Za dodatkowe 50 mln USD na miejscu Reform Center powstanie w Warszawie ,Błękitne Miasto" (Blue City)

Inwestor z dużą kasą (i dużymi ambicjami)

Amnon Shiboleth jest przedstawicielem i przewodzi grupie zagranicznych inwestorów, głównie z USA i Szwajcarii, którzy przejęli 51 proc. udziałów w firmie Reform Company, będącej właścicielem biurowca Reform Plaza oraz niedokończonego centrum handlowo-rozrywkowego Reform Center. Oba budynki znajdują się
w Warszawie przy al. Jerozolimskich. Inwestorzy, wśród których są
Albert Nasser oraz bracia Nakash (właściciele imperium Jordashe),
są doświadczonymi graczami na rynku nieruchomości. Inwestowali
już w biurowce, projekty mieszkaniowe, hotele, centra handlowe
oraz kompleksy kinowe, ale poza Polską.

- zJak długo trwały wasze negocjacje z poprzednimi właścicielami Reform Company?
- Wszystko zaczęło się ponad dwa lata temu. Na początku rozmawialiśmy wyłącznie o centrum handlowym (Reform Center), które teraz zmieni nazwę na Blue City. Wówczas podpisaliśmy umowy, w których zagwarantowaliśmy kredyty na jego budowę oraz prawo zamiany naszych wierzytelności na akcje Reform Company. Jednak już na początku zaznaczyliśmy, że nie zgodzimy się na przejęcie akcji, dopóki nie znajdziemy renomowanego banku, który zabezpieczy środki na dokończenie budowy Reform Center. Teraz mamy już zapewnione finansowanie na dokończenie budowy, mamy też więc podpisaną umowę. Oczywiście sami również będziemy finansowo uczestniczyć w tym projekcie.

- Na początku była mowa wyłącznie o Reform Center. Kiedy zatem pojawiła się kwestia Reform Plazy?
- Znacznie później, około
9 miesięcy temu. Wcześniej poprzedni właściciele biurowca negocjowali jego sprzedaż komuś innemu. Ostatecznie ta transakcja nie doszła do skutku. Zdecydowaliśmy się więc na kupno Reform Plazy i - przy wykorzystaniu naszej wiedzy - przeobrażenie go w jeden z najlepszych i najbardziej prestiżowych biurowców w Warszawie. Nadać mu nową nazwę, zbudować nowy wizerunek i klimat.

- Czy jesteście już prawnymi właścicielami Reform Plazy i Reform Center?
- Zakończyliśmy negocjacje i podpisaliśmy umowy z właścicielami Reform Company i BIG Bankiem Gdańskim na finansowanie Reform Center. Jednak nasze umowy muszą uzyskać akceptację Ministra Spraw Wewnętrznych. Mam nadzieję, że wszystkie niezbędne zezwolenia otrzymamy około września. Tak więc na razie oficjalnie nie kupiliśmy Reform Company, a jedynie zarządzamy tą firmą.

- Od kogo kupujecie udziały?
- Od Sabriego Bekdasa i jego rodziny oraz od Saita Büyükbayraka i jego braci. Kiedy minister zaaprobuje naszą umowę, my będziemy mieć 51 proc., zaś oni 49 proc. w Reform Plaza i Reform Center.

- Ile zapłaciliście za te udziały?
- Nie możemy podać dokładnej kwoty. Sporo już zainwestowaliśmy w Reform Center i dalej wydajemy pieniądze na jego dokończenie. Płacimy natomiast za Reform Plazę, ale w tym przypadku musimy wypracować specjalną formułę. Będzie ona uzależniona od kilku czynników, w tym od zobowiązań Reform Company w stosunku do swoich kontrahentów. Ostateczna kwota, którą otrzymają sprzedający, będzie zależała od obecnych należności firmy. Teraz spłacamy te długi.

- Czy gęsta atmosfera, która otacza firmę Reform Company i jej budynki, nie odstraszyła was od zawarcia transakcji?
- Słyszałem plotki o złej reputacji Reform Company. Kiedy jednak kupujesz coś (nawet, jeżeli plotki są prawdziwe - a w tym przypadku tak nie jest) masz nad tym absolutną kontrolę, tak więc plotki nie mają żadnego znaczenia. Dokładnie sprawdziliśmy byłych właścicieli, także ich powiązania zagraniczne, aby dowiedzieć się z kim robimy interesy.

- Zdajecie sobie sprawę, że będziecie musieli walczyć ze stereotypami, które zakorzeniły się na rynku nieruchomości?
- Miałem już do czynienia z tym problemem i ten przypadek nie będzie ostatni. Mam nadzieję, że przekonamy ludzi tym, że będziemy mieć lepszy budynek. Oni przyjdą do Reform Plazy, bo to będzie dobry biurowiec. To samo dotyczy centrum handlowego, gdzie klienci przyjdą, bo będą chcieli zrobić zakupy i się zabawić.

- Jakie macie plany wobec Reform Plazy?
- Mamy kilka pomysłów, ale nie chcę o nich mówić. Nie sądzę, że problemem w budynku jest powierzchnia biurowa, poza oczywiście brakiem wind. Już teraz mamy pozwolenie na budowę, więc trzy nowe windy zostaną zainstalowane bardzo szybko. Będziemy również musieli pomyśleć o innym wykorzystaniu najwyższych pięter. Prawdopodobnie powstanie tam klub. Na niższych piętrach przymierzamy się do zorganizowania najlepszego w Polsce ośrodka zdrowia. Nic, co mówię teraz nie jest ,na pewno", ale po prostu analizujemy różne opcje.
W budynku mamy również powierzchnię handlową. Obecnie negocjujemy z bardzo znanym światowym operatorem restauracji, którego nie ma jeszcze w Polsce. Na dole chcemy zorganizować recepcję z prawdziwego zdarzenia, tak więc nasi goście zostaną profesjonalnie obsłużeni. Kilka tygodni temu spotkałem się z jednym z naszych najemców, prezesem Dresdner Banku, który mi powiedział: ,Kupiliście najlepszy biurowiec w Warszawie". Zapytałem dlaczego tak sądzi, a on odpowiedział: ,Jesteśmy Niemcami, więc przeprowadziliśmy dokładne analizy, zanim się tutaj wprowadziliśmy. Nasi inżynierowie, którzy przyjechali z Niemiec, obejrzeli 8 najlepszych warszawskich biurowców. Otrzymaliśmy od nich raport, który stwierdzał: powinniście być w tym budynku. No i tu jesteśmy".

- To dlaczego odsetek powierzchni niewynajętej w Reform Plaza jest tak wysoki?
- Obecnie budynek jest wynajęty w 55 proc. Mam nadzieję, że w ciągu 60 dni zaskoczymy rynek, kiedy ogłosimy, kto podpisał z nami umowy najmu.

- Czy mówi pan o BIG Banku Gdańskim?
- Nie jestem upoważniony do udzielenia tej informacji, ale rozmawiamy z nimi na ten temat i może podejmą taką decyzję. Oni potrzebują większej powierzchni, a my ją posiadamy. Oni są naszymi partnerami, bo finansują nasze przedsięwzięcie, więc jest to naturalne rozwiązanie. Rozmawiamy również z innymi firmami i być może ogłosimy wyniki tych rozmów pod koniec września. Myślę, że już wkrótce budynek zacznie się wypełniać.

- Ile zajmą wam prace nad polepszeniem Reform Plazy? Jakie będą koszty tych prac?
- Instalacja wind i zamiana dolnych partii na ośrodek zdrowia lub coś innego, zajmie nam ok. 6 miesięcy. To jasne, że zamierzamy również zmienić lobby, front budynku oraz jego dół. Nie zdecydowaliśmy jeszcze co stanie się z powierzchnią handlową na 1, 2, 3, 4 i 5 piętrze. Koszt doprowadzenia tego budynku do stanu takiego, jak chcemy wyniesie ok. 5-10 mln USD.

- Kto to sfinansuje?
- Sami zapłacimy za montaż wind. Prawdopodobnie tak samo będzie w przypadku pozostałych prac, ale nie wykluczamy rozmów w tej sprawie z bankiem. Po tym, jak podpisaliśmy umowę z BIG Bankiem Gdańskim, inne banki skontaktowały się z nami proponując rozmowy. Jednym z nich był nasz najemca, Dresdner Bank.

- Czy po renowacji budynku podniesiecie czynsz?
- Na pewno pójdzie w górę, tak jak wszędzie, gdzie dotychczas inwestowaliśmy. Ceny z pewnością wzrosną jeżeli dodać usługi i to, że budynek będzie na prawdę prestiżowy.

- Który projekt stanowi większe wyzwanie: Reform Plaza czy Reform Center?
- Reform Center. Przeprowadzamy tam wiele zmian. Do współpracy pozyskaliśmy najlepszych na świecie specjalistów w dziedzinie centrów rozrywkowych i handlowych. Tak więc nasz projekt będzie zupełnie inny od istniejących i planowanych. To jeden z powodów, dla których nazwaliśmy go Blue City. City, a nie centrum. Bo to będzie miasto.

- Jaka jest różnica?
- W Blue City planujemy hotel z ok. 200 pokojami. Oferta części rozrywkowej będzie taka, jak nigdzie indziej, a sklepów będzie więcej, niż we wszystkich istniejących centrach w Warszawie. W Blue City będzie także część biurowa, wydzielona z całego kompleksu. Idea jest taka: kiedy przyjdziesz do Blue City możesz zrobić wszystko, o czymkolwiek pomyślisz, zaczynając od usług medycznych, a skończywszy na fitness clubie, salonie piękności i rozrywce. Nasza dewiza brzmi: przyjdź i spędź tu swój czas.

- Kiedy zacznie się budowa?
- Pracownicy powinni zacząć prace za dwa tygodnie. (wywiad został przeprowadzony 21 czerwca - red.)

- Macie generalnego wykonawcę?
- Nie jestem przekonany, czy go w ogóle będziemy mieć. Podpisaliśmy list intencyjny i jesteśmy na końcowym etapie finalizowania umowy z firmą Bovis, która miałaby zarządzać budową. Oni w zasadzie już tam pracują. Współpracujemy z podwykonawcami, którzy mieli kiedyś problemy z poprzednimi właścicielami. To zajmie trochę czasu, bo mamy do załatwienia sprawy z ok. 40 firmami. Część z nich to kwestie finansowe, część dotyczy tego, że chcielibyśmy, by prace wykonywane były inaczej, niż dotychczas. Prawie rozwiązaliśmy sprawę tunelu pod alejami Jerozolimskimi, który połączy tą ulicę z naszym parkingiem. To będzie dla nas pierwszorzędna sprawa. Cały projekt powinien być gotowy do końca przyszłego roku.

- Ile będzie was kosztowało dokończenie Reform Center?
- Nie mamy końcowej sumy, ponieważ nie mamy jeszcze dokładnych planów. Będzie to jednak więcej niż 50 mln USD.

- Jaki będzie wkład inwestorów?
- Prawdopodobnie jedna trzecia sumy, która zostanie zainwestowana. Może trochę więcej, pomiędzy jedną trzecią, a połową.

- Kogo już zaangażowaliście do realizacji tej inwestycji?
- Eddie Gehorsam, doświadczony w dziedzinie centrów handlowych został szefem projektu. Wspomniałem już wcześniej o Bovis. Rozmawiamy ze specjalistami ds. strukturalnych, którzy robili poprzednie plany dla Reform Center. Pozyskaliśmy do współpracy Tony'ego Browne'a z firmy DWP Polska (analizy komunikacyjne). Ed Jenkins z firmy Laguarda Low z Dallas, został naszym architektem. On wraz ze swoim partnerem Pablo Laguarda, zaprojektowali Galerię Mokotów. Rozmawiamy z prawdopodobnie jednym z najlepszych na świecie specjalistów w dziedzinie ,tenant mix". To ktoś z Kanady. Na temat części rozrywkowej prowadzimy negocjacje z Magic Corporation, a z Metro Group w sprawie przejęcia przez nich funkcji agenta. Oni chcieliby wprowadzić do Blue City ich sieci, takie jak np. Real. Za ok. 60 dni ogłosimy nowego szefa naszej grupy.

- A kto pracuje nad Reform Plaza?
- EC Harris.

- Jestem przekonana, że wiecie jaka jest obecna wartość Reform Plaza i Reform Center.
- Słyszałem już sześć opinii na temat wartości Reform Plazy. Niektórzy twierdzą, że to pomiędzy 60-70 mln USD. Nie mogę powiedzieć jaka jest wartość Reform Center, bo projekt nie jest jeszcze skończony. Całkowity koszt inwestycji w ten budynek osiągnie prawdopodobnie poziom ok. 150 mln USD. Tak więc, jeżeli powiem, że zainwestujemy w niego 50 mln USD, znaczy to, że obecna wartość to 100 mln? Może.