Rezerwa inwestorów i niechęć deweloperów
Z punktu widzenia inwestora, polski rynek magazynowy nie ma wiele do zaoferowania. Niewielka liczba dobrych obiektów jest dodatkowo ograniczana przez samych deweloperów, którzy nie chcą ich sprzedawać. Wolą swoje projekty zrefinansować i traktować jako własne inwestycje.
Powyższe opinie potwierdzają zarówno sami deweloperzy,
inwestorzy, jak i doradcy inwestycyjni. Skutkiem jest niewielka ilość
zawartych dotychczas transakcji. Oficjalnie wiadomo o trzech. Na bardzo wczesnym
etapie rozwoju rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych, w 1997 roku, Real
Estate Investment Trust zakupił od firmy Menard Doswell & Co kompleks
Warsaw Industrial Center o powierzchni 36 tys. mkw., obecnie ProLogis Park
Warszawa. Była to pierwsza tego typu transakcja w Polsce. Na kolejną należało
poczekać do 2000 roku. Nabywcą Diamond Business Park Janki (32 tys. mkw.) był
amerykański fundusz inwestycyjny Heitman Central Europe Property Partnership,
który zapłacił 27,7 mln USD. Deweloper tego obiektu, AIG/Lincoln Polska, wciąż
jest jego zarządcą. Dwa budynki (28 tys. mkw.) wchodzące w skład Alliance
Logistic Centre stały się na początku tego roku własnością austriackiego
funduszu Europolis. Sprzedawcą po raz kolejny była firma Menard Doswell &
Co. Na temat następnych zakupów toczą się negocjacje, ale na ich
sfinalizowanie przyjdzie nam jeszcze poczekać.
Negocjacje w toku
- Rozmawiamy w tej chwili na temat kupna dwóch obiektów w Polsce - informuje
nas Noel G.H. Manns, dyrektor firmy inwestycyjnej Europa Capital Partners, która
jest wyłącznym doradcą Europa Fund. - Nie jestem jednak w stanie przewidzieć,
kiedy zamkniemy negocjacje, ponieważ trwają już od pewnego czasu.
Również Loic de Villard, szef Działu Inwestycyjnego Cushman & Wakefield
H&B, reprezentując swoich klientów, uczestniczy w negocjacjach dotyczących
sprzedaży dwóch projektów magazynowych w okolicach Warszawy. W jednym z
ostatnich swoich raportów firma CB Richard Ellis informowała, że do sprzedaży
są wystawione Żerań Park firmy Apollo Rida oraz Warsaw Distribution Center
należące do CEIDCO. Być może te właśnie obiekty są przedmiotem
wspomnianych rozmów.
Skomplikowane magazyny
Jak twierdzi Dorota Latkowska, dyrektor Działu Doradztwa Finansowego i
Inwestycyjnego w firmie Knight Frank Nieruchomości, większość statutów
funduszy nieruchomościowych - z wyjątkiem funduszy celowych - pozwala na
inwestycje w nieruchomości magazynowe, które z reguły stanowią od ok. 20 do
ok. 30 proc. wartości ich zakładanego portfela inwestycyjnego. Jednak najwięcej,
bo od ok. 50 do 70 proc. środków, fundusze przeznaczają na budynki biurowe.
To efekt najszybszego rozwoju tego sektora w Polsce. Dobrym przykładem takiego
działania jest działalność na polskim rynku niemieckiego funduszu Deutsche
Grundbesitz, należącego do grupy Deutsche Banku. DG zakupił dotychczas w
Polsce budynki z kompleksu Kopernik Office Buildings w Warszawie.
- Na inwestycje w centra magazynowe i logistyczne kładziemy mniejszy nacisk,
gdyż są to obiekty mało wyeksponowane, często położone na obrzeżach miast
lub od nich oddalone - mówi Norbert Czypionka, wiceprezes Deutsche Grundbesitz.
- Popyt na powierzchnię w tych budynkach jest mniejszy niż na
powierzchnię w biurowcach czy centrach handlowych, a w przypadku wygaśnięcia
umów najmu trudniej jest znaleźć nowych najemców.
Z tą opinią nie zgadza się Chris Grzesik, dyrektor firmy King Sturge: -
Fundusze specjalizują się w tych segmentach rynku, na których się znają.
Sektor magazynowy jest bardziej skomplikowany. Trzeba mieć pojęcie o
transporcie czy logistyce. Także najemcy są bardzo specyficzni. Może to jedna
z przyczyn mniejszego zainteresowania inwestorów kompleksami magazynowymi -
zastanawia się Ch. Grzesik.
Dobry sygnał dla inwestorów
Innym ograniczeniem, o którym mówi Dorota Latkowska z firmy Knight Frank
Nieruchomości, są wymagania - zwłaszcza niemieckich otwartych funduszy
nieruchomościowych - dotyczących własności gruntu, na którym istnieje lub
powstanie kompleks magazynowy. Jeżeli deweloper posiada działkę oddaną w
wieczyste użytkowanie, jego oferta jest automatycznie eliminowana.
Równie istotna kwestia dla inwestorów to zarządzanie centrami magazynowymi.
Jest ono znacznie trudniejsze niż w biurowcach, czy nawet centrach handlowych.
Firm, które specjalizują się w takiej działalności, jest w Polsce wciąż
niewiele. Często funkcję zarządcy pełnią firmy logistyczne.
- Obecnie coraz więcej deweloperów rozumie, że zarządzanie powinno być
powierzone profesjonalistom, czy to agencji, czy niezależnej firmie. To dobry
sygnał dla inwestorów - podkreśla Loic de Villard.
Coś za coś
Cechy obiektów atrakcyjnych dla inwestorów, np. funduszy inwestycyjnych,
powinny spełniać kilka podstawowych kryteriów. Norbert Czypionka z Deutsche
Grundbesitz zalicza do nich:
nlokalizację - w granicach dużych miast lub ich bezpośrednim sąsiedztwie
ndostęp do infrastruktury transportowej, w tym dobre skomunikowanie z portami
lotniczymi oraz drogami ekspresowymi, autostradami i szlakami kolejowymi numowy
najmu zawarte na okres nie krótszy niż 10 lat nnajemców z dobrym standingiem
nwysoką techniczną jakość budynków, która zapewni długi bezproblemowy
okres ich eksploatacji nstopę zwrotu, która powinna być wyższa minimum o 100
punktów bazowych od stopy zwrotu uzyskiwanej z inwestycji w budynki biurowe lub
handlowe.
- Rynek magazynów jest postrzegany jako bardziej ryzykowny niż rynek biur, ale
coś za coś - mówi Chris Grzesik z King Sturge. - Stopa zwrotu z projektu
biurowego wynosi dziś 9,5 proc., a z magazynowego 11 proc.
Mniej więcej takich osiągnięć spodziewają się inwestorzy badający polski
rynek. Loic de Villard z Cushman & Wakefield H&B, informuje, że
oczekiwania obracają się w przedziale 10,5-11,5 proc., zaś Noel G. H. Manns z
Europa Capital Partners mówi, że zadowoliłaby go początkowa stopa zwrotu na
poziomie 11-12 proc.: - Chodzi mi o nowe obiekty wynajęte na poziomie obecnych
czynszów, ale naszym celem jest zwiększenie wartości obiektu poprzez jego
rozbudowę lub dodanie kolejnych elementów.
Zbyt mały rynek
Czy fundusze specjalizujące się wyłącznie w branży powierzchni
magazynowych są zainteresowane polskim rynkiem? Czy efektem ich wejścia do
naszego kraju byłaby większa ilość transakcji zawartych na tym rynku? Loic
de Villard nie spodziewa się, by w najbliższej przyszłości takie fundusze,
jak np. ING Industrial and Logistic Fund Europe zawitały nad Wisłę i
argumentuje swoją opinię niewielkimi rozmiarami lokalnego rynku: - Zamiast
tworzyć fundusze specjalizujące się w konkretnych sektorach rynku, większość
inwestorów tworzy po prostu fundusze na Europę Centralną - twierdzi de
Villard i dodaje, że wzmożoną aktywność na rynku powierzchni magazynowych będziemy
mogli obserwować, gdy poprawi się sytuacja polskiej gospodarki. To z pewnością
wpłynie na liczbę transakcji inwestycyjnych.
Nie na godpodarkę, ale na wysokie oczekiwania cenowe właścicieli istniejących
kompleksów magazynowych skarży się Noel G.H. Manns. Jego zdaniem większość
umów najmu zawartych w niedalekiej przeszłości opiewała na zbyt wysokie
czynsze. Gdyby te umowy miały się teraz zakończyć, nowi najemcy uzyskiwaliby
znacznie niższe stawki. Ten fakt deweloperzy powinni wziąć pod uwagę.
Kwestia przyszłości
Inwestycje w sektorze logistycznym to, zdaniem Christophera Grzesika,
kwestia przyszłości. Przecież rynek nowoczesnych kompleksów magazynowych, które
mogą być brane pod uwagę przez inwestorów, zaczął się rozwijać dopiero 5
lat temu: - Obiekty, które powstały w tym czasie, wcale lub niewiele różnią
się od nieruchomości wybudowanych na Zachodzie. Mam tu na myśli m.in. Ożarów
Business Centre, Warsaw Distribution Centre, sieć Diamond Business Parków, Żerań
Park, Europę Park czy sieć ProLogis Parków. Deweloperzy powyższych projektów
dbają, by umowy z najemcami były konstruowane przez najlepszych prawników i
dzięki temu miały standard odpowiadający inwestorom instytucjonalnym.
