnie - , że zadatek powinien być dany w przyszłości, prawo nie powinno temu przeszkadzać. W konsekwencji należy się przychylić do poglądu wyrażonego na gruncie kodeksu zobowiązań2, iż strony mogą zastrzec zarówno przy zawarciu umowy, jaki i później, że zadatek zostanie dany w przyszłości - byleby przed jej wykonaniem. Takie rozwiązanie nie stoi w sprzeczności z realnym charakterem zadatku. Zastrzeżenie niosłoby za sobą skutki prawne, dopiero w momencie dania zadatku.

Nadzieja w sądach
Mam nadzieję, że praktyka sądowa nie podzieli opinii Sądu Najwyższego wyrażonej w cytowanym orzeczeniu, traktując je jako orzeczenie wyłącznie incydentalne.
Nie zamierzam w tym miejscu podważać wagi i wartości, jaką mają orzeczenia SN w naszym kraju. Musimy jednak pamiętać, że nie stanowią one źródła prawa, a sądy powszechne nie są nimi związane. Poza tym należy również mieć na uwadze fakt, że Sąd Najwyższy niejednokrotnie już zmieniał swoje opinie, czasami bardzo drastycznie. Należy mieć nadzieje, że podobnie będzie i w tym wypadku. z

Jolanta Nowakowska-Zimoch Autorka jest partnerem w międzynarodowej kancelarii Lovells

1 A. Pyrzyńska Glosa do wyroku SN z dnia 7 października 1999 r., I CKN 262/98 PiP 2001/10/106
2 L. Domański Instytucje Kodeksu Zobowiązań. Część ogólna. Warszawa 1936