Łódź i Piotrków Trybunalski coraz ważniejsze na magazynowej mapie Polski

Gdzie jest ziemia obiecana

Ogromna większość nowoczesnych powierzchni magazynowych znajduje się w rejonie tzw. Wielkiej Warszawy, czyli w promieniu ok. 70 km od stolicy. Inwestorzy, deweloperzy i agenci wciąż uznają Mazowsze za najlepszy region do inwestowania. Dlaczego tak jest?

Czy oznacza to, że inne części Polski nie nadają się na lokalizację powierzchni magazynowych? Na te i inne pytania staraliśmy się odpowiedzieć przygotowując ranking najatrakcyjniejszych polskich lokalizacji pod obiekty magazynowe.

Po pierwsze (drugie i trzecie)
Jakie cechy powinna posiadać lokalizacja, aby można ją było uznać za atrakcyjną w kontekście planowanej inwestycji? Co ciekawe wcale nie najistotniejsza jest cena gruntu. Na wschodzie, gdzie grunty rolne można kupić już od
3 USD/mkw. (dla porównania w Warszawie ceny osiągają nawet 60 USD/mkw.), prawie nie ma nowoczesnych magazynów. Wszyscy przez nas zapytani specjaliści podkreślali ogromne znaczenie obecności infrastruktury: jakości i bliskości dróg i kolei; uzbrojenia terenu w instalacje telefoniczne, gazowe, elektryczne i kanalizacyjne o odpowiedniej przepustowości. W niektórych regionach kraju - na południu i w centrum, tam gdzie zawsze dominowało rolnictwo indywidualne, ciężko jest znaleźć odpowiednio duże działki pod obiekty magazynowe. Z drugiej strony, duże, spójne tereny często należą do przedsiębiorstw, których sytuacja finansowa i co za tym idzie status prawny, nie są jasne. Nie są więc atrakcyjnymi partnerami w biznesie.
- Przy próbie wyceny terenu pod inwestycję, z technicznego punktu widzenia liczą się tylko liczby - cena gruntu, koszt prac budowlanych, koszt współpracy agencji. Jednak tak naprawdę trzeba uwzględnić wszystkie elementy, także te niewyrażalne w liczbach - uważa Roman Fortuna, rzeczoznawca majątkowy z CB Richard Ellis.
Wszystkie te czynniki występują w różnym stopniu w poszczególnych regionach kraju. Zobaczmy, które z nich przeważają w poszczególnych regionach.

Jak budować, to tylko
w Warszawie?
W Warszawie i jej okolicach jest ok. 720 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych. Analitycy oceniają, że w samym mieście do końca roku powinno przybyć jeszcze ok. 25 tys. mkw., zlokalizowanych głównie w okolicach lotniska na Okęciu i w południowej części miasta. Skąd się wzięła tak duża popularność stolicy wśród deweloperów magazynów? Niektóre przyczyny są oczywiste: - To najlepsze miejsce do inwestowania ze względu na bliskość największego rynku zbytu w kraju i możliwość szybkiego dotarcia do klienta - uważają Marta Wiśniewska i Grzegorz Luboiński z agencji Maxon Nieruchomości.
Michał Czarnecki z firmy deweloperskiej Apollo-Rida dorzuca jeszcze ,znakomite zaplecze wykwalifikowanych pracowników, a także bliskość i dostępność kontrahentów".
- Pomimo tego, że grunty są tu najdroższe, najłatwiej jest znaleźć klientów na powierzchnie magazynowe - uważa Anna Witecka z ProLogis.

Aglomeracja
i infrastruktura
Większość biorących udział w naszym badaniu wskazała na Górny Śląsk i okolice Łodzi, jako na te lokalizacje, gdzie można oczekiwać największych inwestycji. Na korzyść Śląska przemawia bliskość rynków zbytu - aglomeracja śląska ma więcej mieszkańców niż Mazowsze - a także, wielokrotnie ocenianą jako lepszą od warszawskiej, infrastrukturę.
- Moim zdaniem infrastruktura zależy od działki, a nie od regionu - jako jedyny wyłamał się Tomasz Olszewski z Cushman and Wakefield H&B.
 - Dodatkowym atutem Śląska - sądzą pracownicy Maxon Nieruchomości - jest niewielka podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych.
Podaż jednak wzrośnie: Waypoint Investment Group zbuduje w Żorach Cross Point Distribution Center. W pierwszej fazie tego projektu, ocenianej na 5-7 mln dol. powstanie ok 20 tys. mkw. magazynów. Docelowo obiekt ma mieć nawet 120 tys. mkw. powierzchni. Z kolei w Bielsku-Białej powstaje obiekt magazynowy przeznaczony dla jednej z sieci handlowych operujących w Polsce.

Centralne położenie
Regionem, który obok Śląska zyskał najwięcej pozytywnych opinii wśród ankietowanych przez nas specjalistów, były okolice Łodzi i Piotrkowa Trybunalskiego - określane przez nas jako centrum:
- Uważam, że to najlepsza lokalizacja dla magazynów i lekkiej produkcji oraz wszelkiej działalności gospodarczej, przy której istotny element stanowi wartość  dodana. - twierdzi Bartosz Szewczyk z AIG/Lincoln. - Myślę tu np. o usługach logistycznych z dużym udziałem pracy ludzkiej, takich jak: pakowanie, konfekcjonowanie, usługi celne itd. Łódź oferuje tanią i wysoko wykwalifikowaną silę roboczą.
- Moim zdaniem region Łodzi i pobliskiego Strykowa nabiera coraz większego znaczenia ze względu na doskonałą lokalizację, bliskość największych aglomeracji oraz skrzyżowanie przyszłych najważniejszych szlaków komunikacyjnych. Argumentem nie do podważenia  jest nadal dość atrakcyjna cena gruntów i tania siła robocza - twierdzi Grzegorz Luboiński z Maxon Nieruchomości. Również analitycy z CB Richard Ellis uważają, że w okolicach Łodzi ,ilość powierzchni magazynowej najpewniej wzrośnie".
Od listopada ubiegłego roku w Strykowie działa centralna sortownia firmy Szybka Paczka. W tej samej miejscowości spółka Raben Łódź należąca do logistycznej Grupy Raben, otworzy jesienią br. magazyn o powierzchni 6 tys. mkw. docelowo mają powstać jeszcze dwa większe magazyny Grupy Raben.
Nie można nie wspomnieć o IKEI, która w Jarostach, pod Piotrkowem Trybunalskim wybudowała swoje liczące
100 tys. mkw. powierzchni (niebawem 163 tys. mkw.) centrum dystrybucyjne na Europę Wschodnią i Centralną.

Na zachodzie są zmiany
Na kolejnym miejscu uplasowały się zachodnie regiony kraju - okolice Wrocławia i Poznania. Pod Wrocławiem jeszcze tego lata powinna rozpocząć się budowa Wrocławskiego Zintegrowanego Centrum Logistycznego. Za Wrocławiem jako lokalizacją tego typu inwestycji przemawia m.in. to, że trzy z projektowanych autostrad (A3, A4 i A8) mają przebiegać w okolicach tego miasta.
Podobnie sytuacja wygląda w Wielkopolsce. Zdaniem Marzeny Pobojewskiej z King Sturge klimat inwestycyjny jest tu najlepszy w kraju, porównywalny jedynie z regionami warszawskim i śląskim. - Działalność prowadzi tu wiele firm z udziałem kapitału zagranicznego, dzięki temu dobrze tu inwestować - twierdzi M. Pobojewska.
Najwyraźniej podobnie uważa ProLogis, który rozbudowuje swój ProLogis Poznań Park o magazyn dla Coca-Coli, a także o 20 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej.

Lokalizacja - rzecz
drugorzędna
 - Wszystkie wymienione powyżej cechy (cena, infrastruktura, klimat inwestycyjny, itd. - red.) mają znaczenie drugorzędne dla dewelopera. Najważniejszy jest klient i jego wymagania - uważa Anna Witecka z ProLogis. - Tylko taka lokalizacja, w której chcą mieć swój magazyn klienci, jest właściwą lokalizacją bez względu na klimat inwestycyjny czy cenę gruntów. Do dewelopera należy pokonanie wszelkich trudności i dostarczenie gotowego produktu na czas.