Problem? Na bank!

Dwa niemieckie banki finansujące nieruchomości trafiły ostatnio na czołówki mediów ekonomicznych. Niestety, znalazły się tam nie z powodu sukcesów, ale tarapatów, w jakie popadły. Pierwszy to bank WestLB. W grudniu 2011 roku miało dojść do sprzedaży Westdeutsche ImmobilienBank, czyli WestImmo (nieruchomościowe ramię WestLB). Ofertę zakupu złożyła amerykańska grupa Apollo Global Management, która proponowała ponoć 400 mln euro. Tymczasem WestLB liczył, że uzyska ze sprzedaży 700 mln euro. Ostatecznie amerykańska oferta została odrzucona. Problem w tym, że Komisja Europejska nakazała bankowi WestLB pozbycie się WestImmo do końca 2011 roku. Powód? W październiku 2008 roku (po upadku Lehman Brothers) bank otrzymał 5,4 mld euro dofinansowania, a sprzedaż nieruchomościowego ramienia była częścią układu zawartego z Komisją Europejską. Według WestLB do sprzedaży nie doszło z powodu zaproponowanej ceny i sytuacji rynkowej. - Naszym celem była również ochrona miejsc pracy. Stale pogarszająca się sytuacja na rynku oraz niska wycena nie pozostawiły nam wyboru. Transakcja, a przede wszystkim ryzyko z nią związane, była nie do przyjęcia - napisał w oświadczeniu Dietrich Voigtländer, prezes zarządu WestLB. Ale to nie rozwiązuje problemu, bo nie ma chętnych do zakupu WestImmo. Można więc przypuszczać, że jedynym wyjściem z sytuacji będzie jego likwidacja.

Drugim niemieckim bankiem, który trafił na pierwsze strony gazet, jest Eurohypo - nieruchomościowa część Commerzbanku. Według doniesień medialnych, porzucił on plany sprzedaży Eurohypo państwu lub przeniesienia jego aktywów do tzw. "bad banku". W listopadzie poinformowano, że Eurohypo przestanie udzielać pożyczek i skoncentruje się na swoim portfelu w Niemczech i Polsce. Jednak do 30 czerwca - zgodnie z poleceniem Europejskiego Nadzoru Bankowego (European Banking Authority) - Commerzbank musi pozyskać 5,3 mld euro świeżego kapitału. Obecnie wszystko wskazuje na to, że zamierza osiągnąć ten cel, ograniczając udzielanie pożyczek oraz absorbując Eurohypo. Ten ostatni krok wymagać będzie jednak pozwolenia Komisji Europejskiej, ponieważ Commerzbank - w ramach unijnego planu restrukturyzacji - miał pozbyć się nieprzynoszącej zysków jednostki do 2014 roku. ?Ale to nie koniec problemów...

Spadające ratingi
Kolejny cios niemieckim bankom zadał Moody's. 20 stycznia agencja obniżyła ocenę Commerzbanku i Eurohypo. Ratingi Commerzbanku oraz zarejestrowanego w Irlandii Commerzbank Europe spadły z poziomu C- do D+ z powodu ?rosnącego ryzyka oraz zmniejszenia dochodów wynikających z zagrożeń stojących przed Eurohypo oraz utrzymujących się strat". Natomiast rating samego Eurohypo obniżony został do poziomu E+ z D- z powodu ?m.in. ?słabości jego marki" oraz ?ryzyka dalszych strat spowodowanych kryzysem w Grecji".

Przyszłość WestImmo i Eurohypo, które przed kryzysem intensywnie działały w sektorze finansowania nieruchomości w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, wygląda więc ponuro.

Potrzeba zabezpieczenia
Oba banki są w istotnym stopniu finansowane przez tzw. Pfandbriefe - listy zastawne ściśle kontrolowane przez władze niemieckie. Tego rodzaju obligacje spotykały się z poważną krytyką przed upadkiem Lehman Brothers. Powodem był brak elastyczności w zasadach rządzących ich obrotem. Banki wolały wtedy obligacje korporacyjne. Po jakimś czasie listy zastawne uznano jednak za bezpieczniejszy model finansowania działalności banków. - Listy zastawne są głównym filarem naszego finansowania, lecz polegamy także na obligacjach niegwarantowanych przedsiębiorstw - i to właśnie ta część znacząco się zmniejszyła po upadku Lehman Brothers. Inwestorzy stali się wtedy wyjątkowo ostrożni. Tendencja ta prawdopodobnie utrzyma się w najbliższej przyszłości - mówi nam dyrektor jednego z niemieckich banków. Jego zdaniem inwestorzy stracili zaufanie do sektora finansowego, ale nadal widać zainteresowanie listami zastawnymi, które wciąż stanowią inwestycję charakteryzującą się płynnością. - Mimo nerwowości spowodowanej zadłużeniem publicznym i rządowym, Pfandbriefe utrzymują rating potrójnego A - przekonuje bankowiec. Czy tak rzeczywiście jest? - Uważam, że gwarantowane listy zastawne mogą się przyczynić do rozwiązania obecnych problemów. Banki mają utrudniony dostęp do kapitału, a przepisy, które wejdą w życie w przyszłości, jeszcze bardziej go utrudnią. Rynek kapitałowy jest w słabej kondycji. Biorąc pod uwagę prognozy średnio- i długoterminowe, bankom ciężko będzie pozyskać kapitał. Muszą więc odchudzić swoje portfele i zmniejszyć poziom dźwigni finansowej. Aby to osiągnąć, powinny zrezygnować z kapitałochłonnych oddziałów. A do takich zaliczają się te koncentrujące się na nieruchomościach - tłumaczy nam ekspert specjalizujący się w Pfandbriefe. Szef dużego niemieckiego banku dodaje do tego, że pytanie, przed którym obecnie stoją banki, brzmi: ?jak zdobyć finansowanie?" I nie chodzi tu tylko o problem z popytem na listy zastawne. - Banki będą musiały w znacznym stopniu zredukować swoją działalność, ograniczając udzielanie pożyczek na projekty nieruchomościowe. Być może nawet likwidując tę stronę swojej działalności - uważa jeden z bankowców.

Restrukturyzacja sektora wymuszana jest przez Europejski Nadzór Bankowy (EBA), który obecnie wprowadza w życie cykl regulacji tzw. Bazylea III. Nakazują one bankom posiadanie większych kapitałów własnych i redukcję ryzykownych instrumentów finansowych. Ma to je chronić przed zawirowaniami na rynku. W praktyce oznacza zmniejszenie liczby i kwot pożyczek, jakie mogą udzielać poszczególne banki. Zdaniem specjalistów pierwszą ?ofiarą" nowych obostrzeń będą kredyty przeznaczone na finansowanie nieruchomości.

Kłopoty w strefie euro
Kryzys w strefie euro to kolejna komplikacja. - Odstrasza on inwestorów spoza Europy, którzy nie chcą ponosić ryzyka związanego z inwestowaniem w obligacje denominowane w euro. Jest to zatem kolejny czynnik, który ma wpływ na niemieckie listy zastawne, lecz problem nie tkwi w nich samych. Uważam, że trudności tego sektora nie znikną w nadchodzących latach - przewiduje dyrektor jednego z niemieckich banków. Kolejny specjalista z Niemiec, z którym rozmawialiśmy, zgadza się, że problem nie dotyczy samych obligacji typu Pfandbriefe. Jest ogólniejszy i generalnie dotyczy finansowania bankowego opartego o obligacje. W rzeczywistości od początku kryzysu wiele banków wkroczyło na rynek gwarantowanych listów zastawnych. Państwa, które dotąd nie miały takiego rozwiązania prawnego, już je przyjęły lub zamierzają uczynić to wkrótce. Trwa debata na temat wprowadzenia w USA ustawy o gwarantowanych listach zastawnych, w Nowej Zelandii proces ich wdrożenia jest mocno zaawansowany, a w Australii system obligacji gwarantowanych wprowadzono pod koniec 2011 roku. Jednak taki sposób pozyskiwania kapitału nie zastąpi całkowicie finansowania przy wykorzystaniu instrumentów opartych o obligacje korporacyjne. Dotyczy to głównie pozyskiwania środków na kredyty na realizację nieruchomości. - Musimy ?zrestartować" rynek. Potrzebujemy powrotu do sekurytyzacji, czyli finansowania opartego o różne źródła. Powinno się to wiązać z obniżeniem marż na rynku niezabezpieczonych obligacji przedsiębiorstw - zauważa nasz rozmówca. Dopóki na rynku nie nastąpi poprawa sytuacji, brak łatwo dostępnego finansowania nadal będzie utrudniał działalność inwestorów operujących na rynku nieruchomości. Proszący o anonimowość szef jednego z banków nie pozostawia złudzeń: - Cały rynek nieruchomości zostanie ukarany. I nie dotyczy to tylko regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Finansowanie bankowe będzie dostępne tylko dla bezpiecznych projektów - takich, których ryzyko jest łatwo ocenić. Ale również sami inwestorzy chcą inwestować w nieruchomości tylko wówczas, jeżeli są w stanie wiarygodnie ocenić ryzyko i stopę zwrotu. Ale w zamian oczekują, że banki nie będą narzucać przesadnych warunków finansowania - podsumowuje. ?

Historia niemieckich listów zastawnych
Historia systemu finansowania bankowego przy użyciu listów zastawnych (Pfandbriefe) sięga roku 1769, czyli czasów Fryderyka Wielkiego, króla Prus. By zapewnić kapitał szlachcie, borykającej się z trudnościami finansowymi po Wojnie Siedmioletniej, wprowadzono rodzaj obligacji, które miały być zabezpieczane nieruchomościami należącymi do szlachty. Sukces tego systemu doprowadził do utworzenia banków hipotecznych na terenie całych dzisiejszych Niemiec oraz całej Europy. W 1900 roku ustawa o bankach hipotecznych określiła ścisłe wytyczne dla takich instytucji, obowiązujące do momentu wprowadzenia ustawy o obligacjach Pfandbrief (2005). Od 1901 roku nie wystąpił żaden poważny kryzys związany z Pfandbrief. Dziś takie listy zastawne emitowane są dla aktywów długoterminowych, takich jak hipoteki lub pożyczki dla sektora publicznego. (Źródło: Stowarzyszenie Niemieckich Banków Pfandbriefe)