Budowlana zadyszka

W minionym roku sądy ogłosiły upadłość 723 polskich firm - wynika z analiz wywiadowni gospodarczej Coface Poland. Jest to ponad dziesięcioprocentowy wzrost w stosunku do 2010 roku, który - jak przypominają analitycy - był okresem poprawy dyscypliny płatniczej i zakończył się pięcioprocentowym spadkiem liczby bankructw. - Sytuacja makroekonomiczna Polski w minionym roku była dobra - mówi Marcin Siwa, dyrektor działu oceny ryzyka w firmie Coface Poland. - Okres ten zakończył się zadowalającym wzrostem PKB, dobrymi wskaźnikami dotyczącymi sprzedaży detalicznej i produkcji przemysłowej. Trudno jednak nie zauważyć, że kondycja polskiej gospodarki wystawiana jest na kolejne ciężkie próby. Problemy strefy euro, jej niepewna przyszłość, wahania kursu złotego, inflacja. Rosnące szybko ceny podstawowych surowców i artykułów (paliwa, energia, żywność) odbijają się niekorzystnie na rentowności polskich przedsiębiorstw oraz na ich zachowaniach płatniczych - wyjaśnia Marcin Siwa.

Firmy upadają, choć pracy nie brakuje
Przykładem mogą być firmy budowlane. Mimo że branża zyskuje dzięki m.in. dofinansowaniu wielu projektów infrastrukturalnych przez Unię Europejską, ma coraz większe problemy z płynnością. Obrazują to dane liczbowe zebrane przez Coface Poland. W 2011 roku zbankrutowały 143 firmy zajmujące się pracami budowlanymi. Ich liczba nieprzerwanie rośnie już od 2007 roku. Sądy ogłosiły wtedy upadłość 49 przedsiębiorstw. Skala upadłości firm budowlanych nie jest co prawda tak wielka jak w latach 2002-2005 (odpowiednio 431, 361, 226 i 129 bankructw), ale może niepokoić. Dlaczego tak się dzieje? - Kłopoty z rentownością, wydłużające się realizacje, a co za tym idzie, opóźnione płatności za wykonane prace przekładają się na płynność w firmach zajmujących się budownictwem infrastrukturalnym - ocenia Marcin Siwa. - Problemy zaczynają się w dużych firmach, ale największe kłopoty mają podwykonawcy. Dla nich wstrzymanie płatności przez generalnych wykonawców jest trudne do udźwignięcia. Dlatego najwięcej upadłości obserwujemy wśród mniejszych podmiotów - dodaje Marcin Siwa. Według eksperta Coface Poland, na złą sytuację w branży ma także wpływ marazm w budownictwie mieszkaniowym. Popyt ograniczony jest niepewną sytuacją gospodarczą i zmniejszonym dostępem do finansowania, spowodowanym ograniczaniem przez banki akcji kredytowej, a podaż nadal pozostaje duża.

Dane zebrane przez wywiadownię Coface Poland bagatelizuje jednak Janusz Zaleski, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. - Statystyka nie zawsze odzwierciedla rzeczywistość. Przypuszczam, że ogłoszone upadłości dotyczą małych, mniej niż dziesięcioosobowych firm. Liczba zamówień Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad trochę spadła, buduje się coraz mniej tzw. schetynówek. Rzeczywiście, mniejsze firmy mogą coraz częściej ?zwijać żagle" lub przenosić się do szarej strefy. Patrząc jednak na liczby, widzimy, że inwestycje infrastrukturalne wcale się nie skończyły. Obecnie w budowie jest 1323 km dróg krajowych, w tym 580 km autostrad i 743 km dróg ekspresowych oraz obwodnic. Trudno w obliczu takich danych mówić o zastoju na rynku - podkreśla Janusz Zaleski.

Trzeba się dostosować
Przed budowlańcami rok pełen wyzwań. - Trudno oczekiwać, żeby sytuacja w branży budowlanej się poprawiła. Liczba i wartość projektów infrastrukturalnych może się zmniejszać, zadłużenie jednostek samorządowych nie pozwoli im na kolejne duże inwestycje, Euro 2012 będzie już za nami, a więc liczba stymulatorów wzrostu zmaleje - podsumowuje Marcin Siwa. Trochę więcej optymizmu zachowuje Janusz Zaleski. - Do trzeciego kwartału 2012 roku tempo inwestycji znacząco nie spadnie. Sama GDDKiA ma w tym roku do wydania na inwestycje 29,3 mld zł. Problem w tym, że ogłasza się coraz mniej przetargów. Mniej pracy będą więc miały firmy budowlane. Nie znaczy to oczywiście, że rynek nagle stanie. Będą przecież budowane nowe oczyszczalnie ścieków lub spalarnie. Ale takiej liczby inwestycji jak teraz, nie należy się spodziewać. Część mniejszych firm budowlanych może nie przetrwać. Zostaną te, które potrafią dostosowywać się do wymagań rynku, nie funkcjonują z dnia na dzień, ze zlecenia na zlecenie, tylko długofalowo. Część z nich może dołączać do ciekawych inicjatyw. Mówię choćby o klastrach budowlanych - podkreśla Janusz Zaleski. Z kolei Jeremi Mordasewicz z Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych Lewiatan uważa, że polski rząd nie może pozwolić sobie na zastopowanie inwestycji infrastrukturalnych. - To byłoby samobójstwo. A o takie zachowanie nikogo nie podejrzewam. Zapaść cywilizacyjna Polski względem innych krajów zachodnioeuropejskich się zmniejsza, ale nie zanikła. Dlatego uważam, że do 2020 roku dużych inwestycji nie może zabraknąć - mówi Jeremi Mordasewicz.

Zadłużeni deweloperzy
Skala bankructw deweloperów nie jest tak duża jak w przypadku firm budowlanych. Ale zdarzają się spektakularne upadki. Najbardziej znana jest sprawa krakowskiego dewelopera Leopard. Upadłość firmy oznaczła rozpacz 200 rodzin, które zapłaciły za lokale i wprowadziły się już do swoich mieszkań. W konsekwencji wszyscy musieli je jednak opuścić. Dlaczego? Deweloper nie zawarł z nimi aktu notarialnego wyodrębniającego lokale i przenoszącego własność na nabywców. Kiedy firma popadła w tarapaty finansowe, zwróciła się do zagranicznego funduszu o udzielenie pożyczki. Zabezpieczeniem miał być blok mieszkalny. Gdy Leopard upadł, fundusz posiadał zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości. Zgodnie z prawem syndyk musiał sprzedać nieruchomość. W pierwszej kolejności pieniądze trafiły do funduszu, któremu przysługiwała hipoteka. W podobnej sytuacji jak klienci Leoparda znaleźli się szczecinianie, którzy kupili od spółki Management mieszkania przy ul. Grafitowej. - Nie przypominam sobie, żeby w ostatnim czasie doszło do bankructwa jakiejś znanej firmy - mówi Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który zrzesza deweloperów mieszkaniowych. Jednak coraz więcej badań wskazuje na to, że kondycja polskich firm deweloperskich może budzić niepokój. Wystarczy spojrzeć na dane Krajowego Rejestru Długów (KRD). W ciągu pięciu lat liczba zadłużonych deweloperów notowanych w KRD wzrosła aż o 356 proc., z 25 do 114 firm. Powodem jest spadek popytu na mieszkania oraz ograniczenia w zaciąganiu kredytów inwestycyjnych. Największe problemy z dokończeniem inwestycji mają przedsiębiorstwa z Mazowsza. Z danych KRD wynika, że z tego województwa pochodzi aż 37,7 proc. dłużników. Na drugim miejscu uplasowało się województwo dolnośląskie (14,04 proc.), a na kolejnych małopolskie i wielkopolskie (po 8,77 proc.), zachodniopomorskie (7,02 proc.) i pomorskie (6,14 proc.). Najbardziej zadłużonym deweloperem jest firma z Łodzi. Jej zobowiązania przekroczyły już 1,5 mln zł. Jak wynika ze statystyk KRD deweloperzy nie płacą na czas przede wszystkim firmom budowlanym (34,5 proc.) oraz sprzedawcom materiałów budowlanych (15,6 proc.).

Mniejsze firmy, większe kłopoty
Słabą kondycję polskich deweloperów potwierdzają także wyniki raportu, które zebrała wywiadownia D&B Poland razem z firmą badającą rynek nieruchomości CEE Property Group. Wynika z niego, że 38 proc. z 300 działających na rynku firm znajduje się w słabej lub bardzo słabej sytuacji finansowej. W jaki sposób je oceniano? Brano pod uwagę dane finansowe nie starsze niż 2 lata wstecz. W przypadku spółek prawa handlowego firma jest badana na podstawie bilansu i rachunku wyników. Z kolei w stosunku do podmiotów, które nie prowadzą pełnej księgowości, notę oparto na przychodach, kosztach i wynikach finansowych. Do głównych czynników, mających wpływ na ocenę dewelopera, zaliczono wskaźnik płynności finansowej, stopień zadłużenia, rentowność i poziom przeterminowanych płatności wobec kontrahentów. - Widać znamiona przeinwestowania. Właśnie taki syndrom dotyka przede wszystkim małych deweloperów, którzy mają niewielkie zasoby własne, słabe zabezpieczenia, trudności w pozyskaniu pieniędzy z rynku np. drogą emisji obligacji lub zaciągania pożyczek - wyjaśnia Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group. Dlaczego to właśnie mniejsze firmy są bardziej narażone na trudności finansowe? Zdaniem prezesa zarządu CEE Property Group kluczowa jest ocena zdolności kredytowej przez bank. Jeśli firma ma ją słabą, bo: jest młoda, mała, bez historii ukończonych sukcesem projektów, to trudno jej zdobyć finansowanie. Same przedpłaty klientów nie wystarczą. Ani na rozpoczęcie projektu, ani na dokończenie już rozpoczętego.

Paweł Grząbka dodaje, że w 2011 roku nie było spektakularnych upadłości deweloperów, gdzie poszkodowani byliby kupujący, a wpłacone przez nich pieniądze bezpowrotnie przepadły. Między złą kondycją a upadłością i jej przykrymi konsekwencjami dla klientów istnieje bardzo duża przestrzeń. - Lawiny upadłości nie widać. Zdarzają się, ale nic nie wykracza poza standard - podsumowuje Paweł Grząbka. Czy w najbliższych latach na rynku deweloperskim może nastąpić jakieś duże tąpnięcie? - Sytuacja na rynku nieruchomości jest papierkiem lakmusowym ogólnorynkowych zmian gospodarczych - komentuje Marzena Rudnicka, właścicielka firmy Rudnicka & Consulting. - Ten rok przynosi nowe regulacje prawne w zakresie realizacji inwestycji oraz dostępności kredytów dla klientów indywidualnych. Od kwietnia zacznie obowiązywać nowa ustawa deweloperska. Z drugiej strony nadal funkcjonuje program ?Rodzina na Swoim". Część nowo powstających inwestycji mieszkaniowych jest dedykowana inwestorom, którzy przeznaczą zakupione przez siebie lokale pod wynajem dla tych, którzy z różnych względów nie nabędą własnego M. Nie należy zatem spodziewać się paraliżu rynku mieszkaniowego i oczekiwać spektakularnych upadków firm deweloperskich. Znaczna część z nich, poza finansowaniem z banków, korzysta z własnych środków lub pozyskuje kapitał z alternatywnych źródeł. Myślę tu choćby o emisji papierów wartościowych. Obecny rok może być sprawdzianem w szczególności dla tych firm deweloperskich, których struktura finansowania inwestycji oparta jest w znacznym stopniu na pozyskiwaniu kapitału z banków. Z kolei Paweł Grząbka uważa, że sytuację popsuć może tylko załamanie kredytowania przez banki, np. z powodu kłopotów ?banków-matek w Europie Zachodniej. - W minionym roku z kwartału na kwartał rosła liczba wydawanych zezwoleń na nowe projekty. Można z tego wyciągnąć ostrożny wniosek, że na najbliższe 20 miesięcy deweloperzy mają pracę i wykazują optymizm - dodaje Paweł Grząbka.

Kryzys kryzysowi nierówny
Problemy finansowe firm budowlanych i deweloperów nie niepokoją tak bardzo, jak choćby 10 lat temu. Dlaczego? - Firmy korzystają z kredytów, obligacji, pożyczek prywatnych, pieniędzy swoich klientów. Klocków w układance jest więcej. Wypadnięcie jednego nie grozi zawaleniem się piramidy - podkreśla Paweł Grząbka. Podobnego zdania jest Jeremi Mordasewicz. - Wtedy była to recesja krótkotrwała, ale bardzo dotkliwa. Nałożyło się na nią jeszcze duże bezrobocie i restrukturyzacja gospodarki. W kontekście branży deweloperskiej można powiedzieć teraz tyle: firmy muszą dokonać korekty cen i dostosować się do możliwości finansowych swoich klientów - przewiduje przedstawiciel Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych Lewiatan.

Podsumowując, duże i renomowane firmy budowlane oraz deweloperskie wciąż mają się nieźle. Nic nie wskazuje na to, żeby w ciągu kilku lat miało się coś zmienić. Chyba, że polska gospodarka zupełnie się załamie. Ale jest to raczej scenariusz z gatunku science fiction.